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法学论文

借名买房法律效力及风险防范
作者:彭亚兰 律师  时间:2018年01月22日
借名买房法律效力及风险防范
房屋可以说是我们老百姓生活中最具有价值的家庭财产。很多家庭辛勤劳作一生只为负担一套房屋的首付款和贷款费用。实践中由于某些原因,经常存在房屋登记权利人与实际房屋所有人不一致的情况。这种情况主要包括以下几种:1、借用具有保障性住房(比如经济适用房)资格的者的名义购房;2、为隐匿财产或转移财产而将房屋登记在亲朋好友名下;3、为规避限购、限贷政策借用他人名义等情况。
一、司法实践中对于借名买房协议法律效力的认定。
目前司法实践上对于借名买房合同效力存在两种不同的观点:
1、借名买房合同无效。
有观点认为借名行为若是违理购买经济适用房或者是为了规避国家相关房产政策和法规的,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,应当认定为无效。
2、借名买房合同有效。
另一种观点认为,当事人之间签订的关于借名买房的约定,只要不违法法律、行政法规的强制性规定,即属有效,当事人应当依据约定履行。
本人同意第二种观点,认为借名购房合同有效。理由如下:
根据《合同法》规定,合同当事人自愿签订合同,合同内容不违法法律、强制性规定即为有效。借名购房合同只要是双方当事人自愿签订,没有违反《合同法》第五十二条的规定,就具有法律效力。政府限购、限贷政策以及经济适用房的相关政策属于行政性强制性规定,并不属于法律、行政法规的效力性强制性规定,违反类似规定不引起合同无效的后果。
二、借名购房情况下不动产物权的归属问题。
借名购房的房屋产权归属问题需要综合考虑如下几个方面:
1、合同有效是实际购房人取得物权的前提条件。但就算借名购房合同有效,也不意味着实际购房人一定能取得房屋的所有权。
2、房屋实际出资人承担举证责任,证明双方对房屋产权归属已有约定,登记产权人仅被“借名”等事实。
根据《物权法》规定,不动产登记簿具有推定力,即当发生不动产权属争议的情况下,除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误,否则不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。借名购房的实际购房人若想取得不动产物权,需要提供充分的证据证明借名事实。
3、借名购房的房屋必须能够办理产权转移登记。根据相关法律或政策规定,房屋必须是符合办理产权转移手续的规定,比如,若是借用他人购房资格购买的房屋,若借名人向法院起诉主张确认房屋所有权或者要求登记权利人配合办理产权转移手续的,诉讼过程中借名人必须是已经符合购房条件,否则,法律不会支持诉讼请求。
4、借名人主张房屋所有权不得对抗善意第三人利益。若房屋由善意第三人购买,善意第三人已经过户或者未过户而请求法院判决出卖方履行过户义务的情况下,法院应当支持。至于借名人与登记权利人之间的争议,借名人只能基于债权请求登记权利人返还出资和承担违约责任。、
三、借名购房中借名人面临的风险。
出资人即“实际产权人”,由于在产证上没有署名,面对三类风险,即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户,具体分述如下。
1、出名人主张房产实际也归其所有,借名人出资为借贷或赠与。
出名人主张不仅法律上房屋归其所有,实际上也是自己出资购房。出资人的出资只是借款,最多比照民间借贷的利率返还本息,此种情况下,出资人将享受不到房屋大幅增值的利益;若双方关系亲密,登记权利人主张是赠与,一旦被法院认定赠与,更是对借名人不公平。
2、房产被权利登记人出售、抵押、赠与、继承、分割,被法院司法查封
由于出名人是登记权利人,如果持有产证办理了房屋买卖、赠与、抵押手续,则买家在不知情的情况下,可以善意取得房屋的产权。出售的房款有可能远远低于市场价不说,还有更大的可能是出名人不将房款支付给出资人;若权利登记人离婚或者死亡,房屋还存在被分割和继承的风险;若存在外债被债权人申请法院查封,存在被法院强制拍卖的可能。
3、权利登记人不配合办理过户手续。
如果借名人是由于限购不能署名,往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是届时权利登记人可能不予以配合。
四、借名买房合同的风险防范及建议。
借名购买的房屋登记在名义购房人名下,对借名买房人来说,法律风险较大。总结以往的实际案例彭亚兰律师提醒借名买房人,在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。
1、要清楚所购房屋的性质。最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,以免发生纠纷,导致房钱两空。
2、委托律师拟定详细的 “借名买房合同”。合同中要明确写明房屋所有权归谁所有,明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确,为日后发生纠纷埋下隐患。
3、所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有,并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议,借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的,房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下,借名买房人得到法院支持的几率更大。但是,如果没有足够的证据,而产权证又是登记在名义购房人名下,或者房屋并非由借名人实际占有,借名人败诉的风险将大大增加。
4、约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为(包括时候反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)需约定严格的违约责任,并约定不论合同效力与否,违约条款照常适用,以降低借名人的风险。