成功案例
房屋被侵占，如何收回
作者：陈旺 律师 时间：2019年05月30日
摘要：现实生活中，因房屋出租、买卖、继承、司法拍卖等原因导致房产被他人侵占，房产权属人占有、使用、收益、处分的权利受损的情形层出不穷。当出现上述情形时，侵权人拒不腾空交付房屋的，应及时走司法救济途径。
黄伯是年逾八旬的老人，其有一处房屋长期疏于管理，闲置未用，也没有将房屋出租收益，本打算将该房屋出租，收取租金给孙辈作学费补助。2009年7月，当黄伯前往该房屋查看时，却发现屋内有一位陌生女人关某居住。黄伯要求其出示合法居住其房屋的手续，关某无法出示但又拒绝搬出。
黄伯委托律师到法院起诉，要求关某将房屋腾空交还黄伯占有使用，并支付房屋占有使用费。
关某辩称，其是经过第三人即黄伯之子黄某许可借住涉案房屋的，房屋的有关问题应由第三人与关某解决。而第三人黄某则称其为涉案房屋的产权人之一，但未提供证据予以证实。
最终法院经审理认为，第三人未举证证明其为涉案房屋的产权人，不予采纳该第三人的该项陈述。第三人曾是涉案房屋的使用人，而关某虽然是经第三人的同意而借用该房屋，但并没有征得房屋所有人即黄伯的同意，故黄伯作为所有权人提出收回房屋及要求关某支付房屋使用费的请求合情合理，予以支持。
案件进展似乎很顺利，但到了执行阶段却遭遇不少困难。首先关某拒不履行判决义务，未将房屋腾空交还给黄伯，也未支付房屋使用费，于是黄伯再次委托律师申请执行。结果，执行法官以关某已自行迁出涉案房屋，涉案房屋现由黄伯之子黄某使用为由，确认被执行人关某已履行判决书确认的迁出义务，决定终结本案执行。对此，黄伯提出异议，要求黄某也迁出房屋，但法院未支持黄伯的异议请求。
迫于无奈，黄伯决定将其子黄某告上了法庭。黄某始终辩称，其对涉案房屋享有合法的使用权，其全部承担了该房屋的购房款及装修、修缮等费用，故黄伯在才会在搬出涉案房屋后将房屋交给其使用。
法院经审理认为，涉案房屋的权属人为黄伯，其依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。黄伯作为黄某的父亲，虽然曾经同意黄某使用涉案房屋，但由于黄某擅自将房屋出借给他人居住使用，黄伯另案起诉要求收回涉案房屋，此后黄某再次占有涉案房屋，缺乏合法依据。因此，法院一二审均支持了黄伯的诉讼请求。
本案中，当事人黄某与关某互相串通，胡搅蛮缠，公然违反法律规定，黄伯通过司法救济程序，历时三年多终于得以如愿重新占有、使用涉案房屋。
对比本律师最近经办的几个物权保护纠纷案件，对于类似房产被他人侵占的，解决方案均是先通过磋商谈判或发律师函的方式要求对方限期内腾空交付房屋，若对方拒不腾空交付，则立即启动司法救济程序，要求侵权方腾空交还房屋并支付房屋占有使用费。
但明显不同的是，2009年的物权保护纠纷案件中，法院并不会像现在的判决那样，根据房屋租金参考价判决侵权方支付具体的房屋使用费，而是以一种笼统的标准进行判决（如被告向原告支付从侵占日至实际交还房屋之日止的房屋使用金（每月参照房管部门评定的私房住宅标准租金额计付）），这就要求当事人在取得生效判决之后，还需要联系房地产租赁管理所对涉案房屋的租金进行评估，明显加大了当事人的申请执行难度。而今天，只要法院判令侵权方腾空交还房屋并支付房屋使用费的，房屋权属人在判决生效后就可以立即申请执行了。
黄伯是年逾八旬的老人，其有一处房屋长期疏于管理，闲置未用，也没有将房屋出租收益，本打算将该房屋出租，收取租金给孙辈作学费补助。2009年7月，当黄伯前往该房屋查看时，却发现屋内有一位陌生女人关某居住。黄伯要求其出示合法居住其房屋的手续，关某无法出示但又拒绝搬出。
黄伯委托律师到法院起诉，要求关某将房屋腾空交还黄伯占有使用，并支付房屋占有使用费。
关某辩称，其是经过第三人即黄伯之子黄某许可借住涉案房屋的，房屋的有关问题应由第三人与关某解决。而第三人黄某则称其为涉案房屋的产权人之一，但未提供证据予以证实。
最终法院经审理认为，第三人未举证证明其为涉案房屋的产权人，不予采纳该第三人的该项陈述。第三人曾是涉案房屋的使用人，而关某虽然是经第三人的同意而借用该房屋，但并没有征得房屋所有人即黄伯的同意，故黄伯作为所有权人提出收回房屋及要求关某支付房屋使用费的请求合情合理，予以支持。
案件进展似乎很顺利，但到了执行阶段却遭遇不少困难。首先关某拒不履行判决义务，未将房屋腾空交还给黄伯，也未支付房屋使用费，于是黄伯再次委托律师申请执行。结果，执行法官以关某已自行迁出涉案房屋，涉案房屋现由黄伯之子黄某使用为由，确认被执行人关某已履行判决书确认的迁出义务，决定终结本案执行。对此，黄伯提出异议，要求黄某也迁出房屋，但法院未支持黄伯的异议请求。
迫于无奈，黄伯决定将其子黄某告上了法庭。黄某始终辩称，其对涉案房屋享有合法的使用权，其全部承担了该房屋的购房款及装修、修缮等费用，故黄伯在才会在搬出涉案房屋后将房屋交给其使用。
法院经审理认为，涉案房屋的权属人为黄伯，其依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。黄伯作为黄某的父亲，虽然曾经同意黄某使用涉案房屋，但由于黄某擅自将房屋出借给他人居住使用，黄伯另案起诉要求收回涉案房屋，此后黄某再次占有涉案房屋，缺乏合法依据。因此，法院一二审均支持了黄伯的诉讼请求。
本案中，当事人黄某与关某互相串通，胡搅蛮缠，公然违反法律规定，黄伯通过司法救济程序，历时三年多终于得以如愿重新占有、使用涉案房屋。
对比本律师最近经办的几个物权保护纠纷案件，对于类似房产被他人侵占的，解决方案均是先通过磋商谈判或发律师函的方式要求对方限期内腾空交付房屋，若对方拒不腾空交付，则立即启动司法救济程序，要求侵权方腾空交还房屋并支付房屋占有使用费。
但明显不同的是，2009年的物权保护纠纷案件中，法院并不会像现在的判决那样，根据房屋租金参考价判决侵权方支付具体的房屋使用费，而是以一种笼统的标准进行判决（如被告向原告支付从侵占日至实际交还房屋之日止的房屋使用金（每月参照房管部门评定的私房住宅标准租金额计付）），这就要求当事人在取得生效判决之后，还需要联系房地产租赁管理所对涉案房屋的租金进行评估，明显加大了当事人的申请执行难度。而今天，只要法院判令侵权方腾空交还房屋并支付房屋使用费的，房屋权属人在判决生效后就可以立即申请执行了。
律师资料
陈旺律师
电话：13924015…
