时间：2017-07-05
来源：中国不动产官微
作者：阮神裕
作者单位：清华大学法学院
原载《中国不动产》2017年第6期

　　在政府征收、危房改建等活动，或者民事主体之间的买卖等交易中，常出现所谓的“产权置换”，即以新的房屋替换房屋产权或使用人的原有房屋。此时，经常出现的一个问题就是，婚前个人所有或使用的房屋在婚姻存续期间发生产权置换后，该新房屋是否属于夫妻共同财产？下面从实践中发生的一起真实案例入手，对此问题加以分析。

　　1999年8月，甲向“中房所”承租A房（公房使用权）。2008年6月，甲与乙办理结婚登记。2010年5月，甲与土地整治储备中心签订《解危解困安置协议书》，约定：A房建筑面积59.44平方米，属于解危解困红线范围内，不宜居住，故通过产权置换的方式将甲安置于B房。B房建筑面积79.99平方米，其中59.44平方米产权归“中房所”，甲继续保持租赁关系；另外的20.55平方米由甲交清房款（一万余元）后，产权归甲所有。2010年11月，B房登记在甲个人名下。2013年5月，甲与丙（甲之女）签订《房屋买卖合同》，以10万元的价款将B房出售给丙。2013年5月，丙取得B房的房地产权证。随后，乙起诉甲、丙，称B房属于其与甲的夫妻共同财产，故两被告签订的《房屋买卖合同》构成无权处分，应认定无效。一审法院认为：首先，甲与丙之间签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，现丙根据该合同取得B房的所有权，应予保护。其次，乙主张B房是夫妻共同财产属于另一法律关系，一审法院不做处理。因此，一审法院驳回乙的诉讼请求。乙不服一审判决提起上诉，二审法院认为B房是甲的个人财产，因此甲将个人所有的房屋转让给丙，符合法律规定，驳回乙的上诉请求。

　　在分析此问题之前，有必要先明确B房的不动产权属状况。笔者认为，根据《解危解困安置协议》的约定，B房中的59.44平方米归“中房所”所有，其余的20.55平方米由甲交清房款后，归甲所有。此时，B房由“中房所”与甲按份共有。根据《物权法》确立的“不动产登记簿的推定力”，2010年甲取得B房的所有权登记，故应认定其为该房的所有权人。但是，本案没有查明“中房所”是否将B房整体转让给甲，也不清楚B房登记在甲个人名下的原因，所以案外人“中房所”可以根据协议书的约定，推翻登记簿的推定力，主张B房属于“中房所”和甲按份共有。不过，由于案外人没有参与到本案中，而本案当事人也无人主张登记簿登记错误，所以尽管实体法上应认为B房属于“中房所”和甲按份共有，但是依据登记簿的推定力，法院应认定B房归属于甲。

　　二审法院认为，B房应认定为甲的个人财产，理由如下：一方面，甲是在与乙结婚前取得的原A房的租赁权，A房置换成B房时，甲仅支付了一万余元，并不是以市场价格购买B房的，所以“其取得诉争房屋产权的依据还是甲享有的公房使用权”；另一方面，“甲婚前的个人财产在婚后虽然形态上发生变化，但是其所有权并不会发生变化，仍然属于甲的个人财产” 。

　　笔者赞同二审法院的判决结果，但对判决理由有不同看法。首先，甲取得诉争房屋产权的依据是其享有的公房使用权的说法，缺乏法律依据。根据《物权法》的原理，不动产物权变动可以分为基于法律行为的不动产物权变动与非基于法律行为的不动产物权变动。在本案中，甲取得B房所有权的原因是甲与土地整治储备中心签订的《解危解困安置协议书》的约定，且B房所有权在甲获得登记时发生了变动。公房使用权与一万余元的房款，属于协议书的合同内容，即甲为获得B房而支付的对价。至于该对价是否符合市场价格，或者对价的数额高低，均不影响协议书的合同效力，也不影响甲取得B房的所有权。故甲与土地整治储备中心均正常履行该项协议书，甲经登记后可以依据该协议书取得B房的房屋所有权。

　　其次，甲取得B房只是“形态上发生变化，但是所有权并不会发生变化”的说法，缺乏法律依据。一方面，根据一物一权主义，A房与B房属于两个分别独立的不动产，其上分别成立两个所有权，故置换前后，不仅房屋形式上发生了变化，而且“中房所”（及甲）的所有权的内容和归属也发生了变化。另一方面，甲对A房享有的权利是租赁权，但对B房享有的权利是按份共有（在登记簿上是单独所有）的权利，性质不同。

　　在笔者看来，甲取得的B房所有权之所以属于其个人财产，理由在于：其一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法 〉若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》）第19条，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。从该条的表述上看，房屋之所以是夫妻共同财产，最重要的原因就是这里的房屋是婚后用共同财产购买的。因此，按照反对解释，如果是一方婚前承租、婚后用个人财产购买，又登记在一方名下的，应当认定为个人财产。其二，本案中甲之所以可以以一万余元的低价就获得B房的按份共有权，是因为甲享有公房使用权。实际上，B房是以甲个人享有的公房使用权为对价而获得的，因此属于甲的个人财产。其三，或许有人会认为，《婚姻法》第17条规定夫妻共同财产的要件仅是“在婚姻存续期间取得”，而没有规定是通过一方个人财产取得，还是通过共同财产取得，因此从第17条来看，B房是在甲与乙婚姻存续期间取得的，应当认定为夫妻共同财产。但是，《婚姻法》第17条所规定的“获得”不应当理解为《物权法》上的物权变动。因为该条列举的情形包括：工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益等，它们的共同特征是均属收益，即财产的增加。因此，用甲享有的公房使用权为对价获得的房产，不宜归入《婚姻法》第17条所列举的收益，而是以个人财产交易所得，仍应当认定为个人财产。同理，如果甲在1999年取得的是A房的所有权，置换后的B房也应当认定为甲的个人财产。

　　综上所述，笔者认为B房是甲的个人财产，理由在于界分夫妻共同财产和个人财产时不能单纯地适用《物权法》上的规则，必须考虑到夫妻共同财产制度的特殊之处。例如，依据《婚姻法解释二》第19条，用共同财产购买还是用个人财产购买，将影响房屋是夫妻共同财产还是个人财产。所以，通过“产权置换”的方式获得的房屋，如果置换前该房屋属于一方个人财产的，不管置换是否发生在婚姻存续期间，均应认为置换后的房产属于一方个人财产。除非置换时，夫妻需要支付相当的价款，以至于所有的置换实际上是购买时，就不应当将该房屋认定为个人财产。