成功案例
经济适用房买卖合同的法律效力问题
作者：王一流 律师 时间：2013年05月07日
众所周知，经济适用房（简称“经适房”）购买未满5年的，不得上市交易，由此引发的纠纷诉讼到法院，法院通常是以双方签订的房屋买卖合同无效而对交易不予以保护，买方面对卖方的反悔只能束手无策。但不久前南京市一位购买未满期限规定的经适房的女工却偏不认这个理，在一审法院被判败诉后，她上诉到南京市中级法院，坚持认为自己的购买，没有违反法律、行政法规的强制性规定，要求认定合同有效。
最近，南京市中级法院给出了答案。
“房票”加价转让
拆迁户将经济适用房购房资格卖给他人，获利近9万元。房价上涨，拆迁户意欲反悔。
2007年底，由于城市改造，南京市民王琴所住的房子被拆迁了，并获得7万余元的拆迁款。
依照政策规定，被拆迁户可以申请购买经适房，王琴当即提出了申请，很快得到批准并拿到购房票。
2008年1月上旬，王琴与南京光华房地产开发公司签订销售协议，约定买一套77平方米的经适房。王琴是被拆迁的优抚安置对象，按照相关政策，原本26万元的房子，对王琴仅售17.3万元。
2008年1月16日，王琴与一位叫李霞的来到售楼处，匆忙交齐了房款。
原来，王琴因为资金紧张，连日不停筹款，当她听说李霞准备购房，便与其签订了“房票”买卖合同，将房子以26万元卖给李霞。因为国家有关部门规定，经适房购买未满5年的，不得上市交易，所以双方在合同中约定，房屋所有人还是王琴，待5年期满后再办理过户手续。
不久，李霞从王琴手中拿到了房子的钥匙。
半年后，王琴看到周边的房子“呼呼”地上涨，便找到李霞，欲返还房款收回房子，但李霞拒绝。
2009年上半年，李霞全家搬进了新房。
一审判决合同无效
一审法院判决，双方签订的房屋买卖合同无效，各自应把房屋和房款退还给对方。
2009年底，王琴一纸诉状将李霞诉至南京市白下区法院，请求判决被告李霞返还房产。
庭审中，原告王琴表示，当初将房屋卖给李霞的原因是父亲突患重病，其只好将房子卖掉筹钱为父亲治病。
被告李霞说，当初王琴无力缴纳购房款，但又不愿意放弃购买经适房的机会，于是才找到了她卖了“房票”，并从中赚了9万元差价。
2007年建设部等国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》第30条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。”王琴认为，依照上述规定，自己卖房, 违反了国家的强制性规定。既然国家规定未过5年时限的经适房不能买卖，那么她与李霞之间签订的房屋买卖合同应属无效。被告李霞应将房子返还。
李霞辩解认为：我向王琴买房的时候本打算买商品房，恰巧遇到有资格购买经济适用房的王琴表示其无力购买，愿将房屋转让。由于自己购买原告王琴的房屋，错过了购买其他房子的机会。时下，南京地区房价大幅上涨，如法院判决我将房屋返还原告王琴，我想要目前在同样地段购买同等面积的房屋，至少要多花两三倍的钱，其中损失该由谁承担？
被告李霞表示，未过5年期限的经适房买卖，属于标的物有瑕疵的买卖行为，应当由出卖人承担瑕疵担保责任，这是一种违约责任，并非无效合同责任。在当前房地产价格不断升高的情况下，房屋出卖人如果因自己的买卖行为违反了法律的强制性规定为由，主张买卖合同无效，试图通过诉讼要回正在不断升值的房屋，以极小的法律代价取得极大的不法利益，这对买房人极不公平。如果出卖人的这种“阴谋”能够得逞，不仅严重损害买受人的利益，也是对诚信原则的极大挑衅。
南京市白下区法院审理后认为，建设部等国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房的当事人在5年内不得上市交易。
这就意味着，购买经济适用住房的人在5年之内对该住房并没有完全的产权，属和国家共有的房屋，即经济适用住房的购房人在购得房屋5年内只是该房屋的共有人之一，作为共有人在没有取得另一共有人同意的情况下处分共有房屋，显然违反了《经济适用住房管理办法》的强制性规定。
我国《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。王琴在出售房屋时尚未取得权属证书，且至今未能领取，同样违反法律强制性规定。
法院认定，双方签订的房屋买卖合同无效，双方各自把房屋和房款退还给对方，房屋装修费用11.9万元，酌定王琴赔偿李霞装修款的80%。判决生效起十日内李霞将房子退还给李霞，王琴将26万元房款和9.5万元装修赔偿款归还给李霞。
终审认定买卖不“违法”
二审法院认为，双方签订的房屋买卖协议，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。
一审判决后，李霞不服，向南京市中级法院提起上诉：国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》不能作为认定合同无效的依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》不是法律也不是国务院颁布的行政法规，属于部门规章，显然不能作为认定合同无效的根据。
《城市房地产管理法》第38条第（六）项规定，属于行政管理性规范而非合同效力性规范，是法律对房屋出卖人的强制性要求，其效力范围仅及于房屋出卖人而不能及于合同的相对方即买受人，该项规定不应作为认定合同效力的依据。王琴未取得经适房的产权证书，只是尚未产生物权公示的法律效果，但不影响其以原始取得方式获得该房屋的所有权。一审法院以《城市房地产管理法》第38条（六）项的规定认定协议无效，明显不当。双方签订的房屋买卖协议，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。
南京市中级法院审理认为，虽然王琴至今还没有领取房屋的权属证书，但这并不影响房屋转让的合同效力，撤销南京市白下区法院的一审判决，改判李霞与王琴当初签订的房屋买卖合同有效，王琴在5年期限到期后，配合李霞办理过户手续。
“判例”会不会引来“跟风”
业内人士忧虑：“假如这个判决形成判例，那以后经适房私下买卖的会很多。”
“假如这个判决形成判例，那以后经适房私下买卖的会很多。”一位从事二手房买卖的中介公司老总觉得，经适房不能像普通商品房那样，简单套用合同法，否则会让这种政策性房子失去政策性的意义。
南京市房改办一位负责人说，目前办理经适房上市需要两个条件：一是购买经适房满5年，这个起始时间以购房发票记载时间为准；二是除了上市房屋外，原房主应有第二套住房。经适房本身就有强烈的政策性，目的是为了解决市民的住房困难，如果一些市民在自身没有保障的情况下就擅自卖掉住房，这与政府提供经适房的初衷相矛盾。王琴生活困难，至今仍然和女儿租房居住，这意味着，即使她遵从法院判决，为李霞办理房屋过户，也将不会被房改办同意，这势必又会引发新的行政诉讼。
细释法理
本案房屋为何能买卖？
针对各方质疑，笔者走访了南京市中级法院审理此案的法官和南京大学有关民法专家。
据介绍，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第4条规定，法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
根据上述规定，王琴和李霞签订的买卖不满5年的经济适用住房的买卖合同，应当认定为有效合同。而且此合同只是为双方设立了权利义务关系，只要符合成立要件（如购买人必须符合经济适用住房的申请人资格），按照《合同法》第44条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该合同应为有效。但政府有优先回购权。
《合同法》第52条第一款第五项虽然规定了“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，但司法实践中越来越倾向于对民事合同采用有效解释优先原则，对合同法上述规定，采用了严格限制原则，即把强制性拆分为效力性和禁止性，只有违反效力性规定的，才视为无效，比如毒品买卖合同，就无效。但对禁止性规定，一般把民事、行政分开，即一方面对当事人予以行政处罚，另一方面则不因此否定当事人的真实意思，即承认合同有效。
根据相关规定，案件中涉及的这套经适房在一定条件下是允许上市交易的，并非绝对禁止，所以买卖该套经济适用住房的行为也不应认定为侵害社会公共利益。
《城市房地产管理法》第38条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，为什么不属于《合同法》第52条第一款第五项规定的所谓的强制性规定范围呢？因为《城市房地产管理法》属行政管理性的法律，主要规范房地产开发经营企业的经营行为，其立法目的是国家为了加强对房地产市场的管理和监督，以减少房地产交易纠纷，保护购房人的合法权益。这一规定是法律对房屋出卖人的强制性要求，是管理性的，但其效力范围仅及于房屋出卖人而不及于合同的相对方即买受人，因此该项规定应当属于管理性规范而非效力性规范，不应作为认定合同效力的依据。
本案中，即使王琴违反了该项的规定与李霞签订了经适房买卖合同，也只是对王琴产生行政管理上的法律后果，并不影响双方所签订合同的效力，所以，原审判决以双方所签房屋买卖合同违反了《城市房地产管理法》第38条第（六）项的规定为由认定合同无效是不正确的。
从众多经适房转让纠纷来看，买卖双方在签订合同时都是在平等、自愿的基础上签订合同的，之后出卖人之所以要违约都是因为如今的房价高涨想从中获取利益所为。这种做法显然违背了《合同法》诚实信用的基本原则，自然很难得到法院的支持。
（文中人物为化名）
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