成功案例
二手房交易中出现面积差异的处理
作者：耿武杰 律师 时间：2017年02月27日
二手房交易中出现面积差异的处理
原告xxx，男，19xx年x月x日出生，汉族，居民，住xx县。 委托代理人xxx，xxxxx律师事务所律师。 被告xxx，男，19xx年x月x日出生，汉族，居民，住xx县。 委托代理人xxx，xxxx律师事务所律师。 被告xxx，女，19xx年x月x日出生,汉族，居民，住xx县。 委托代理人耿武杰，河南鑫苑律师事务所律师。 原告xx诉被告xx、xx房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告xxx的委托代理人xxx、被告xxx的委托代理人xxx、被告xxx委托代理人xxx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告xxx诉称，2013年8月3日，原告与被告xxx签订了《合作建房协议书》，约定由被告xxx在xx县土地上建设一幢楼房，并将其中的第二幢xx房及68号车位转让给原告，该房的建筑面积为94.72㎡，车房面积5.28㎡，总价款为274900元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告也向原告交付了房屋，并办理了房产过户登记手续。但原告后来向房产局查询得知，房屋的建筑面积只有79.41㎡，比合同约定少了15.31㎡，对应价款这40554元；车房实际面积3.77㎡，比合同约定少了1.51㎡，对应价款这6863元。原告认为，被告xxx向原告交付的楼房面积与合同约定的面积相差超过3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应向原告双倍返还多收的购房款94834元[2×（40554元＋6863元）]。为此，原告起诉至本院，请求：1、判令被告xxx、xxx双倍返还多收的购房款94834元给原告；2、案件受理费由被告负担。 被告xxx辩称，一、xxx与原告没有房屋买卖关系，与原告有房屋买卖关系的是xxx。理由：1、原告所购买的房屋产权变更为原告之前是属xxx所有；2、在房产部门签订《房地产买卖合同》相对人是原告与xxx；3、原告交付的购房款全部由xxx收取。所以，原告没权要求xxx退还购房款。二、xxx与原告在2013年8月3日签订《合作建房协议书》，签订协议书时房屋已经建成，原告也到现场看过房屋，在2013年9月6日交楼时，原告再出具《房屋面积确认书》，确认书载明”该楼房（含车房、车位）的计价款项（业主应付的建房资金）是按双方签订的《合作建房协议书》约定的套内面积和分摊面积计算，即按签订合同时所附施工图纸所标示的长、宽标准计算加公共分摊面积，而日后为业主办理的房产证所记载的面积不作计价依据”。签订确认书当天，原告就领取了房屋的钥匙，一直使用房屋至今，在本案起诉前未提出任何异议。以上《合作建房协议书》和《房屋面积确认书》是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，根据民事意见自治的原则，有约定按约定，没约定才按法定的原则。从确认书可认定争议的房屋实际是按每套固定的价格来买卖。退一步讲，就算房屋是按面积计算，也是按《施工图纸》的面积计算，施工图纸是按套内面积和分摊面积计算，即按签订合同时所附施工图纸所标示的长、宽标准计算加公共分摊面积，房产局登证的面积仅是套内面积，未包括分摊面积，才会造成房产局登证面积与合同约定的面积有差异。综上所述，原告在诉状中所述交付的楼房面积与合同约定面积相差超过3%是不存在的。三、原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，要求xxx双倍返还多收取的购房款是错误的。因为该解释的第一条明确：”本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。但xxx与原告所签订的《合作建房协议书》及xxx与原告签订的《房地产买卖合同》是个人之间的行为，不是房地产开发企业与个人的行为，所以xxx、xxx与原告的房屋买卖关系不适用该司法解释。xxx与原告房屋买卖关系是一般公民二手房转让，房屋转让前xxx在2014年3月3日向房产局申请产权登记，领取了《房地产权证》，房屋登记的情况是经过公示，房屋是按套固定价买卖的，所以买卖双方不存在房屋面积有争议。四、原告的请求已经超过二年诉讼时效。因为原告在2016年5月4日向法院主张权利，但房产局在2014年3月20日已经对本案争议房屋进行了测绘，并出具测绘图，原告在测绘图上签名确认测绘的情况，而且在2014年3月27日xxx与原告签订的《房地产买卖合同》明确约定建筑面积为79.41㎡，原告一直没有提出任何异议，在2014年10月24日原告还将剩余的购房款98000元付清给xxx，所以原告在2014年3月27日签订《房地产买卖合同》已经清楚房屋的面积情况，但至2016年5月4日才向法院主张权利，已经超过二年诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告一系列行为表明对房屋面积无异议，因为原告签订确认书后，xxx出示的房产证已记载建筑面积79.41㎡，在办理过户手续，原告对该面积无异议后，再签订《房地产买卖合同》，并在合同填写建筑面积亦是79.41㎡，之后，原告还于2014年10月24日支付了98000元房款，这也表明原告一直以来对面积无异议。从2013年9月6日签订确认书收楼以及2014年3月27日双方签订《房地产买卖合同》至今，原告已使用多年，现才提出异议，也超过二年的诉讼时效，请求驳回原告的诉求。 被告xxx辩称，一、关于本案的案由及定性问题。根据xxx提供的《房地产权证》、《土地使用证》、《房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）、购买单据等证据证实，涉案房屋的产权人是xxx，在房产部门确权后，xxx再将房屋转让给原告，由xxx收取了购房款，故此，本案实为二手房买卖合同纠纷。二、xxx、xxx与原告三方的法律关系。本案房地产由xxx负责承建，按照原告与xxx签订的《合作建房协议书》中，由xxx代办证件、设计、购料、建设工作，故此，原告与xxx之间是委托代建关系，即委托关系。从上述产权凭证、付款凭证及《房屋面积确认书》反映，xxx与原告是二手房买卖合同关系。三、xxx是按套固定价将房屋卖给原告，而并不是以面积单价计算房价，不存在面积差异问题。原告于2013年9月6日出具的《房屋面积确认书》确认日后为原告办理的房产证所记载的面积不作计价依据，原告确认并清楚此内容，对楼房计价面积和实际面积无异议，予以验收，原告的代理人即本案诉讼代理人xxx在该确认书上签名。原告的代理人为律师是非常清楚相关法律规定及法律后果，该承诺书内容，实质上已预测到楼房计价面积与实际面积会有异议，在这种情形下，双方才签订了确认书以确定不是以面积单价计算房款。正因为原告对面积无异议，在买卖之前，xxx出示的《房地产权证》已登记房屋建筑面积为79.41㎡，同时在签订《房地产买卖合同》时，也填写建筑面积为79.41㎡，原告是非常清楚的，双方也无意见。况且，原告于后也付清了全部房款。由此证明，xxx以整套房屋固定价出卖的，不是以面积进行计价出卖。另外，《合作建房协议书》约定房屋面积是实用面积加公摊面积，包括楼梯通道、公共通道、电梯及通道、出入口通道等，另加算阳台及飘窗面积，而原告的房产证上所载的未包括上述所列举的面积。可见，原告的主张是理据不足。 经审理查明，案涉房屋的土地位于xx县，该土地使用权于2011年10月31日登记为被告顾玉琼，土地类型为出让，土地用途为商业用地、住宅用地，使用面积为1152.4㎡。 2012年2月6日，被告xxx作为甲方、被告xxx作为乙方，双方签订了一份《建设承包合同》，载明乙方承包甲方位于xx县的建筑工程（包工包料），施工图纸以双方签名确认的为准。约定：一、甲、乙双方的责任：1、甲方责任：负责做好与本工程建设单位协调工作，并缴交相关的所有费用；建筑过程中所产生的一切税费由甲方负责。2、乙方责任：从压桩开始至全幢楼建筑完成及验收合格的所有材料及人工全部由乙方负责；严格按照施工图纸及施工规范组织施工，完成本工程承包责任；提供建筑所需的所有建筑材料、施工机械和设备；承包范围：按图纸完成全幢楼房的主体工程，外墙贴砖，天花、内墙均为批荡过白灰油，天面层及地下车房均为水泥沙光面，公共楼梯贴梯级砖，外墙边2米范围内所有排水、排污管安装，安装好图纸标识的所有铝窗、楼梯扶手、阳台护栏、车房门、楼梯门，每一户要安装好水电表、水电通至屋内，电梯、消防设施。二、工程期限：本工程于2012年2月6日开工，2013年9月6日完工交付验收。三、承包价格：总承包款为18529880元。四、工程款支付：工程验收合格60日内甲方分6期支付18000000给乙方；完工一年内乙方履行保修条款的，甲方付清全部工程余款。此外，合同还约定了违约责任、工程保修条款等内容。合同签订后，xxx与xxx依约履行合同。工程于2013年11月11日竣工。其后xxx对上述所建楼房以套房形式办理了每套房的产权证，其中涉案房屋房产证的登记时间为2014年3月3日，房屋坐落：xx县，建筑面积：79.41㎡，套内面积：74.93㎡。 2011年11月26日，原告xxx作为乙方，并以xxx（本案的诉讼代理人）作为委托人、被告xxx作为甲方，双方共同签订了一份《合作建房协议书》，该协议书载明：1、合作目的：甲方自愿提供位于xx县土地用作建设商住楼，乙方自愿提供建房部分资金给甲方代办证件、设计、购料和建设等工作；2、产权划分：按双方协定的设计施工平面图中的住宅楼2幢A号5楼归乙方所有，建筑面积约定为95.92㎡，其中套内建筑面积为84.89㎡、分摊位建筑面积为11.03㎡。车房为68号车房，建筑面积为5.28㎡，分摊位建筑面积为1㎡。其余面积归甲方所有，或由甲方转让；3、乙方付款条款：乙方需提供278100元给甲方作为建房资金（建房资金指本协议生效后至房屋验收合格且双方取得房产证所需的一切成本、费用）；4、施工组织：甲方负责委托有建筑资质的单位进行设计、施工，并承担相关费用；甲方负责购买建筑材料、聘请工人并指导施工；甲方负责报建、办妥土地使用证、房产证、自来水和照明用电缴费手续；甲方对工程质量、施工安全负全责；5、建设期限：自协议签订之日起18个月内完工并交付使用；6、本合同附设计平面施工图。此外，合同还约定了双方其他权利义务。协议书签订后，原、被告依约履行协议。原告于2011年10月6日交购房定金5000元、2011年11月26日交购房款45000元、2012年10月21日交购房款55000元、2012年12月28日交购房款71500元给xxx，至此，原告交付购房款（含定金）共176500元给xxx。2013年8月3日，原告与xxx经协商同意”作废”双方于2011年11月26日签订的《合作建房协议书》，原告在该协议书上签名认可。同日，原告就其购买的上述房屋，重新与xxx签订了《合作建房协议书》，该协议书的条款与2011年11月26日签订的《合作建房协议书》基本相同，协议书的甲方由”xxx”变更为”xxx”。内容只是对协议书中的”产权划分、乙方付款条款”作了如下变更：”2、产权划分：按双方协定的设计施工平面图中的住宅楼2幢A号5楼归乙方所有，建筑面积约定为94.72㎡，其中套内建筑面积为83.82㎡、分摊位建筑面积为10.9㎡。车房为68号车房，建筑面积为5.28㎡，分摊位建筑面积为1㎡；其余面积归甲方所有，或由甲方转让。3、乙方付款条款：房款（含车房款）乙方需提供274900元（其中车房款为24000元）给甲方作为建房资金。”即房屋约定的面积及建房资金发生了变化。该协议签订后，2013年9月6日，原告及其委托代理人xxx向xxx出具了一份《房屋面积确认书》，该确认书载明”本人委托xxx承建的位于沿xx路xx楼2幢xx号楼房，车房68号，该楼房（含车房、车位）的计价款项（业主应付的建房资金）是按双方签订的《合作建房协议书》约定的套内面积和分摊面积计算，即按签订合同时所附施工图纸所标示的长、宽标准计算加公共分摊面积，而日后为业主办理的房产证所记载的面积不作计价依据，业主确认并清楚此内容，对楼房计价面积和实际面积无异议，予以验收，特此确认。”同日，原告交纳购房款400元。2014年3月3日，xxx将原告所购买的xx县房屋登记在自己名下，建筑面积：79.41㎡，套内面积：74.93㎡。2014年3月27日，xxx与原告xxx又签订了《广东省房地产买卖合同（适用二手楼买卖）》，xxx将上述自己名下的房屋转让给xxx，该合同登载房屋的建筑面积：79.41㎡，套内面积：79.41㎡。2014年5月27日，xxx将该房产证换登为xxx名下，该证登载房屋的建筑面积：79.41㎡，住宅面积：79.41㎡。2014年10月24日，原告付清了最后一期房款98000元。至此，原告已支付了新签协议书中约定的全部购房款274900元。2016年4月28日，原告以房产证登载面积少于《合作建房协议书》约定的面积为由具状诉至本院，并提出前述请求。 以上事实，有原告提供其与xxx签订的《合作建房协议书》、房款98000元收据1份、房地产权档案详细资料、xx县xxx地产开发有限公司基本信息及买楼宣传资料；被告xxx提供的设计施工图纸及面积计算表、与原告签订的《合作建房协议书》、《房屋面积确认书》、《土地使用证》、《房地产权证》、《房地产买卖合同》、房款收据6份、与xxx签订《建设承包合同》、原告与xxx签订《合作建房协议书》；被告xxx提供《房屋面积确认书》、《土地使用证》、《房地产权证》、《房地产买卖合同》、房款收据6份、xx楼取钥匙登记表、与原告签订《合作建房协议书》、私房建筑工程竣工验收备案表以及本院的庭审笔录等材料予以证实。 本院认为，综合本案当事人的诉辩意见，本案争议焦点：1、本案定性问题;2、原告与被告xxx是否存在房屋买卖关系;3、涉案的房屋买卖是按套固定价买卖，还是按面积计价买卖;4、本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理；5、原告诉求是否已经过诉讼时效。上述争议焦点，本院研判如下：1、本案的定性问题。本案中，原告基于其与被告xxx签订的《合作建房协议书》提起诉讼，虽然该协议书载明为”合作建房协议”，但该协议书的内容是由原告支付价款，被告xxx在建成约定的房屋后将房屋所有权转移给原告，名义上是”合作建房协议”，实质上是约定xxx将房屋所有权转移给原告，原告支付相应价款的协议。协议内容符合房屋买卖合同的定义，即出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。故本案应定性为房屋买卖合同纠纷。 2、原告与被告xxx是否存在房屋买卖关系。本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告xxx签订的《合作建房协议书》，该协议的当事人是原告与被告xxx，是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，故原告与被告xxx因该协议双方存在房屋买卖的合同关系。而被告邓卫强认为涉案房屋原所有权人是xxx、签订《房地产买卖合同》相对人是原告与xxx，提出xxx与原告没有房屋买卖关系的抗辩意见，根据《中华人民共和国物权法》第十五条”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，被告xxx出卖给xxx的涉案房屋，虽然xxx出卖前未办理房屋物权登记，这只是不发生物权变动的效力，但并非是买卖合同成立、生效的要件。因此，被告xxx的上述主张，理由不成立，本院不予采纳。 3、涉案的房屋买卖是按套固定价买卖，还是按面积计价买卖。原告xxx与被告xxx签订的《合作建房协议书》，双方对涉案房款（含车房款）条款约定为原告需提供274900元（其中车房款为24000元）给xxx作为建房资金，且双方还约定该建房资金是指本协议生效后至房屋验收合格且双方取得房产证所需的一切成本和费用，该条款已明确规定了原告购买涉案房屋（含车房）并取得房产证需支付的全部费用为274900元，该费用为房屋买卖的全包价（含净房价和有关税费），符合二手房屋买卖的交易习惯，由于该全包价并未区分净房价金额和有关税费金额，故无法折算出该房屋买卖的面积单价。同时，双方在协议中亦未约定房屋买卖的面积单价，显然，双方对房款条款约定的真实意思是按套固定价买卖房屋，而非按面积单价计算房价买卖。现原告以协议约定的上述房款全包价及面积倒推出房屋面积单价，再以协议约定的房屋面积与证载面积存在面积差计算面积差价的计价方式，该计价方式明显错误，故本院不予采信。此外，对原告认为房屋证载面积比协议约定的面积少，应当双倍退还面积差异款的问题。因原告xxx与被告xxx签订的《合作建房协议书》是在双方未作面积测绘的情形下订立，具备实测面积增加或减少的或然性，况且，原告在被告xxx于2014年3月3日办理涉案房屋第一手房产证前的2013年9月6日，出具了一份《房屋面积确认书》明确了日后为业主（原告）办理的房产证所记载的面积不作计价依据，该确认书实质上是双方对可能出现的面积差异补充约定房款计价的处理方式，即双方通过订立《房屋面积确认书》，进一步明确房产证所记载的面积比协议约定的面积增加或减少，双方对房款进行免退免补，该《房屋面积确认书》实质上是房屋买卖协议的补充协议，是双方的真实意思表示，原、被告应共同遵守。故对原告主张房款以面积单价计价的主张，理据不充分，本院不予支持。 4、本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理。本案虽定性为房屋买卖合同纠纷，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条”本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，出卖人是指房地产开发企业，但涉案合同的当事人是邓卫强与xxx，即出卖人不是房地产开发企业，故不用上述司法解释的规定处理本案。而原告主张本案适用上述司法解释第十四条的规定处理，有悖上述规定，本院不予采纳。 5、本案是否已经过诉讼时效。原告作为涉案房屋的买受人，第一次与被告xxx签订《合作建房协议书》的时间为2011年11月26日，双方于2013年8月3日”废止”该协议的当天，原告与被告xxx又重新签订了《合作建房协议书》。其后被告xxx于2014年3月3日办理涉案房屋第一手房产证，2014年3月27日，原告与被告xxx签订《房地产买卖合同》，此时，原告已知道并清楚涉案房屋的证载面积与协议约定的面积有差异的事实，原告完全可以从该日起就面积差异向被告主张面积差异款，即主张面积差异款诉讼时效的时间点应从原告签订房屋过户合同的时间起算，故原告在本案诉求的诉讼时效应从2014年3月27日算起至本案起诉的2016年4月28日，已超过了法定二年的诉讼时效期间。故对被告本案已超过法定二年诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。综合上所述，对原告以房屋证载面积比协议约定的面积少，请求被告双倍退还面积差异款，理据不足，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告xxx的诉讼请求。 本案受理费2170.85元，由原告xxx负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于xx省xx市中级人民法院。 关于本案存在的焦点法律问题： 一，二手房交易中出现的面积差异的处理 二手房买卖面积发生误差，则不一定要按照与一手商品房的解决方式进行。 首先，买卖双方遵循意思自治原则，即买卖双方的二手房买卖合同中若有明确的约定：“该房屋是按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”，则应按照约定方式解决。 其次，如果双方没有约定，则其解决方式是以套为计价标准，而不以面积为计价标准。 最后，还可以根据合同推定双方真实意思表示，判断交易双方是否对交易标的产生误解，导致对其中一方显失公平。 二、一手商品房买卖的面积发生误差如何解决？ 对于一手商品房，如果在签订的买卖合同中，没有对这个问题进行具体约定，则根据有关规定，应按照以下方式解决： 1、面积误差比绝对值在3%以内的据实结算，多退少补； 2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，开发商应当在买受人提出退房之日起（一般为30日内）将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由开发商返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。 三，二手房交易中出现面积误差不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的原因 1，本案虽定性为房屋买卖合同纠纷，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条”本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，出卖人是指房地产开发企业，但涉案合同的当事人是邓卫强与xxx，即出卖人不是房地产开发企业，故不用上述司法解释的规定处理本案。而原告主张本案适用上述司法解释第十四条的规定处理，有悖上述规定，所以法院不予采纳。 2，二手房买卖中影响二手房定价的因素很多，比如房屋环境因素、房屋质量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋装修因素、房屋物业管理质量因素、房屋附属家具电器因素等，其影响价位的因素比新商品房买卖要多得多。而且，二手房买卖合同中，也没有约定“房屋的单价或是房屋面积以房产证为准”等内容，所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价。 3，根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房。买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚。所以一般情况下，二手房都是按套计价，并非按每平米单价出售，因此不存在补交面积差价款的问题。当然，如前所述，如果在合同中明确约定“该房屋按每平米单价计算”的除外。
原告xxx，男，19xx年x月x日出生，汉族，居民，住xx县。 委托代理人xxx，xxxxx律师事务所律师。 被告xxx，男，19xx年x月x日出生，汉族，居民，住xx县。 委托代理人xxx，xxxx律师事务所律师。 被告xxx，女，19xx年x月x日出生,汉族，居民，住xx县。 委托代理人耿武杰，河南鑫苑律师事务所律师。 原告xx诉被告xx、xx房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告xxx的委托代理人xxx、被告xxx的委托代理人xxx、被告xxx委托代理人xxx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告xxx诉称，2013年8月3日，原告与被告xxx签订了《合作建房协议书》，约定由被告xxx在xx县土地上建设一幢楼房，并将其中的第二幢xx房及68号车位转让给原告，该房的建筑面积为94.72㎡，车房面积5.28㎡，总价款为274900元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告也向原告交付了房屋，并办理了房产过户登记手续。但原告后来向房产局查询得知，房屋的建筑面积只有79.41㎡，比合同约定少了15.31㎡，对应价款这40554元；车房实际面积3.77㎡，比合同约定少了1.51㎡，对应价款这6863元。原告认为，被告xxx向原告交付的楼房面积与合同约定的面积相差超过3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应向原告双倍返还多收的购房款94834元[2×（40554元＋6863元）]。为此，原告起诉至本院，请求：1、判令被告xxx、xxx双倍返还多收的购房款94834元给原告；2、案件受理费由被告负担。 被告xxx辩称，一、xxx与原告没有房屋买卖关系，与原告有房屋买卖关系的是xxx。理由：1、原告所购买的房屋产权变更为原告之前是属xxx所有；2、在房产部门签订《房地产买卖合同》相对人是原告与xxx；3、原告交付的购房款全部由xxx收取。所以，原告没权要求xxx退还购房款。二、xxx与原告在2013年8月3日签订《合作建房协议书》，签订协议书时房屋已经建成，原告也到现场看过房屋，在2013年9月6日交楼时，原告再出具《房屋面积确认书》，确认书载明”该楼房（含车房、车位）的计价款项（业主应付的建房资金）是按双方签订的《合作建房协议书》约定的套内面积和分摊面积计算，即按签订合同时所附施工图纸所标示的长、宽标准计算加公共分摊面积，而日后为业主办理的房产证所记载的面积不作计价依据”。签订确认书当天，原告就领取了房屋的钥匙，一直使用房屋至今，在本案起诉前未提出任何异议。以上《合作建房协议书》和《房屋面积确认书》是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，根据民事意见自治的原则，有约定按约定，没约定才按法定的原则。从确认书可认定争议的房屋实际是按每套固定的价格来买卖。退一步讲，就算房屋是按面积计算，也是按《施工图纸》的面积计算，施工图纸是按套内面积和分摊面积计算，即按签订合同时所附施工图纸所标示的长、宽标准计算加公共分摊面积，房产局登证的面积仅是套内面积，未包括分摊面积，才会造成房产局登证面积与合同约定的面积有差异。综上所述，原告在诉状中所述交付的楼房面积与合同约定面积相差超过3%是不存在的。三、原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，要求xxx双倍返还多收取的购房款是错误的。因为该解释的第一条明确：”本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。但xxx与原告所签订的《合作建房协议书》及xxx与原告签订的《房地产买卖合同》是个人之间的行为，不是房地产开发企业与个人的行为，所以xxx、xxx与原告的房屋买卖关系不适用该司法解释。xxx与原告房屋买卖关系是一般公民二手房转让，房屋转让前xxx在2014年3月3日向房产局申请产权登记，领取了《房地产权证》，房屋登记的情况是经过公示，房屋是按套固定价买卖的，所以买卖双方不存在房屋面积有争议。四、原告的请求已经超过二年诉讼时效。因为原告在2016年5月4日向法院主张权利，但房产局在2014年3月20日已经对本案争议房屋进行了测绘，并出具测绘图，原告在测绘图上签名确认测绘的情况，而且在2014年3月27日xxx与原告签订的《房地产买卖合同》明确约定建筑面积为79.41㎡，原告一直没有提出任何异议，在2014年10月24日原告还将剩余的购房款98000元付清给xxx，所以原告在2014年3月27日签订《房地产买卖合同》已经清楚房屋的面积情况，但至2016年5月4日才向法院主张权利，已经超过二年诉讼时效，请法院驳回原告的诉讼请求。综上所述，原告一系列行为表明对房屋面积无异议，因为原告签订确认书后，xxx出示的房产证已记载建筑面积79.41㎡，在办理过户手续，原告对该面积无异议后，再签订《房地产买卖合同》，并在合同填写建筑面积亦是79.41㎡，之后，原告还于2014年10月24日支付了98000元房款，这也表明原告一直以来对面积无异议。从2013年9月6日签订确认书收楼以及2014年3月27日双方签订《房地产买卖合同》至今，原告已使用多年，现才提出异议，也超过二年的诉讼时效，请求驳回原告的诉求。 被告xxx辩称，一、关于本案的案由及定性问题。根据xxx提供的《房地产权证》、《土地使用证》、《房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）、购买单据等证据证实，涉案房屋的产权人是xxx，在房产部门确权后，xxx再将房屋转让给原告，由xxx收取了购房款，故此，本案实为二手房买卖合同纠纷。二、xxx、xxx与原告三方的法律关系。本案房地产由xxx负责承建，按照原告与xxx签订的《合作建房协议书》中，由xxx代办证件、设计、购料、建设工作，故此，原告与xxx之间是委托代建关系，即委托关系。从上述产权凭证、付款凭证及《房屋面积确认书》反映，xxx与原告是二手房买卖合同关系。三、xxx是按套固定价将房屋卖给原告，而并不是以面积单价计算房价，不存在面积差异问题。原告于2013年9月6日出具的《房屋面积确认书》确认日后为原告办理的房产证所记载的面积不作计价依据，原告确认并清楚此内容，对楼房计价面积和实际面积无异议，予以验收，原告的代理人即本案诉讼代理人xxx在该确认书上签名。原告的代理人为律师是非常清楚相关法律规定及法律后果，该承诺书内容，实质上已预测到楼房计价面积与实际面积会有异议，在这种情形下，双方才签订了确认书以确定不是以面积单价计算房款。正因为原告对面积无异议，在买卖之前，xxx出示的《房地产权证》已登记房屋建筑面积为79.41㎡，同时在签订《房地产买卖合同》时，也填写建筑面积为79.41㎡，原告是非常清楚的，双方也无意见。况且，原告于后也付清了全部房款。由此证明，xxx以整套房屋固定价出卖的，不是以面积进行计价出卖。另外，《合作建房协议书》约定房屋面积是实用面积加公摊面积，包括楼梯通道、公共通道、电梯及通道、出入口通道等，另加算阳台及飘窗面积，而原告的房产证上所载的未包括上述所列举的面积。可见，原告的主张是理据不足。 经审理查明，案涉房屋的土地位于xx县，该土地使用权于2011年10月31日登记为被告顾玉琼，土地类型为出让，土地用途为商业用地、住宅用地，使用面积为1152.4㎡。 2012年2月6日，被告xxx作为甲方、被告xxx作为乙方，双方签订了一份《建设承包合同》，载明乙方承包甲方位于xx县的建筑工程（包工包料），施工图纸以双方签名确认的为准。约定：一、甲、乙双方的责任：1、甲方责任：负责做好与本工程建设单位协调工作，并缴交相关的所有费用；建筑过程中所产生的一切税费由甲方负责。2、乙方责任：从压桩开始至全幢楼建筑完成及验收合格的所有材料及人工全部由乙方负责；严格按照施工图纸及施工规范组织施工，完成本工程承包责任；提供建筑所需的所有建筑材料、施工机械和设备；承包范围：按图纸完成全幢楼房的主体工程，外墙贴砖，天花、内墙均为批荡过白灰油，天面层及地下车房均为水泥沙光面，公共楼梯贴梯级砖，外墙边2米范围内所有排水、排污管安装，安装好图纸标识的所有铝窗、楼梯扶手、阳台护栏、车房门、楼梯门，每一户要安装好水电表、水电通至屋内，电梯、消防设施。二、工程期限：本工程于2012年2月6日开工，2013年9月6日完工交付验收。三、承包价格：总承包款为18529880元。四、工程款支付：工程验收合格60日内甲方分6期支付18000000给乙方；完工一年内乙方履行保修条款的，甲方付清全部工程余款。此外，合同还约定了违约责任、工程保修条款等内容。合同签订后，xxx与xxx依约履行合同。工程于2013年11月11日竣工。其后xxx对上述所建楼房以套房形式办理了每套房的产权证，其中涉案房屋房产证的登记时间为2014年3月3日，房屋坐落：xx县，建筑面积：79.41㎡，套内面积：74.93㎡。 2011年11月26日，原告xxx作为乙方，并以xxx（本案的诉讼代理人）作为委托人、被告xxx作为甲方，双方共同签订了一份《合作建房协议书》，该协议书载明：1、合作目的：甲方自愿提供位于xx县土地用作建设商住楼，乙方自愿提供建房部分资金给甲方代办证件、设计、购料和建设等工作；2、产权划分：按双方协定的设计施工平面图中的住宅楼2幢A号5楼归乙方所有，建筑面积约定为95.92㎡，其中套内建筑面积为84.89㎡、分摊位建筑面积为11.03㎡。车房为68号车房，建筑面积为5.28㎡，分摊位建筑面积为1㎡。其余面积归甲方所有，或由甲方转让；3、乙方付款条款：乙方需提供278100元给甲方作为建房资金（建房资金指本协议生效后至房屋验收合格且双方取得房产证所需的一切成本、费用）；4、施工组织：甲方负责委托有建筑资质的单位进行设计、施工，并承担相关费用；甲方负责购买建筑材料、聘请工人并指导施工；甲方负责报建、办妥土地使用证、房产证、自来水和照明用电缴费手续；甲方对工程质量、施工安全负全责；5、建设期限：自协议签订之日起18个月内完工并交付使用；6、本合同附设计平面施工图。此外，合同还约定了双方其他权利义务。协议书签订后，原、被告依约履行协议。原告于2011年10月6日交购房定金5000元、2011年11月26日交购房款45000元、2012年10月21日交购房款55000元、2012年12月28日交购房款71500元给xxx，至此，原告交付购房款（含定金）共176500元给xxx。2013年8月3日，原告与xxx经协商同意”作废”双方于2011年11月26日签订的《合作建房协议书》，原告在该协议书上签名认可。同日，原告就其购买的上述房屋，重新与xxx签订了《合作建房协议书》，该协议书的条款与2011年11月26日签订的《合作建房协议书》基本相同，协议书的甲方由”xxx”变更为”xxx”。内容只是对协议书中的”产权划分、乙方付款条款”作了如下变更：”2、产权划分：按双方协定的设计施工平面图中的住宅楼2幢A号5楼归乙方所有，建筑面积约定为94.72㎡，其中套内建筑面积为83.82㎡、分摊位建筑面积为10.9㎡。车房为68号车房，建筑面积为5.28㎡，分摊位建筑面积为1㎡；其余面积归甲方所有，或由甲方转让。3、乙方付款条款：房款（含车房款）乙方需提供274900元（其中车房款为24000元）给甲方作为建房资金。”即房屋约定的面积及建房资金发生了变化。该协议签订后，2013年9月6日，原告及其委托代理人xxx向xxx出具了一份《房屋面积确认书》，该确认书载明”本人委托xxx承建的位于沿xx路xx楼2幢xx号楼房，车房68号，该楼房（含车房、车位）的计价款项（业主应付的建房资金）是按双方签订的《合作建房协议书》约定的套内面积和分摊面积计算，即按签订合同时所附施工图纸所标示的长、宽标准计算加公共分摊面积，而日后为业主办理的房产证所记载的面积不作计价依据，业主确认并清楚此内容，对楼房计价面积和实际面积无异议，予以验收，特此确认。”同日，原告交纳购房款400元。2014年3月3日，xxx将原告所购买的xx县房屋登记在自己名下，建筑面积：79.41㎡，套内面积：74.93㎡。2014年3月27日，xxx与原告xxx又签订了《广东省房地产买卖合同（适用二手楼买卖）》，xxx将上述自己名下的房屋转让给xxx，该合同登载房屋的建筑面积：79.41㎡，套内面积：79.41㎡。2014年5月27日，xxx将该房产证换登为xxx名下，该证登载房屋的建筑面积：79.41㎡，住宅面积：79.41㎡。2014年10月24日，原告付清了最后一期房款98000元。至此，原告已支付了新签协议书中约定的全部购房款274900元。2016年4月28日，原告以房产证登载面积少于《合作建房协议书》约定的面积为由具状诉至本院，并提出前述请求。 以上事实，有原告提供其与xxx签订的《合作建房协议书》、房款98000元收据1份、房地产权档案详细资料、xx县xxx地产开发有限公司基本信息及买楼宣传资料；被告xxx提供的设计施工图纸及面积计算表、与原告签订的《合作建房协议书》、《房屋面积确认书》、《土地使用证》、《房地产权证》、《房地产买卖合同》、房款收据6份、与xxx签订《建设承包合同》、原告与xxx签订《合作建房协议书》；被告xxx提供《房屋面积确认书》、《土地使用证》、《房地产权证》、《房地产买卖合同》、房款收据6份、xx楼取钥匙登记表、与原告签订《合作建房协议书》、私房建筑工程竣工验收备案表以及本院的庭审笔录等材料予以证实。 本院认为，综合本案当事人的诉辩意见，本案争议焦点：1、本案定性问题;2、原告与被告xxx是否存在房屋买卖关系;3、涉案的房屋买卖是按套固定价买卖，还是按面积计价买卖;4、本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理；5、原告诉求是否已经过诉讼时效。上述争议焦点，本院研判如下：1、本案的定性问题。本案中，原告基于其与被告xxx签订的《合作建房协议书》提起诉讼，虽然该协议书载明为”合作建房协议”，但该协议书的内容是由原告支付价款，被告xxx在建成约定的房屋后将房屋所有权转移给原告，名义上是”合作建房协议”，实质上是约定xxx将房屋所有权转移给原告，原告支付相应价款的协议。协议内容符合房屋买卖合同的定义，即出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。故本案应定性为房屋买卖合同纠纷。 2、原告与被告xxx是否存在房屋买卖关系。本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告xxx签订的《合作建房协议书》，该协议的当事人是原告与被告xxx，是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，故原告与被告xxx因该协议双方存在房屋买卖的合同关系。而被告邓卫强认为涉案房屋原所有权人是xxx、签订《房地产买卖合同》相对人是原告与xxx，提出xxx与原告没有房屋买卖关系的抗辩意见，根据《中华人民共和国物权法》第十五条”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，被告xxx出卖给xxx的涉案房屋，虽然xxx出卖前未办理房屋物权登记，这只是不发生物权变动的效力，但并非是买卖合同成立、生效的要件。因此，被告xxx的上述主张，理由不成立，本院不予采纳。 3、涉案的房屋买卖是按套固定价买卖，还是按面积计价买卖。原告xxx与被告xxx签订的《合作建房协议书》，双方对涉案房款（含车房款）条款约定为原告需提供274900元（其中车房款为24000元）给xxx作为建房资金，且双方还约定该建房资金是指本协议生效后至房屋验收合格且双方取得房产证所需的一切成本和费用，该条款已明确规定了原告购买涉案房屋（含车房）并取得房产证需支付的全部费用为274900元，该费用为房屋买卖的全包价（含净房价和有关税费），符合二手房屋买卖的交易习惯，由于该全包价并未区分净房价金额和有关税费金额，故无法折算出该房屋买卖的面积单价。同时，双方在协议中亦未约定房屋买卖的面积单价，显然，双方对房款条款约定的真实意思是按套固定价买卖房屋，而非按面积单价计算房价买卖。现原告以协议约定的上述房款全包价及面积倒推出房屋面积单价，再以协议约定的房屋面积与证载面积存在面积差计算面积差价的计价方式，该计价方式明显错误，故本院不予采信。此外，对原告认为房屋证载面积比协议约定的面积少，应当双倍退还面积差异款的问题。因原告xxx与被告xxx签订的《合作建房协议书》是在双方未作面积测绘的情形下订立，具备实测面积增加或减少的或然性，况且，原告在被告xxx于2014年3月3日办理涉案房屋第一手房产证前的2013年9月6日，出具了一份《房屋面积确认书》明确了日后为业主（原告）办理的房产证所记载的面积不作计价依据，该确认书实质上是双方对可能出现的面积差异补充约定房款计价的处理方式，即双方通过订立《房屋面积确认书》，进一步明确房产证所记载的面积比协议约定的面积增加或减少，双方对房款进行免退免补，该《房屋面积确认书》实质上是房屋买卖协议的补充协议，是双方的真实意思表示，原、被告应共同遵守。故对原告主张房款以面积单价计价的主张，理据不充分，本院不予支持。 4、本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理。本案虽定性为房屋买卖合同纠纷，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条”本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，出卖人是指房地产开发企业，但涉案合同的当事人是邓卫强与xxx，即出卖人不是房地产开发企业，故不用上述司法解释的规定处理本案。而原告主张本案适用上述司法解释第十四条的规定处理，有悖上述规定，本院不予采纳。 5、本案是否已经过诉讼时效。原告作为涉案房屋的买受人，第一次与被告xxx签订《合作建房协议书》的时间为2011年11月26日，双方于2013年8月3日”废止”该协议的当天，原告与被告xxx又重新签订了《合作建房协议书》。其后被告xxx于2014年3月3日办理涉案房屋第一手房产证，2014年3月27日，原告与被告xxx签订《房地产买卖合同》，此时，原告已知道并清楚涉案房屋的证载面积与协议约定的面积有差异的事实，原告完全可以从该日起就面积差异向被告主张面积差异款，即主张面积差异款诉讼时效的时间点应从原告签订房屋过户合同的时间起算，故原告在本案诉求的诉讼时效应从2014年3月27日算起至本案起诉的2016年4月28日，已超过了法定二年的诉讼时效期间。故对被告本案已超过法定二年诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳。综合上所述，对原告以房屋证载面积比协议约定的面积少，请求被告双倍退还面积差异款，理据不足，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告xxx的诉讼请求。 本案受理费2170.85元，由原告xxx负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于xx省xx市中级人民法院。 关于本案存在的焦点法律问题： 一，二手房交易中出现的面积差异的处理 二手房买卖面积发生误差，则不一定要按照与一手商品房的解决方式进行。 首先，买卖双方遵循意思自治原则，即买卖双方的二手房买卖合同中若有明确的约定：“该房屋是按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”，则应按照约定方式解决。 其次，如果双方没有约定，则其解决方式是以套为计价标准，而不以面积为计价标准。 最后，还可以根据合同推定双方真实意思表示，判断交易双方是否对交易标的产生误解，导致对其中一方显失公平。 二、一手商品房买卖的面积发生误差如何解决？ 对于一手商品房，如果在签订的买卖合同中，没有对这个问题进行具体约定，则根据有关规定，应按照以下方式解决： 1、面积误差比绝对值在3%以内的据实结算，多退少补； 2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，开发商应当在买受人提出退房之日起（一般为30日内）将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由开发商返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。 三，二手房交易中出现面积误差不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的原因 1，本案虽定性为房屋买卖合同纠纷，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条”本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，出卖人是指房地产开发企业，但涉案合同的当事人是邓卫强与xxx，即出卖人不是房地产开发企业，故不用上述司法解释的规定处理本案。而原告主张本案适用上述司法解释第十四条的规定处理，有悖上述规定，所以法院不予采纳。 2，二手房买卖中影响二手房定价的因素很多，比如房屋环境因素、房屋质量因素、房屋年代因素，甚至包括房屋装修因素、房屋物业管理质量因素、房屋附属家具电器因素等，其影响价位的因素比新商品房买卖要多得多。而且，二手房买卖合同中，也没有约定“房屋的单价或是房屋面积以房产证为准”等内容，所以一般认定双方之间的房屋买卖是按套计价。 3，根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖双方一般都会亲自到实地看房。买卖双方对房屋的实际情况包括面积情况都非常清楚。所以一般情况下，二手房都是按套计价，并非按每平米单价出售，因此不存在补交面积差价款的问题。当然，如前所述，如果在合同中明确约定“该房屋按每平米单价计算”的除外。
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耿武杰律师
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