律师随笔
关于“土地落宗”应当知道的那些事
作者：尹利兵 律师 时间：2017年02月19日
笔者：尹利兵律师
近日，河北省三河市燕郊部分业主，遭遇房产无法办理不动产登记证，引发了多方关注。一夜之间，七十年大产权变为四五十年，河北三河市燕郊部分业主，有房产证却无法办理不动产登记证。由于靠近天子脚下，这个紧邻北京通州区隶属河北国家级高新区，在过去几年房价爆涨，大量产业项目变身房地产。由此引发各类土地乱象，在这一轮不动产登记过程中暴露，作为“北漂乐园”首选之地燕郊土地落宗难，一时成为关注热点。
不过，笔者作为法律人士，觉得上述新闻中涉及到几个法律问题有必要厘清，比如：什么叫不动产登记？什么叫土地落宗？为什么存在土地落宗难的问题？
一、何为“不动产登记”
不动产登记，是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
2015年 3月1日 ，国务院总理李克强签署的国务院令：《不动产登记暂行条例》开始落地实施。2016年1月21日，中国国土资源部公布了《不动产登记暂行条例实施细则》，对集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记等各种不动产权利的登记都做出了更为细致的规定。因此，从2016年开始，全国范围内推行不动产登记政策，所有原有房本要替换成不动产登记证。
此次燕郊出现的土地落宗难问题，就是由于从2016年12月1日开始，三河市国土资源局通知，由不动产登记部门统一受理不动产登记业务，由市国土资源局颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，从而有在登记过程中大量业主发现自己所购买的房屋由于土地性质的问题根本无法落宗，70年产权的房屋很可能只有40、50年产权，甚至涉嫌违建。
二、何为“土地落宗”？
其实，通俗说的“土地落宗”对于房产而言，准确来说应当叫房产落宗，是建立起房屋和所在宗地的关联关系，并生成唯一的不动产单元代码，即“落宗”。宗地指土地使用权人的权属界址范围内的地块。宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基础。落宗的基本原则之一，就是地上建筑物的性质和土地使用性质必须相同。
不动产登记，必须以土地落宗为前提。根据不动产单元代码的编码规则，房地一体的不动产由宗地代码和房屋代码构成。而宗地代码必须落宗后，才能生成，因此未落宗房产，不能进入不动产统一登记流程。只有落宗，才能取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。
那么，对于无法落宗的房产，会造成哪些不利影响：首先房屋不能交易，过不了户；其次，房产如果去银行抵押，银行判定没落宗的房子不好评估价值，不能贷款；最后，严格来讲，在工业用地上建设住宅性质的房子，有违章建筑之嫌。
三、“土地落宗难”的原因何在？
不动产登记引发的落宗问题不仅仅在燕郊，河南、河北、山东、湖南等省市也均发生，造成的原因也各不相同，但多数均与土地有关。廊坊市国土系统人士表示，三河市政府组织各部门对燕郊各个问题小区进行调查和核对，主要存在几种情况。
第一，属于历史遗留问题，在国家实施招拍挂政策之前，一些单位利用划拨土地建设家属楼，最后办理了房产证；还有一类是集体土地或划拨用地建设的各类保障房和回迁房，有房产证，但也无法办理不动产证。
第二，违规用地形成的问题，一类是开发商利用假的土地证书，在一些官员的帮助下办理房产证，比如，本来是综合用地，却以住宅用地名义办理房本；还有一类土地性质变更过程中，开发商没有补交相应土地出让金，土地被打回原形。
另外，也有地方政府在运用商品房用地指标时存在寅吃卯粮现象。廊坊北三县地区，常常会出现业主办理完网签两年之后才能拿到房产证。其中一个重要的原因就是，房屋所在的宗地本是非住宅用地，今年的项目用的是明年甚至后年的宅地指标。
燕郊多数无法落宗的房屋都存在一个普遍问题，即房产证显示土地性质是住宅用地，而在不动产登记中心查询得到的却是非住宅用地。在缺乏合法土地证书的情况下，为何能够办理出房产证？这是多数业主心中的疑问。
四、“土地落宗难”的解决出路
2017年1月23日，三河市国土资源局不动产登记中心发布《关于存在历史遗留问题的小区或单位暂不办理相关业务的通告》：很据《不动产登记暂行条例》.《不动产登记暂行条例施细则》、《国土部不动产登记规范（试行）》的相关规定，我市部分小区由于相关法律法规、政策等原因限制暂停停止办理相关业务。目前市政府已成立工作组对相关问题逐个进行调査，市政府将根据调査结果争取上级有关政策支持，并参照其他市、县 的成功做法制定解决办法，待市政府相关办法出台后，再行办理不动产登记相关手续，特此通告。
廊坊市国土资源局回复：反映的问题及房产无法落宗事宜，此问题已不是个案，是个普遍问题，市国土局领导把事态的严重性已向政府反映几次，并接连打了几次报告，待政府批示后即可办理。
2月8日，三河市副市长刘增禄表示：“有合格房产证就应该有合格的产权，房产证上显示多少年限，不动产证就是多少年限”。
2月9日，在新闻发布会现场有记者提出燕郊落宗事件，国土资源部部长姜大明表示：“燕郊的事情现在正在解决过程中，已经有一部分住宅通过了解历史情况、完善手续，可以登记了，估计在不长的时间，这个问题就会解决完毕。”
2月11日，三河市政府发出通告指出：凡取得《房屋所有权证》的业主，都可直接办理不动产登记手续。
有时候不得不承认，我们的行政效率在某些特定情况下高的出奇。
五、“土地落宗”的未完待续问题
（1）燕郊“未落宗”的小区楼盘，不属于狭义上的“小产权房”，因为业主拥有国家有关部门颁发的合法的房产证，其产权应该受到法律保护。而“小产权房”，是建在集体土地上的，也没有合法的房产权属证书。
（2）燕郊“落宗”事件，并非燕郊地区个案，可以预见的是，在河北省其他市县也会陆续出现。因为燕郊已逐步进入“存量房”时代，二手房交易使得“落宗”不可避免，进而发酵成为一个焦点事件。
（3）燕郊“落宗”事件，发生在不动产登记和房地产开发“五证”制度不太健全的时代，但具体原因现在还不清楚，有一点是肯定的：责任应不在业主，按照《土地管理法》，房产实行“房地一体主义”，业主过户时是按正常产权给国家缴了税，合法取得了房产证，就可以认定其合法拥有房屋下的土地使用权。
（4）燕郊“落宗”事件，兹事体大，处理不好容易出现社会稳定问题。因为涉及到数万家庭，按照燕郊均价3万测算，每一套房涉及几百万的财富，所以，政府部门不会实行“一刀切”政策。最终，可能的解决方案是：经国家部委和省政府部门批准，由廊坊市国土部门出台一揽子解决方案，有关部门会同开发商补齐相关手续和税费后，重新办理土地落宗手续，事实可能也确实如此。
（5）燕郊“落宗”事件，也从更深层次反映出燕郊配套建设不达标以及千人指标不匹配的问题。千人指标是以每千居民为单位根据公共建筑的不同性质而采用不同的计算建筑面积和用地面积的。例如幼托、中小学、饭店、食堂等以每千人多少座位来计算，而门诊所按每千人每日就诊人次为定额单位，商业则按每千人售货员岗位为计算单位计算，然后折合成每千人建筑面积和用地面积。所以为什么燕郊出现了现在这些交通、学位、医疗的问题？其实都和这些有关系，上万套的住宅，并没有配套，或者是没有直属配套，原来可能是为20万人建的城市，现在100万人在用。你说如何会不拥挤？为什么燕郊一下雨就经常全城成为鱼塘，都是和这些应该有的规划并没有配套有关。
（6）燕郊“落宗”事件，折射出河北省部门市县乃至全国个别地方的房地产开发“水很深”，即使在国家严格调控的情况下，河北省一些地方仍由不少房地长开发项目“未批先建”，在没有“土地使用权证”的情况下，就敢办理预售手续，这是公然违反国家法律法规的行为。笔者作为房产土地律师，也给广大购房者提个醒：购买新房时，要注意查验“五证”，特别是“土地使用权证”，并看清楚上面的土地性质和使用年限，而且在越来越注重居住质量的今天，置业购房不应当仅仅关注房产位置和价格，更应当关注相关配套是否完善和产权是否清晰等问题，以免后期遇到不必要的麻烦。
