律师随笔
最高院：购房人基于购房合同而享有的债权并不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。
作者：修东磊 律师 时间：2018年06月09日
【裁判主旨】
购房人虽在签订《商品房买卖合同》后办理了网签备案手续，但涉案房产所有权仍登记在出售人名下，网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，也不改变购房人作为买受人仅享有请求交付房产之债权的客观事实，其基于前述合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。
【案例索引】 《汤希安与海南星禾装饰工程有限公司、陵水骏高实业发展有限公司案外人执行异议之诉案》【（2017）最高法民申4900号】
【争议焦点】 购房人基于购房合同享有的债权是否因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力？
【裁判意见】
最高院认为：中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
就本案而言，汤希安与骏高公司虽在签订《商品房买卖合同》后办理了网签备案手续，但涉案房产所有权仍登记在骏高公司名下，网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，也不改变汤希安作为买受人仅享有请求交付房产之债权的客观事实，其基于前述合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。
原审期间，骏高公司认可已将涉案房产交付星禾公司指定受让人罗彩英占有使用，二审法院现场勘查也确认房产实际由罗彩英控制利用。汤希安对于其未曾实际合法占有使用涉案房产的事实，亦不否认。因此，汤希安关于针对涉案房产已经享有物权期待权并可以排除法院强制执行的主张，不符合前述法律规定。
购房人虽在签订《商品房买卖合同》后办理了网签备案手续，但涉案房产所有权仍登记在出售人名下，网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，也不改变购房人作为买受人仅享有请求交付房产之债权的客观事实，其基于前述合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。
【案例索引】 《汤希安与海南星禾装饰工程有限公司、陵水骏高实业发展有限公司案外人执行异议之诉案》【（2017）最高法民申4900号】
【争议焦点】 购房人基于购房合同享有的债权是否因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力？
【裁判意见】
最高院认为：中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
就本案而言，汤希安与骏高公司虽在签订《商品房买卖合同》后办理了网签备案手续，但涉案房产所有权仍登记在骏高公司名下，网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，也不改变汤希安作为买受人仅享有请求交付房产之债权的客观事实，其基于前述合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。
原审期间，骏高公司认可已将涉案房产交付星禾公司指定受让人罗彩英占有使用，二审法院现场勘查也确认房产实际由罗彩英控制利用。汤希安对于其未曾实际合法占有使用涉案房产的事实，亦不否认。因此，汤希安关于针对涉案房产已经享有物权期待权并可以排除法院强制执行的主张，不符合前述法律规定。
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