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（2015）富××房地产开发有限公司、××富团投资有限公司、钱×玲商品房预售合同纠纷
作者：李昆林 律师 时间：2019年08月14日
广西富××房地产开发有限公司、广西××富团投资有限公司、钱×玲商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2015）港民初字第531号
原告钱×玲，女，1972年10月9日出生，住江西省瑞金市。
委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。
被告广西××富团投资有限公司，住所地广西南宁市白沙大道35号南国花园商城D5栋1层D5-1商铺。
法定代表人梁×卫。
被告广西富××房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。
法定代表人李×锦。
以上两被告共同委托代理人潘亮，广西万益律师事务所律师
以上两被告共同委托代理人王丽，广西万益律师事务所律师实习律师。
原告钱×玲诉被告广西××富团投资有限公司（以下简称梁业公司）、广西富××房地产开发有限公司（以下简称富××公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法由审判员方爵独任审判。被告梁业公司、富××公司在答辩期限内对本案提出管辖异议，本院作出（2015）港民初字第531号民事裁定，驳回被告梁业公司、富××公司的异议。被告富××公司不服本院裁定提起上诉，防城港市中级人民法院于2015年8月4日作出（2015）防立民终字第31号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年9月14日公开开庭审理本案。原告的委托代理人李昆林，被告梁业公司、被告富××公司的共同委托代理人潘亮、王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱×玲诉称：2014年，被告富××公司在防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处荣顾购物公园2号地块进行商品房开发，并委托被告梁业公司开展商品房预售活动。原告于2014年7月9日及2014年7月22日分两次共计给付了被告梁业购房款261903元，并于2014年8月14日与被告梁业公司以合作建房的形式签订了12-C-819《合作建房协议》商品房预售合同。在合同签订过程中，原告多次询问该合作建房协议是否合法，被告的销售人员一再强调并保证该协议是合法有效的。2015年3月初，原告向防城港市房产部门咨询，两被告并未取得预售许可证，依据相关法律规定，该《合作建房协议》属无效协议。此后，原告多次与两被告交涉，要求解除合同并返还原告己付的购房款，但两被告均己种种理由拒绝。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原告与被告梁业公司签订的12-C-819《合作建房协议》无效；2、被告梁业公司返还原告所支付的购房款261903元及利息10476元，按银行同期贷款利率计算，自2014年7月22日始，暂计算至2015年3月22日，余下利息计算至清偿之日止）；3、被告梁业公司赔偿原告因本案所支付的律师费1万元；4、被告富××公司就上述款项承担连带偿还责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。
被告梁业公司辩称：1、原告与梁业公司签订的《合作建房协议》合法有效，双方当事人应当继续履行合同；2、《合作建房协议》不具备解除条件，原告要求返还已付房款以及利息及律师费的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回；3、若《合作建房协议》被认定为无效的，那么原告与梁业公司均有过错，双方当事人应就因此产生的损失利息各自承担一半。四、若《合作建房协议》被认定为无效的，原告要求被告支付律师费的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。
被告富××公司辩称：富××公司不是合同的签订方，根据合同相对性，富××公司不是本案的适合被告。
经审理查明，2014年8月14日，原告作为乙方与梁业公司作为甲方签订《防城港市荣顾购物公园项目Ⅶ（12#）地块合作建房协议》，双方约定，原告购买梁业公司委托富××公司开发建设的中央商务区CBD荣顾购物公园翡翠园国际12栋C座8层819号，在本协议签定之日支付5万元。《建房协议》第五条约定，在富××公司取得本项目的预售许可证后，乙方原向甲方支付的合格建房款自动转为购房款。荣顾购物公园翡翠园国际12栋C座至庭审时还未取得商品房预售许可证。
另查明，2014年7月9日，梁业公司向原告钱×玲出具一张诚意金收据给原告，总额6万元。2014年7月22日，原告转账200903元合作建房款给梁业公司，梁业公司向原告出具收据并加盖梁业公司公章。
本院认为，原告与梁业公司签订的《防城港市荣顾购物公园项Ⅶ（12#）地块合作建房协议》，该建房协议包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，原告与梁业公司签订的建房协议应为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，梁业公司在原告起诉前并没有取得商品房预售许可证，故原告与梁业公司签订的建房意向书因违反法律规定无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，梁业公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳诚意金6万元和合作建房款为名向原告收取200903元，应当依法由梁业公司退还给原告，并支付该款按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至付清时止的利息。原告没能提供充足证据证明梁业公司与富××公司之间存在代理关系，富××公司也未收取原告款项，原告要求富××公司连带返还其款项，本院不予支持。关于律师费的问题。因《防城港市荣顾购物公园项目Ⅶ（12#）地块合作建房协议》为无效合同，且原告在签订合同时明知被告梁业公司未取得商品房预售许可证，对合同无效具有一定的过错，故对原告要求被告支付1万元律师费的诉请，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告广西××富团投资有限公司退还原告钱×玲诚意金和合作建房款共计260903元及支付该款利息（利息计算，从2014年7月22日起，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至付清时止）；
二、驳回原告钱×玲的其他诉讼请求。
案件受理费5536元，减半收取2768元，由被告广西××富团投资有限公司承担。案件受理费原告已预交，本院不予退回。被告应负担的诉讼费，由其在履行行债务时一并支付给原告。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费5536元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 方爵
二〇一五年十二月十九日
书记员 谭源
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2015）港民初字第531号
原告钱×玲，女，1972年10月9日出生，住江西省瑞金市。
委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。
被告广西××富团投资有限公司，住所地广西南宁市白沙大道35号南国花园商城D5栋1层D5-1商铺。
法定代表人梁×卫。
被告广西富××房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。
法定代表人李×锦。
以上两被告共同委托代理人潘亮，广西万益律师事务所律师
以上两被告共同委托代理人王丽，广西万益律师事务所律师实习律师。
原告钱×玲诉被告广西××富团投资有限公司（以下简称梁业公司）、广西富××房地产开发有限公司（以下简称富××公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年3月31日立案受理后，依法由审判员方爵独任审判。被告梁业公司、富××公司在答辩期限内对本案提出管辖异议，本院作出（2015）港民初字第531号民事裁定，驳回被告梁业公司、富××公司的异议。被告富××公司不服本院裁定提起上诉，防城港市中级人民法院于2015年8月4日作出（2015）防立民终字第31号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年9月14日公开开庭审理本案。原告的委托代理人李昆林，被告梁业公司、被告富××公司的共同委托代理人潘亮、王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告钱×玲诉称：2014年，被告富××公司在防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处荣顾购物公园2号地块进行商品房开发，并委托被告梁业公司开展商品房预售活动。原告于2014年7月9日及2014年7月22日分两次共计给付了被告梁业购房款261903元，并于2014年8月14日与被告梁业公司以合作建房的形式签订了12-C-819《合作建房协议》商品房预售合同。在合同签订过程中，原告多次询问该合作建房协议是否合法，被告的销售人员一再强调并保证该协议是合法有效的。2015年3月初，原告向防城港市房产部门咨询，两被告并未取得预售许可证，依据相关法律规定，该《合作建房协议》属无效协议。此后，原告多次与两被告交涉，要求解除合同并返还原告己付的购房款，但两被告均己种种理由拒绝。为了维护原告的合法权益，请求法院判令：1、确认原告与被告梁业公司签订的12-C-819《合作建房协议》无效；2、被告梁业公司返还原告所支付的购房款261903元及利息10476元，按银行同期贷款利率计算，自2014年7月22日始，暂计算至2015年3月22日，余下利息计算至清偿之日止）；3、被告梁业公司赔偿原告因本案所支付的律师费1万元；4、被告富××公司就上述款项承担连带偿还责任；5、本案诉讼费用由两被告承担。
被告梁业公司辩称：1、原告与梁业公司签订的《合作建房协议》合法有效，双方当事人应当继续履行合同；2、《合作建房协议》不具备解除条件，原告要求返还已付房款以及利息及律师费的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回；3、若《合作建房协议》被认定为无效的，那么原告与梁业公司均有过错，双方当事人应就因此产生的损失利息各自承担一半。四、若《合作建房协议》被认定为无效的，原告要求被告支付律师费的诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。
被告富××公司辩称：富××公司不是合同的签订方，根据合同相对性，富××公司不是本案的适合被告。
经审理查明，2014年8月14日，原告作为乙方与梁业公司作为甲方签订《防城港市荣顾购物公园项目Ⅶ（12#）地块合作建房协议》，双方约定，原告购买梁业公司委托富××公司开发建设的中央商务区CBD荣顾购物公园翡翠园国际12栋C座8层819号，在本协议签定之日支付5万元。《建房协议》第五条约定，在富××公司取得本项目的预售许可证后，乙方原向甲方支付的合格建房款自动转为购房款。荣顾购物公园翡翠园国际12栋C座至庭审时还未取得商品房预售许可证。
另查明，2014年7月9日，梁业公司向原告钱×玲出具一张诚意金收据给原告，总额6万元。2014年7月22日，原告转账200903元合作建房款给梁业公司，梁业公司向原告出具收据并加盖梁业公司公章。
本院认为，原告与梁业公司签订的《防城港市荣顾购物公园项Ⅶ（12#）地块合作建房协议》，该建房协议包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，原告与梁业公司签订的建房协议应为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，梁业公司在原告起诉前并没有取得商品房预售许可证，故原告与梁业公司签订的建房意向书因违反法律规定无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，梁业公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳诚意金6万元和合作建房款为名向原告收取200903元，应当依法由梁业公司退还给原告，并支付该款按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至付清时止的利息。原告没能提供充足证据证明梁业公司与富××公司之间存在代理关系，富××公司也未收取原告款项，原告要求富××公司连带返还其款项，本院不予支持。关于律师费的问题。因《防城港市荣顾购物公园项目Ⅶ（12#）地块合作建房协议》为无效合同，且原告在签订合同时明知被告梁业公司未取得商品房预售许可证，对合同无效具有一定的过错，故对原告要求被告支付1万元律师费的诉请，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、被告广西××富团投资有限公司退还原告钱×玲诚意金和合作建房款共计260903元及支付该款利息（利息计算，从2014年7月22日起，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至付清时止）；
二、驳回原告钱×玲的其他诉讼请求。
案件受理费5536元，减半收取2768元，由被告广西××富团投资有限公司承担。案件受理费原告已预交，本院不予退回。被告应负担的诉讼费，由其在履行行债务时一并支付给原告。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费5536元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判员 方爵
二〇一五年十二月十九日
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