法学论文
限贷政策出台，购房人如何应对房屋买卖纠纷
作者：张德军 律师 时间：2017年06月25日
2016年11月29日起，上海市房屋买卖贷款政策收紧，首套房首付提高至35%，购买二套房首付比例不低于50%（普通住房）、70%（非普通住房）。
房屋交易常有三限：限售、限购、限贷，前二种区分合同效力与物权变动（过户），司法实践中，争议颇多。
限贷系贷款不能或贷款额度不足，考量购房人资金筹集能力，仅限贷情形，购房人主要考量减轻或免除违约责任。
现以司法实践中的几则案例说一说，文末列举上海高院关于限贷争议解答。
一、购买人限贷，房东因消极应诉而承担责任。
房屋坐落于闵行区，购房人乙方（夫妻二人）与房东甲已签署了《房屋买卖居间协议》，乙付首付款40万元（含定金部分），其余款项以贷款形式支付，后因购房人之一在本市其他房屋上有名字，故该交易中的贷款无法依约全额贷。后贷款障碍解除后，房东不配合继续履行合同，也不愿意退还房款。乙方诉甲至法院。
常理推断，乙方有违约情形，甲方占有优势的，但本案审理结果却有些典型意义。
法院认为：
即使被告认为合同不能履行的原因在原告，并须追究原告的责任，也应积极应诉。但因被告拒绝履行合同，又消极应诉（拒绝填写《当事人送达地址确认书》，导致该案由简易程序变更为合议庭，审限延长），故判决被告全额返还购房款40万元，并承担相应的利息。
二、双方达成仅选择贷款形式支付部分房款，若该部分贷款不能，购房人可免责
房屋坐落于浦东新区。购房人乙与房东甲签署《房地产买卖居间协议》，已付定金30万元，其中，约定220万购房款是以贷款形式支付。后发现，因乙方资信等原因无法贷款，无法签署正式的《上海市房屋买卖合同》。乙诉甲，要求返还定金人民币30万元。
律师视点：
仅就描述文字，乙方通常要承担定金责任的，诉请恐难支持。但若审核其书面材料，发现贷款环节的约定（双方未有贷款不足，现金补足的条款），还是有争取空间。此点，也正是律师常说，不审书面材料，不便轻易给咨询意见的原因。
法院观点：
房地产买卖居间协议，是对双方签订本约即买卖合同而达成的合意，为预约合同。双方已明确220万元须以贷款形式，且并未选择贷款不足应现金补足的条款，故双方因贷款不能而导致买卖合同未能订立，房东应返还定金给原告。
三、购买人因签约时已属限购限贷对象，即便存有“因政策执行变化”而免责的约定，依然要承担违约责任
系争房屋坐落于宝山，双方已签署《上海市房地产买卖合同》，合同约定，若由于政策执行细则变化等因素，导致确认购房人不具有购房资格，则双方同意解除合同，互不承担违约责任。
律师视点：
司法实践中，若确因限购限贷新政出台，导致原合同履行出现障碍，一般不归责于双方。但实务中发现，在新政突发之外，购买人其实已存有其他违约情形，故违约责任并不可免。
法院观点：
根据购房人提交的《住房公积金个人购房担保借款合同》等材料，其在签订买卖合同时已属于限购限贷，并非是因签约后政策执行变化而导致其为限购限贷对象，无权依据该条解除合同。且未能依照约定期限付款，应承担违约责任。（20%违约责任即48万，法院酌情调整为30万）
四、商品房预售合同，开发商因购房人贷款逾期要求支付违约金或解除合同，提醒注意现金补足
开放商和购房人之间的预售合同中，一般要求购房人在规定的期限内付足贷款部分的房款，否则，现金补足。
而不少情形下，购房人鉴于贷款银行是开发商指定的，而误认为，银行延迟放款，是开发商自身原因，对延迟付款一事不加理会。结果，突然接到通知，解除合同并支付违约金，直接懵掉。
更奇特的案件，购买人却存有逾期支付情形，但贷款后已如期发放到开发商账户，并已还贷半年之久，在临近交房时，突然收到开发商称，逾期付款，解除合同并要求承担违约责任。
再举两个相对“温馨”的案例：
个案中，开放商和购房人只签署了样本预售合同（非备案），购房人已支付部分房款，因付款问题产生争议，无法签署格式化文本。庭审中，双方均由同意继续履行的意愿，法院直接判决，双方签署格式化《上海市商品房预售合同》并办理本案登记手续，购房人一次性支付剩余房款。
系争房屋坐落于宝山区，系知名开放商楼盘。因限购限贷政策，购房人逾期近九个月才付清房款。当然，该开放商没有主张解除合同，只是要求逾期付款违约金。法官审理认为，考虑到限购限贷等房地产市场相关宏观政策影响，且购房人违约后积极采取措施继续履行合同，且违约主观故意并不明显。大大调低了违约金。
律师视点：
在违约情形出现时，违约方的积极配合且证据保全，是减轻或减免违约责任的关键。
五、上海市高院宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答
与限贷有关的倾向性观点：
高院观点（转按揭停办事宜）：
买卖合同签订后，确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的，该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人，当事人以此为由要求解除合同，可予支持。
但是，房屋出售方愿意先行还清贷款，或双方在合同中有其它特别约定（如贷款不足或不成，房屋买受人自行补足贷款等）的，当事人以贷款政策发生变化为由要求解除房屋买卖合同的，不予支持。
高院观点（贷款层数事宜）：
一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。
因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。郝少华
房屋交易常有三限：限售、限购、限贷，前二种区分合同效力与物权变动（过户），司法实践中，争议颇多。
限贷系贷款不能或贷款额度不足，考量购房人资金筹集能力，仅限贷情形，购房人主要考量减轻或免除违约责任。
现以司法实践中的几则案例说一说，文末列举上海高院关于限贷争议解答。
一、购买人限贷，房东因消极应诉而承担责任。
房屋坐落于闵行区，购房人乙方（夫妻二人）与房东甲已签署了《房屋买卖居间协议》，乙付首付款40万元（含定金部分），其余款项以贷款形式支付，后因购房人之一在本市其他房屋上有名字，故该交易中的贷款无法依约全额贷。后贷款障碍解除后，房东不配合继续履行合同，也不愿意退还房款。乙方诉甲至法院。
常理推断，乙方有违约情形，甲方占有优势的，但本案审理结果却有些典型意义。
法院认为：
即使被告认为合同不能履行的原因在原告，并须追究原告的责任，也应积极应诉。但因被告拒绝履行合同，又消极应诉（拒绝填写《当事人送达地址确认书》，导致该案由简易程序变更为合议庭，审限延长），故判决被告全额返还购房款40万元，并承担相应的利息。
二、双方达成仅选择贷款形式支付部分房款，若该部分贷款不能，购房人可免责
房屋坐落于浦东新区。购房人乙与房东甲签署《房地产买卖居间协议》，已付定金30万元，其中，约定220万购房款是以贷款形式支付。后发现，因乙方资信等原因无法贷款，无法签署正式的《上海市房屋买卖合同》。乙诉甲，要求返还定金人民币30万元。
律师视点：
仅就描述文字，乙方通常要承担定金责任的，诉请恐难支持。但若审核其书面材料，发现贷款环节的约定（双方未有贷款不足，现金补足的条款），还是有争取空间。此点，也正是律师常说，不审书面材料，不便轻易给咨询意见的原因。
法院观点：
房地产买卖居间协议，是对双方签订本约即买卖合同而达成的合意，为预约合同。双方已明确220万元须以贷款形式，且并未选择贷款不足应现金补足的条款，故双方因贷款不能而导致买卖合同未能订立，房东应返还定金给原告。
三、购买人因签约时已属限购限贷对象，即便存有“因政策执行变化”而免责的约定，依然要承担违约责任
系争房屋坐落于宝山，双方已签署《上海市房地产买卖合同》，合同约定，若由于政策执行细则变化等因素，导致确认购房人不具有购房资格，则双方同意解除合同，互不承担违约责任。
律师视点：
司法实践中，若确因限购限贷新政出台，导致原合同履行出现障碍，一般不归责于双方。但实务中发现，在新政突发之外，购买人其实已存有其他违约情形，故违约责任并不可免。
法院观点：
根据购房人提交的《住房公积金个人购房担保借款合同》等材料，其在签订买卖合同时已属于限购限贷，并非是因签约后政策执行变化而导致其为限购限贷对象，无权依据该条解除合同。且未能依照约定期限付款，应承担违约责任。（20%违约责任即48万，法院酌情调整为30万）
四、商品房预售合同，开发商因购房人贷款逾期要求支付违约金或解除合同，提醒注意现金补足
开放商和购房人之间的预售合同中，一般要求购房人在规定的期限内付足贷款部分的房款，否则，现金补足。
而不少情形下，购房人鉴于贷款银行是开发商指定的，而误认为，银行延迟放款，是开发商自身原因，对延迟付款一事不加理会。结果，突然接到通知，解除合同并支付违约金，直接懵掉。
更奇特的案件，购买人却存有逾期支付情形，但贷款后已如期发放到开发商账户，并已还贷半年之久，在临近交房时，突然收到开发商称，逾期付款，解除合同并要求承担违约责任。
再举两个相对“温馨”的案例：
个案中，开放商和购房人只签署了样本预售合同（非备案），购房人已支付部分房款，因付款问题产生争议，无法签署格式化文本。庭审中，双方均由同意继续履行的意愿，法院直接判决，双方签署格式化《上海市商品房预售合同》并办理本案登记手续，购房人一次性支付剩余房款。
系争房屋坐落于宝山区，系知名开放商楼盘。因限购限贷政策，购房人逾期近九个月才付清房款。当然，该开放商没有主张解除合同，只是要求逾期付款违约金。法官审理认为，考虑到限购限贷等房地产市场相关宏观政策影响，且购房人违约后积极采取措施继续履行合同，且违约主观故意并不明显。大大调低了违约金。
律师视点：
在违约情形出现时，违约方的积极配合且证据保全，是减轻或减免违约责任的关键。
五、上海市高院宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答
与限贷有关的倾向性观点：
高院观点（转按揭停办事宜）：
买卖合同签订后，确因银行停办转按揭而导致合同约定的付款方式无法实现的，该合同义务无法履行的原因可认定为不可归责于任何一方当事人，当事人以此为由要求解除合同，可予支持。
但是，房屋出售方愿意先行还清贷款，或双方在合同中有其它特别约定（如贷款不足或不成，房屋买受人自行补足贷款等）的，当事人以贷款政策发生变化为由要求解除房屋买卖合同的，不予支持。
高院观点（贷款层数事宜）：
一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。
因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。郝少华
