律师随笔
约定违约金过高的判断依据及调整标准
作者：王丽侠 律师 时间：2019年03月07日
违约金的数额如何约定是合法的？合同中约定了法院就一定会支持吗？今天小编整理了以下案例为您解答！
一、案件回顾
2010年5月16日，马某与置业公司签订《商品房买卖合同》约定，置业公司应在将商品房交付给马某使用后360日内为马某办理产权登记，如因置业公司致马某不能按期取得房产证的，自马某应当取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，置业公司按日计算向马某支付全部已付款万分之二的违约金。之后，置业公司一直未给马某办理产权登记，马某起诉。
二、审理结果
一审法院认为，马某、置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，置业公司未履行合同义务系违约，判决置业公司应承担违约责任，应负双方约定的20%的违约金。双方均不服一审判决，均提起上诉。二审法院维持原判。
三、分析说法
本案双方争议的主要焦点为合同约定的违约金是否过高，置业公司提出合同约定的违约金过高请求法院予以调减的要求是否合理。
根据《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
对于实际损失过高的标准，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。
本案中，马某要求置业公司承担逾期办理产权的违约责任，且承担方式为双方约定的违约金，但在置业公司提出因其违约并未给马某造成实际损失的前提下，马某未积极组织证据向法庭证明其因置业公司的违约致使其遭受了损失，因此，在马某没有提交其确因置业公司的违约行为受到了实际损失的前提下，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本案两审法院综合考虑到置业公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及马某可能获得的预期利益等因素的情况下，根据公平原则及诚实信用原则，将置业公司公司应承担的逾期办证违约金酌情进行了调整。
一、案件回顾
2010年5月16日，马某与置业公司签订《商品房买卖合同》约定，置业公司应在将商品房交付给马某使用后360日内为马某办理产权登记，如因置业公司致马某不能按期取得房产证的，自马某应当取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，置业公司按日计算向马某支付全部已付款万分之二的违约金。之后，置业公司一直未给马某办理产权登记，马某起诉。
二、审理结果
一审法院认为，马某、置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，置业公司未履行合同义务系违约，判决置业公司应承担违约责任，应负双方约定的20%的违约金。双方均不服一审判决，均提起上诉。二审法院维持原判。
三、分析说法
本案双方争议的主要焦点为合同约定的违约金是否过高，置业公司提出合同约定的违约金过高请求法院予以调减的要求是否合理。
根据《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
对于实际损失过高的标准，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。
本案中，马某要求置业公司承担逾期办理产权的违约责任，且承担方式为双方约定的违约金，但在置业公司提出因其违约并未给马某造成实际损失的前提下，马某未积极组织证据向法庭证明其因置业公司的违约致使其遭受了损失，因此，在马某没有提交其确因置业公司的违约行为受到了实际损失的前提下，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本案两审法院综合考虑到置业公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及马某可能获得的预期利益等因素的情况下，根据公平原则及诚实信用原则，将置业公司公司应承担的逾期办证违约金酌情进行了调整。
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