廖×与广西××富团投资有限公司、广西富××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2015）港民初字第399号


原告廖×。


委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。


委托代理人赖法全，广西精一律师事务所律师。


被告广西××富团投资有限公司。


法定代表人梁×卫。


被告广西富××房地产开发有限公司。


法定代表人李×锦。


以上两被告委托代理人潘亮，广西万益律师事务所律师。


以上两被告委托代理人王丽，广西万益律师事务所实习律师。


原告廖×诉被告广西××富团投资有限公司（以下简称××富团公司）、广西富××房地产开发有限公司（以下简称富××公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成由审判员徐祖英担任审判长、人民陪审员刘敬佳、潘泽耀参加的合议庭。2015年4月23日，被告××富团公司以本案涉及不动产纠纷及富××公司不是本案被告为由向本院提出管辖权异议申请，本院于2015年4月28日作出（2015）港民初字第399号民事裁定书，驳回被告××富团公司对本案管辖权异议的申请。被告××富团公司公司不服本院裁定提起上诉，防城港市中级人民法院于2015年8月3日作出（2015）防市立民终字第30号民事裁定书，驳回被告××富团公司的上诉，维持原裁定。本院合议庭于2015年9月29日公开开庭审理了本案，原告委托代理人李昆林，被告××富团公司与富××公司的共同委托代理人潘亮、王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。


原告诉称，被告富××公司在防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处2号地块进行商品房开发，并委托被告富团公司开展商品房预售活动。2014年11月18日，原告与被告××富团公司以合作建房的形式分别签订了编号为12-C-913《合作建房协议》、12-C-915《合作建房协议》及12-C-916《合作建房协议》三份商品房预售合同。合同签订后，原告共计向两被告支付了购房款804744元。在合同签订过程中，原告多次询问该合作建房协议是否合法，被告的销售人员一再强调并保证该协议是合法有效的。2015年3月初，经原告向防城港市房产部门咨询，两被告并未取得预售许可证，依据相关法律规定，该《合作建房协议》属于无效协议。此后，原告多次与两被告交涉，要求解除合同并返还原告已付的购房款，但被两被告均已种种理由拒绝。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、判决确认原告与被告××富团公司签订的12-C-913《合作建房协议》、12-C-915《合作建房协议》、12-C-916《合作建房协议》三份协议无效；二、判决两被告连带返还原告所支付的购房款804744元及利息15021元（按银行同期贷款利率计算，自2014年11月18日始，暂计算至2015年3月18日，余下利息计算至清偿之日止）；三、判决两被告连带赔偿原告因本案所支付的律师费用30000元；四、判决两被告承担本案的诉讼费用。


被告××富团公司辩称，一、原告与被告××富团公司签订的三份《合作建房协议》合法有效，该三份合同不存在合同法第五十二条、第五十四条关于合同无效、变更、撤销的情形，双方应该继续履行合同；二、三份《合作建房协议》不具备解除条件，原告要求返还已付房款、利息以及律师费的诉讼请求无事实既法律依据，应当予以驳回；三、若三份《合作建房协议》被认定为无效，那么协议中的条款均为无效，所以条款中的诉讼费、律师费的约定应为无效条款，原告要求被告××富团公司支付律师费的诉讼请求无事实既法律依据，应该予以驳回。


被告富××公司辩称，原告因三份《合作建房协议》与被告××富团公司发生争议，此三份协议的签订方是原告和被告××富团公司，富××公司并不是该三份协议的合同主体，根据合同相对性原理，该三份协议对被告富××公司不产生法律上的约束力。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，被告富××公司不是本案适格的被告，请求人民法院依法驳回原告对被告富××公司的请求。


经审理查明，2014年11月18日，原告作为乙方与被告××富团公司作为甲方签订了编号为12-C-913、12-C-915、12-C-916三份《合作建房协议》，约定原告分别购买中央商务区CBD荣顾购物公园翡翠国际（暂定名）12栋C座9层913、915、916号房，开发商为富××公司，建筑面积分别为62.08平方米、61.41平方米、59.42平方米，每平方米单价分别为7223.65元、7369.53元、7383.66元，总金额分别为448444元、452563元、438737元。此三份《合作建房协议》均约定，第一次付款在本协议签订之日支付50000元；第二次付款在2014年11月18日至2014年11月27日付至总房款的60%，即分别再支付219444元、221563元、213737元。原告按三份协议的约定分别向被告富团公司支付了269444元、271563元、263737元，共计804744元。被告××富团公司分别于2014年11月18日至2014年11月28日间向原告出具了九张关于收到防城港CBD（南区）翡翠国际12号栋C座9层913、915、916号合作建房诚意金的九张收据，共计804744元。


另查明，被告××富团公司与原告签订《合作建房协议》时及在本案起诉前就涉案商品房未取得《商品房预售许可证》。


以上事实，有《合作建房协议》、《收据》及《银行转账凭证》及当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实，足以认定。


本院认为，原告与被告××富团公司签订的《合作建房协议》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，因此，原告与被告××富团公司签订的《合作建房协议》应为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告××富团公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订三份《合作建房协议》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该三份《合作建房协议》应属无效。


根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告富团公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳合作建房诚意金为名向原告收取804744元，应当依法由被告富团公司退还给原告，并按同期银行贷款利率支付相应利息。


因原告未提供有效证据证明被告××富团公司与被告富××公司间存在代理销售关系，故原告要求被告××富团公司、富××公司连带返还房款上述款项，本院不予支持。关于原告要求两被告连带承担原告因本案所支付30000元律师费用的请求。因原告没有提供证据证明其已实际发生的律师费用，故原告要求两被告支付律师费无法律依据，本院不予以支持。


综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：


一、原告廖×与被告广西××富团投资有限公司于2014年11月18日签订的三份编号分别为12-C-913、12-C-915、12-C-916《合作建房协议》无效合同；


二、被告广西××富团投资有限公司返还原告廖×支付的购房款804744元并赔偿利息损失（利息计算方法：以本金804744元为基数，按照中国人民银行颁布的同期同类贷款利率自2014年11月28日计算至债务清偿之日止）；


三、驳回原告廖×的其他诉讼请求。


案件受理费12298元，由被告广西××富团投资有限公司负担11840元，原告负担458元。原告廖×已预交的案件受理费元本院不予退还，被告广西××富团投资有限公司在其履行债务时一并支付给原告廖×。


上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。


如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费12298元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长 徐祖英
人民陪审员 刘敬佳
人民陪审员 潘泽耀
二〇一五年十一月六日
书记员 谭源