看拆迁评估的违法切入点问题
作者：尹利兵律师

在拆迁维权过程中，经常会遇到不合理的拆迁评估报告，然而，老百姓因为对评估报告的相关问题不了解，对其是否合法或标准是否合理，也就无从下手，因此拆迁维权有必要掌握一定拆迁评估报告的相关专业知识，来维护自身的权益。
从定义上来说，所谓房地产价格评估是指房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，按照一定的估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产价格客观合理的估计、推测和判断。具体以被拆房屋的评估报告为载体，反映为书面的表格式和叙述式的两种类型。
因为拆迁评估一般都是由拆迁人来委托评估机构，拆迁中评估作为在双方无法达成一致的情况下是必经程序，基于拆迁评估的非独立性和公正性，导致评估对于被拆迁人来说是非常不利的，评估不能反映房地产真实价格，而且价格极其低，评估成为裁决或司法强拆的工具，作为拆迁律师必须从评估报告的合法性和公正性来否定评估，来维护被拆迁人的利益。
根据我们维权经验来看，主要从以下几个方面寻找拆迁评估报告的违法之处：
一、关于选定评估机构的问题。现行的评估机构选择主要有三种方式：（1）由拆迁人和被拆迁人共同确定。这种方式是由拆迁人和被拆迁人协商一致，共同确定估价机构。对拆迁评估人的委托，如果拆迁人和被拆迁人能够达成一致，是最好不过的事情。但是在拆迁工作实际中，拆迁人和众多的被拆迁人很难达成一致意见，所以，这种方式往往在实际工作中操作起来很难，是一种理想化的方式。这种方式也只能适用于被拆迁人数少，较易形成共识的情况。（2）由拆迁人确定，且反对的被拆迁人在 50%以下。这种方式是将多数被拆迁人的意志和拆迁人的意志作为确定估价机构的依据，采取这种方式的逻辑性在于只要 50%以下的被拆迁人反对就推定 50%以上的被拆迁人同意。其实在实际工作当中，被拆迁人大多是分散的群体，很难形成共同的意志。在被拆迁人群体中部分人对评估人的确定是不愿公开表态的，通常采取默示的态度，应当说默示不能等于承认。一般拆迁人非常愿意采取这种方式，它是拆迁人最容易操纵评估的方式。（3）抽签决定。表面上看这是非常公平的一种方式，也是国际惯例，但是在实际操作中如果解决不好，还是难以体现确定估价机构的公平性。
二、从评估机构的资质和估价师的资格上入手。 首先，评估机构必须是依法设立的；其次，评估机构的两名估价师是否具有相应的估价资格证书；再次，委托评估的人必须与评估机构订立书面委托合同；最后，评估的报告上是否是参与承办该评估业务的两名估价师的亲笔签名。在众多评估机构激烈竞争的情况下，一些估价机构为了与拆迁人建立长期的合作关系，一旦获得拆迁人的委托，便会屈从于拆迁人，甚至用过低估价的 方法 来迎合拆迁人的要求，以求下一个拆迁项目评估的委托。造成这种状况的原因并不在于估价机构本身，而在于缺乏科学的相应制度和机制。
三、从评估作业时间上找问题。一般而言，评估作业时间在拆迁许可证许可之前，属于违法。我们曾经办过的案件中，就有的是评估报告作业时间2010年3月11—5月12日，而该拆迁项目的拆迁许可证核发时间是2010年4月18日，也就是在未颁发拆迁许可证时就对被拆迁人房产予以评估，这样明显违法了法律上的强制规定，导致评估报告无效。
四、从评估报告的有效期看是否合理。评估的目的是真实反映房地产的真实价值，以达到合理公平的补偿，而如果评估报告作出时间较长，这样因为市场变化较大，就更不能真实反映其价值，根据有关的评估规范，评估报告一般有效期是半年左右，最长为一年的规定，从而可以推定超过一年的评估报告是无效的。
五、从估价时点上发现问题。从实践中来看，至少有以下几个时点：决定拆迁日、拆迁动员日、拆迁许可证核发之日、拆迁公告日、开始拆迁日、拆迁完成日、开始安置日、安置完成日。在这么多的时点上，比较合理的价格时点是房屋拆迁许可证核发之日。因为根据规定，拆迁房屋的拆迁人取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的法律依据，是拆迁人获准房屋拆迁的证明文件。以房屋拆迁许可证核发之日表现的房屋市场价格，无论是对拆迁人还是被拆迁人来说，都是比较合理的。拆迁评估还有许多配套文件，而且还有时效性，房屋拆迁评估的估价时点是房屋拆迁许可证核发之日，因此也只有在估价时点的房屋基准价、重置价格标准、成新率、层次朝向差价率、附属物价格、装修市场行情等才是正确的评估依据，否则就是不合法的评估。
六、从评估机构必须收集审查证据材料，进行实地勘察，采用市场比较法等方法作出评估报告。房屋拆迁应当采用“赎买”政策，由政府出资购买被拆迁房屋，之后拆迁房屋、腾出土地，故应按公开市场价补偿。公开市场价要素包括：卖出和买入完全出于自愿；具有适当磋商期，而不是急于出售或购买；卖买双方可选择最合适价款交易。但落实公开市场价几乎不可能：房屋拆迁并非处于被拆迁人自愿，公共利益面前无法对抗；拆迁命令和法院判决生效后，被拆迁人必须在规定期限交出房屋，不能讨价还价；被拆迁人不可能控制安置补偿标准和评估程序，无法选择最合适出售价。如此特殊的交易条件和交易过程，再加以现行评估模式和评估方法存在诸多缺陷，很难形成公开市场和市场价格，故应当大力改革评估制度，尽量使评估价接近公开市场价，切实保障被拆迁人不因拆迁而降低先前生存条件。
七、评估报告作出的程序是否合法。拆迁评估是一件十分严肃的工作，应该严格按照规定的程序进行，程序合法是实体合法的前提。评估机构在现场踏勘的基础上形成评估报告，并将评估结果、依据、评估因素等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示期间，评估机构还要向拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果的产生过程等。对于有异议的评估结果，要在规定的时间内进行复核;拆迁当事人对复核结果再有异议的，可向拆迁主管部门书面申请裁决，由房屋拆迁主管部门提请房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，在规定时间内作出裁决。
八、评估报告送达问题。评估报告作出后，不管是由评估机构自己送达还是由拆迁人送达，都应当经合法的途径，一般由被拆迁人签收后，才对被拆迁人产生法律效力。如果被拆迁人拒绝在回执上签字，需要在回执单上写明拒签的理由。特殊情况下，也可以进行公告送达。而且在送达时间上，一般也要求评估报告作出后，应当尽快送达给当事人。
拆迁评估的合法性是一份评估报告正确的前提，只有领有合法的房屋拆迁许可证，由取得评估资质的评估机构对合法的房地产及其附属物，按照拆迁评估的原则、合理的方法、严格的程序等得出的评估结果才是合法的评估结果，才能经得起时问和政策的考验，才是公正、公平、公开的评估结果。
总之，房屋评估报告即是拆迁补偿是否合理的一个关键性问题，又是拆迁维权很难救济的一个现实性问题，它在拆迁维权中具有特殊重要的意义，对于保障拆迁当事人的合法权益，具有十分重要的作用，在拆迁维权中应引起重视。