成功案例
签约后房价飞涨卖方百般否认合同效力，法院：房屋买卖合同合法有效
作者：李诗怀 律师 时间：2016年10月27日
签约后房价飞涨卖方百般否认合同效力，法院：房屋买卖合同合法有效
一、案情：
刘某（女，以下称为“被告”）与丈夫王某某婚姻关系存续期间，于2013年11月在燕郊开发区湾仔城按揭购买了一套房屋（建筑面积58.01平方米，价款904376元，以下称“诉争房屋”）。二人于2015年5月27日协议离婚，2015年7月8日，二人办理复婚登记。此后，二人共同到燕郊某房产经纪公司将该房屋登记出售。
2016年2月27日，在该经纪公司，在被告在场的情况下，由其丈夫王某某与王某某（女，以下称“原告”）的代理人郭某签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等系列合同，将诉争房屋卖给原告，合同约定：该房屋出售价款106万元，合同签订当日原告向被告支付定金5万元，首付款22万元（含定金）于被告取得房屋产权证7个工作日内原告以银行托管方式支付给被告，被告在取得产权证后5日内通知原告和经纪公司，配合办理房屋产权过户登记手续，35个工作日办理银行清贷解押手续。合同签订后，原告如约向被告支付了定金5万元，定金收条显示由被告丈夫王某某代收。之后，原告等候被告取得产权证后，再向其支付首付款。
在签订房屋买卖合同、及此后的过程中，被告从未提出任何异议，直到7月初，由于房价上涨，被告开始编造理由否认合同效力，意图毁约不再卖房给原告。被告及其丈夫王某某分别向经纪公司及该公司的业务员发函，声称诉争房屋系被告的个人财产，其丈夫王某某没有出售该房屋的权利，并请通知买方解除合同。对于原告2016年7月8日两次提前支付的首付款，被告均予以退回，并明确表示不再履行合同。
二、原告代理律师庭前所做的主要工作
北京市国汉律师事务所李诗怀律师接受原告委托，代理其向法院提起诉讼，请求法院确认双方2016年2月27日所签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等系列合同合法有效，并判令被告继续履行合同。
同时，请房屋经纪公司出具证明，证实：在双方签订合同时，被告夫妇二人共同在场，由被告的丈夫王某某在合同上签字，被告在场全称参与、观看了其丈夫签订合同的整个过程，对其丈夫代理其签订合同（在合同上签字）的行为，未提出任何异议。 并请该经纪公司的二个业务员届时到庭作证。
另外，在原告的签订房屋买卖合同的代理人郭某与被告的丈夫王某某的短信往来记录中，郭某提出“签协议现场你夫妻俩都在，你可以调监控啊。”被告丈夫王某某回复“她当时没说同意啊”。律师果断指导原告将该短信记录做了公证。
三、庭审交锋
被告主张：
2015年5月27日离婚时，被告与丈夫王某某约定诉争房屋归被告单独所有，该房产属于被告个人财产；自被告与其丈夫王某某离婚开始直至现在，诉争房屋一直由被告一人偿还银行贷款；2015年7月8日，二人复婚后，诉争房屋属于被告的个人婚前财产。因此，被告丈夫王某某无权签订卖房合同，所签订的房屋买卖合同无效。房产经纪公司收取原告的中介费，与原告具有利害关系，其所出具的证明没有证据效力。等。
李诗怀律师代理原告发表辩论意见：
1、诉争房屋并非被告的个人财产，而是被告与其丈夫王某某的夫妻共同财产。2015年5月27日被告与其丈夫王某某离婚时，离婚协议中并未涉及诉争房屋的处理问题，只是有一句“双方各自名下的其他财产离婚后归各自所有”。假设该句话的意思是将诉争房屋在离婚协议中约定为归被告所有，然而，二人2015年7月8日复婚后继续对该房屋偿还着银行贷款，因二人复婚后并没有签订婚内财产约定，因此，根据婚姻法的规定，复婚后所偿还的银行贷款对应的房屋价值，即应作为二人的夫妻共同财产。
2、退一步讲，无论诉争房屋是被告的个人财产、抑或是被告与其丈夫王某某的夫妻共同财产，在被告在场的情况下，其丈夫王某某签订的房屋买卖合同都是有效的。法律并未规定授权必须是书面的，口头授权也是授权；另外，也可以从本人的默示来确认授权的存在。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”
3、签订房屋买卖合同时，被告确实在场，且未提出任何异议。一是，被告丈夫王某某在其与原告合同代签人郭某的短信中，称被告“当时没说同意”，一方面，这个“当时”，就是签订合同的“当时”，也足以证明被告在签订合同时确实在场；另一方面，这里的“没说同意”，不等于“不同意”；“没说同意”，另一个意思就是“没有反对”；“没有反对”，即视为同意。 二是，房产经纪公司的证明，以及二个业务员的到庭的证言，都充分证明了在签订合同时，被告在场，且未提出任何异议。经纪公司在房屋买卖合同的签订和履行过程中处于居间地位，所谓“居间地位”，顾名思义，就是处于中立的地位，不偏向于买方卖方中的任何一方。尽管收取原告（买方）的中介费，但收取买方中介费用是行业惯例，不能因此证明经纪公司与买方存在利害关系；况且，如果卖方违约的话，按照合同约定，中介费最终应该由卖方支付的。更何况，要证明在签订合同时被告是否在场，只能由、也完全应该由经纪公司及其业务员来证明。
4、最后，假设诉争房屋确实与被告丈夫王某某没有关系，签订合同时，被告也不在场，其丈夫王某某也没有得到授权，那么，其丈夫王某某擅自签订房屋买卖合同并收取定金的行为，就是诈骗行为，涉嫌构成诈骗罪。
四、法院判决
三河市人民法院经审理认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告的丈夫王某某代理被告签订售房合同，被告在场并未提出异议，可以认定该合同系被告真实意思的表示，合同真实合同法有效，双方均应恪守履行。故此，判决认定原、被告之间2016年2月27日所签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等系列合同合法有效。至于要求被告继续履行合同的问题，在诉争房屋取得产权证后，原告可以随时再行主张。
一、案情：
刘某（女，以下称为“被告”）与丈夫王某某婚姻关系存续期间，于2013年11月在燕郊开发区湾仔城按揭购买了一套房屋（建筑面积58.01平方米，价款904376元，以下称“诉争房屋”）。二人于2015年5月27日协议离婚，2015年7月8日，二人办理复婚登记。此后，二人共同到燕郊某房产经纪公司将该房屋登记出售。
2016年2月27日，在该经纪公司，在被告在场的情况下，由其丈夫王某某与王某某（女，以下称“原告”）的代理人郭某签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等系列合同，将诉争房屋卖给原告，合同约定：该房屋出售价款106万元，合同签订当日原告向被告支付定金5万元，首付款22万元（含定金）于被告取得房屋产权证7个工作日内原告以银行托管方式支付给被告，被告在取得产权证后5日内通知原告和经纪公司，配合办理房屋产权过户登记手续，35个工作日办理银行清贷解押手续。合同签订后，原告如约向被告支付了定金5万元，定金收条显示由被告丈夫王某某代收。之后，原告等候被告取得产权证后，再向其支付首付款。
在签订房屋买卖合同、及此后的过程中，被告从未提出任何异议，直到7月初，由于房价上涨，被告开始编造理由否认合同效力，意图毁约不再卖房给原告。被告及其丈夫王某某分别向经纪公司及该公司的业务员发函，声称诉争房屋系被告的个人财产，其丈夫王某某没有出售该房屋的权利，并请通知买方解除合同。对于原告2016年7月8日两次提前支付的首付款，被告均予以退回，并明确表示不再履行合同。
二、原告代理律师庭前所做的主要工作
北京市国汉律师事务所李诗怀律师接受原告委托，代理其向法院提起诉讼，请求法院确认双方2016年2月27日所签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等系列合同合法有效，并判令被告继续履行合同。
同时，请房屋经纪公司出具证明，证实：在双方签订合同时，被告夫妇二人共同在场，由被告的丈夫王某某在合同上签字，被告在场全称参与、观看了其丈夫签订合同的整个过程，对其丈夫代理其签订合同（在合同上签字）的行为，未提出任何异议。 并请该经纪公司的二个业务员届时到庭作证。
另外，在原告的签订房屋买卖合同的代理人郭某与被告的丈夫王某某的短信往来记录中，郭某提出“签协议现场你夫妻俩都在，你可以调监控啊。”被告丈夫王某某回复“她当时没说同意啊”。律师果断指导原告将该短信记录做了公证。
三、庭审交锋
被告主张：
2015年5月27日离婚时，被告与丈夫王某某约定诉争房屋归被告单独所有，该房产属于被告个人财产；自被告与其丈夫王某某离婚开始直至现在，诉争房屋一直由被告一人偿还银行贷款；2015年7月8日，二人复婚后，诉争房屋属于被告的个人婚前财产。因此，被告丈夫王某某无权签订卖房合同，所签订的房屋买卖合同无效。房产经纪公司收取原告的中介费，与原告具有利害关系，其所出具的证明没有证据效力。等。
李诗怀律师代理原告发表辩论意见：
1、诉争房屋并非被告的个人财产，而是被告与其丈夫王某某的夫妻共同财产。2015年5月27日被告与其丈夫王某某离婚时，离婚协议中并未涉及诉争房屋的处理问题，只是有一句“双方各自名下的其他财产离婚后归各自所有”。假设该句话的意思是将诉争房屋在离婚协议中约定为归被告所有，然而，二人2015年7月8日复婚后继续对该房屋偿还着银行贷款，因二人复婚后并没有签订婚内财产约定，因此，根据婚姻法的规定，复婚后所偿还的银行贷款对应的房屋价值，即应作为二人的夫妻共同财产。
2、退一步讲，无论诉争房屋是被告的个人财产、抑或是被告与其丈夫王某某的夫妻共同财产，在被告在场的情况下，其丈夫王某某签订的房屋买卖合同都是有效的。法律并未规定授权必须是书面的，口头授权也是授权；另外，也可以从本人的默示来确认授权的存在。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”
3、签订房屋买卖合同时，被告确实在场，且未提出任何异议。一是，被告丈夫王某某在其与原告合同代签人郭某的短信中，称被告“当时没说同意”，一方面，这个“当时”，就是签订合同的“当时”，也足以证明被告在签订合同时确实在场；另一方面，这里的“没说同意”，不等于“不同意”；“没说同意”，另一个意思就是“没有反对”；“没有反对”，即视为同意。 二是，房产经纪公司的证明，以及二个业务员的到庭的证言，都充分证明了在签订合同时，被告在场，且未提出任何异议。经纪公司在房屋买卖合同的签订和履行过程中处于居间地位，所谓“居间地位”，顾名思义，就是处于中立的地位，不偏向于买方卖方中的任何一方。尽管收取原告（买方）的中介费，但收取买方中介费用是行业惯例，不能因此证明经纪公司与买方存在利害关系；况且，如果卖方违约的话，按照合同约定，中介费最终应该由卖方支付的。更何况，要证明在签订合同时被告是否在场，只能由、也完全应该由经纪公司及其业务员来证明。
4、最后，假设诉争房屋确实与被告丈夫王某某没有关系，签订合同时，被告也不在场，其丈夫王某某也没有得到授权，那么，其丈夫王某某擅自签订房屋买卖合同并收取定金的行为，就是诈骗行为，涉嫌构成诈骗罪。
四、法院判决
三河市人民法院经审理认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告的丈夫王某某代理被告签订售房合同，被告在场并未提出异议，可以认定该合同系被告真实意思的表示，合同真实合同法有效，双方均应恪守履行。故此，判决认定原、被告之间2016年2月27日所签订的《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》等系列合同合法有效。至于要求被告继续履行合同的问题，在诉争房屋取得产权证后，原告可以随时再行主张。
