成功案例
宜昌房地产纠纷律师推荐阅读之关于“经济适用房买卖是否有效”案例分析
作者：袁青青 律师 时间：2012年03月08日
2003年，李某通过申请，以27万元人民币买受位于朝阳区的经济适用房一套。一个月后，李某与黄某签订《房屋转让协议》，约定将该房以40万元人民转让给黄某。2009年，因房价大涨，李某向法院提起诉讼，称黄某不具备购买经济适用房资格，故请求法院判决转让合同无效，要求黄某腾退房屋。一审法院支持了李某的诉讼请求，黄某上诉，二审认定《房屋转让协议》有效。
【疑问】1.黄某购买经济适用房是否违法?
2.《房屋转让协议》是否有效?
【解析】根据建设部等七部门发布的《经济适用房管理办法》第三十条规定，“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。” 《北京市经济适用住房管理办法》第五条详细规定了申请经济适用房家庭的条件。本案中，李某取得经济适用房后，不满一年即转让给黄某的行为明显不符合《经济适用房管理办法》。黄某自签订《房屋转让协议》到诉讼发生之日，一直不具备购买经济适用房的资格，违反了《北京市经济适用住房管理办法》。
根据《合同法》第五十二条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的，合同自始无效。但《合同法》第五十二条明确规定的是“法律”、“行政法规”的强制性规定。此处的“法律”专指拥有立法权的国家机关依照立法程序制定的规范性文件。我国享有立法权的国家机关为全国人大。“行政法规” 是国务院为领导和管理国家各项行政工作，根据宪法和法律，并且按照《行政法规制定程序暂行条例》的规定而制定的政治、经济、教育、科技、文化、外事等各类法规的总称。合同之所以具有法律效力，根本原因在于其内容和形式的合法性。民事法律最大的特点就是尊重当事人的意思自治，而不做社会评价。《合同法》第五十二条则补充了效力评价功能。但该条规定仅限于法律和行政法规。
本案中，李某和黄某私下签订《房屋转让协议》，违反了《经济适用房管理办法》及《北京市经济适用住房管理办法》。但是《经济适用房管理办法》属于部门规章、《北京市经济适用住房管理办法》属于地方行政规章，两者的法律效力层次低于《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规，因此不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。
另，本案中，李某和黄某在缔约时均为《民法通则》上的完全行为能力人，具备相应的缔结合同的行为能力。且签订《房屋转让协议》的行为系双方真实意思表示，因此，二人签订的《房屋转让协议》应合法有效。据此，在《房屋转让协议》生效后，黄某取得该房屋的所有权，故李某无权要求黄某腾房。
本案的一审二审结果不一致，争议点在于对《合同法》第五十二条第五项的理解。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干司法解释（二）第十四条，规定“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”此规定充分显示了法律对私法领域的意思自治原则的尊重。二审法院也正是基于该司法解释作出的判决。
【疑问】1.黄某购买经济适用房是否违法?
2.《房屋转让协议》是否有效?
【解析】根据建设部等七部门发布的《经济适用房管理办法》第三十条规定，“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。” 《北京市经济适用住房管理办法》第五条详细规定了申请经济适用房家庭的条件。本案中，李某取得经济适用房后，不满一年即转让给黄某的行为明显不符合《经济适用房管理办法》。黄某自签订《房屋转让协议》到诉讼发生之日，一直不具备购买经济适用房的资格，违反了《北京市经济适用住房管理办法》。
根据《合同法》第五十二条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的，合同自始无效。但《合同法》第五十二条明确规定的是“法律”、“行政法规”的强制性规定。此处的“法律”专指拥有立法权的国家机关依照立法程序制定的规范性文件。我国享有立法权的国家机关为全国人大。“行政法规” 是国务院为领导和管理国家各项行政工作，根据宪法和法律，并且按照《行政法规制定程序暂行条例》的规定而制定的政治、经济、教育、科技、文化、外事等各类法规的总称。合同之所以具有法律效力，根本原因在于其内容和形式的合法性。民事法律最大的特点就是尊重当事人的意思自治，而不做社会评价。《合同法》第五十二条则补充了效力评价功能。但该条规定仅限于法律和行政法规。
本案中，李某和黄某私下签订《房屋转让协议》，违反了《经济适用房管理办法》及《北京市经济适用住房管理办法》。但是《经济适用房管理办法》属于部门规章、《北京市经济适用住房管理办法》属于地方行政规章，两者的法律效力层次低于《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规，因此不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。
另，本案中，李某和黄某在缔约时均为《民法通则》上的完全行为能力人，具备相应的缔结合同的行为能力。且签订《房屋转让协议》的行为系双方真实意思表示，因此，二人签订的《房屋转让协议》应合法有效。据此，在《房屋转让协议》生效后，黄某取得该房屋的所有权，故李某无权要求黄某腾房。
本案的一审二审结果不一致，争议点在于对《合同法》第五十二条第五项的理解。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干司法解释（二）第十四条，规定“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”此规定充分显示了法律对私法领域的意思自治原则的尊重。二审法院也正是基于该司法解释作出的判决。
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