成功案例
土地受让成泡影 依法索要钱和息
作者：李大兴 律师 时间：2014年04月07日
土地受让成泡影 依法索要钱和息
海南新概念律师事务所 李大兴
案情
委托人与一公司签订宅基地转让协议，约定该公司将两块宅基地转让给委托人。协议签订后，委托人支付了90%的价款，余款在办完土地使用证后一次性付清。可六年过去了，委托人没有拿到宅基地，且该地块已被卖给他人，他人已经建起了房屋。委托人多次找到转让方，转让方百般推脱，委托人只好委托律师维权。
过程与结果
律师受案后，调查收集证据，到工商、国土等部门查阅相关资料，并查看了现场。在掌握足够证据的情况下，向法院提起了诉讼，并适时申请了法庭调查取证和司法鉴定。此案经过公开开庭审理，法院最终下达了海南省儋州市人民法院（2013）儋民初字第1212号民事判决书，支持了委托人的诉讼请求。判决书生效后，被告没有主动履行偿债义务，委托人授权律师向法院提起强制执行申请，用法律的手段强制当事人履行。
附：1、起诉书；
2、代理词；
3、强制执行申请书。
民事起诉状
原告：（略）
被告：儋州××实业有限公司
住址：儋州市那大××北路8号
法定代表人：赵××，总经理。
诉讼请求：
1、判令解除双方所签宅基地转让协议；
2、判令被告退还原告购地款350000元并赔偿损失1000000元（实际赔偿数额以司法鉴定为准）；
3、判令被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：
2007年9月15日，原、被签订了一份《××住宅小区宅基地转让协议书》。协议约定：被告将位于儋州市××住宅小区分别长18米，宽16米，面积288平方米的编号为A14、A15的两块宅基地出售给原告，售价390000元，原告以现金转帐形式付90%的地价存入被告指定帐号，余款10%待被告办完国有土地使用证后一次性付清。
2007年9月5日，原告已支付被告350000元地价款，被告一直未履行其约定义务。原告多次催促，被告以种种借口拖延至今。
为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院起诉，请求依法判决。
此致
海南省儋州市人民法院
具状人：
二0一三年七月二十三日
附：1、本诉状副本1份；
2、证据复印件2份。
代理词
审判长、审判员：
海南新概念律师事务所接受本案原告吴××委托，指派我担任其代理人。接受委托后，我了解了案情，收集了证据，亲临涉案宅基地现场查看，并向有关部门查阅了相关资料。刚才，我又参加了庭审调查，对案情有了进一步的了解。下面，我根据事实和法律，提出如下代理意见：
一、双方所签宅基地转让协议合法有效，事实清楚，证据充分
原、被告双方于2007年9月15日签订《××住宅小区宅基地转让协议书》，系双方真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，合法有效。这一事实除有协议为证外，还有原告付款的凭证予以证实，事实清楚，证据充分。
经原告指认现场和向相关部门查询，涉案宅基地位于儋州市那大镇大州新村内，土地证编号为11802和11803，该地块的使用权人登记为被告。根据法律规定，原、被告可以就该地块内的宅基地进行转让。
二、原告要求解除合同的要求符合法律规定
原、被告签订宅基地转让协议已近六年，原告如约履行了义务，被告却没有按协议履行。原告多次催告，被告以种种理由拖延。截止目前，原告仍然不能得到宅基地。据了解，本案所涉宅基地已被被告出售给他人并已建立房屋，双方间所签合同目的没有实现可能。根据《合同法》第九十四条的规定，原告要求解除合同是合情合理合法的，法院应该予以支持。
三、被告不仅应该退还原告购地款，还应该赔偿损失。
协议签订后，被告不履行，是违约方。被告的违约给原告造成了巨大的经济损失。根据《合同法》第九十七条和第一百零七条的规定，被告除退还原告已支付的地价款后，还应当赔偿原告因此所受到的损失。
众所周知，土地的价值一直处于增值的状态中，特别是海南建设国际旅游岛（2009年12月31日）成为国家战略后，海南的土地普遍大幅增值，其价格可以说是突飞猛进、连连翻番。当年几十万能买到的宅基地，没有几倍的价格是拿不下来的。涉案的宅基地也迅速升值，在那买地的都花了百万以上的巨资。原告的损失可想而知。
原、被告可以通过协商，确定一个合理的价格。如果协商不成，也可以依法确认。原告的损失包括两块，一块是利息损失，这可以按中国人民银行规定的5年期以上的贷款利率进行计算。另一块是土地的增值价值，由于司法鉴定没有客观反映出土地的增值情况，不能作为证据采信。根据《海南省高级人民法院司法鉴定工作若干问题的暂行规定》第十六条的规定，可退回鉴定机构另行鉴定。法院可根据另行鉴定的正确评估确定土地增值的价值。
综上所述，原、被告签订了宅基地转让合同，原告如约付了款，却一直没有拿到地，这全系被告违约所致。原告既然不能得到宅基地，实现不了合同目的，就只能依法解除双方所签协议，要求被告退还购地款并赔偿损失。
以上代理意见，请合议庭考虑。
代理人：李大兴
二0一三年十二月十三日
强制执行申请书
申请执行人：（略）
委托代理人：李大兴，海南新概念律师事务所律师。
联系电话：13876695316
被执行人：儋州××实业有限公司
住址：儋州市那大××北路8号
法定代表人：赵××，总经理。
申请执行依据：海南省儋州市人民法院（2013）儋民初字第1212号民事判决书
请求执行事项：
1、强制被执行人履行海南省儋州市人民法院（2013）儋民初字第1212号民事判决书，立即返还申请人购地款350000元、利息152418元、赔偿损失49000元、诉讼费8475元、评估费2190元，五项合计562083元；
2、由被执行人双倍支付迟延履行期间的债务利息；
3、由被执行人支付本案申请执行费用。
事实和理由：
申请执行人与被执行人因建设用地使用权转让合同纠纷案，经海南省儋州市人民法院于2013年12月17日作出了海南省儋州市人民法院（2013）儋民初字第1212号民事判决书，判决被执行人在判决发生法律效力之日起10日内清偿判决书所确认的债务。该判决书已生效，被执行人未按判决所确定的期限内向申请执行人履行判决所确定的付款义务。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条的规定，特向贵院申请强制执行，以维护申请执行人的合法权益。
此致
海南省儋州市人民法院
申请执行人：
二0一四年一月二十四日
附：1、本申请书副本3份；
2、判决书1份。
海南新概念律师事务所 李大兴
案情
委托人与一公司签订宅基地转让协议，约定该公司将两块宅基地转让给委托人。协议签订后，委托人支付了90%的价款，余款在办完土地使用证后一次性付清。可六年过去了，委托人没有拿到宅基地，且该地块已被卖给他人，他人已经建起了房屋。委托人多次找到转让方，转让方百般推脱，委托人只好委托律师维权。
过程与结果
律师受案后，调查收集证据，到工商、国土等部门查阅相关资料，并查看了现场。在掌握足够证据的情况下，向法院提起了诉讼，并适时申请了法庭调查取证和司法鉴定。此案经过公开开庭审理，法院最终下达了海南省儋州市人民法院（2013）儋民初字第1212号民事判决书，支持了委托人的诉讼请求。判决书生效后，被告没有主动履行偿债义务，委托人授权律师向法院提起强制执行申请，用法律的手段强制当事人履行。
附：1、起诉书；
2、代理词；
3、强制执行申请书。
民事起诉状
原告：（略）
被告：儋州××实业有限公司
住址：儋州市那大××北路8号
法定代表人：赵××，总经理。
诉讼请求：
1、判令解除双方所签宅基地转让协议；
2、判令被告退还原告购地款350000元并赔偿损失1000000元（实际赔偿数额以司法鉴定为准）；
3、判令被告承担本案诉讼费用。
事实和理由：
2007年9月15日，原、被签订了一份《××住宅小区宅基地转让协议书》。协议约定：被告将位于儋州市××住宅小区分别长18米，宽16米，面积288平方米的编号为A14、A15的两块宅基地出售给原告，售价390000元，原告以现金转帐形式付90%的地价存入被告指定帐号，余款10%待被告办完国有土地使用证后一次性付清。
2007年9月5日，原告已支付被告350000元地价款，被告一直未履行其约定义务。原告多次催促，被告以种种借口拖延至今。
为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院起诉，请求依法判决。
此致
海南省儋州市人民法院
具状人：
二0一三年七月二十三日
附：1、本诉状副本1份；
2、证据复印件2份。
代理词
审判长、审判员：
海南新概念律师事务所接受本案原告吴××委托，指派我担任其代理人。接受委托后，我了解了案情，收集了证据，亲临涉案宅基地现场查看，并向有关部门查阅了相关资料。刚才，我又参加了庭审调查，对案情有了进一步的了解。下面，我根据事实和法律，提出如下代理意见：
一、双方所签宅基地转让协议合法有效，事实清楚，证据充分
原、被告双方于2007年9月15日签订《××住宅小区宅基地转让协议书》，系双方真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，合法有效。这一事实除有协议为证外，还有原告付款的凭证予以证实，事实清楚，证据充分。
经原告指认现场和向相关部门查询，涉案宅基地位于儋州市那大镇大州新村内，土地证编号为11802和11803，该地块的使用权人登记为被告。根据法律规定，原、被告可以就该地块内的宅基地进行转让。
二、原告要求解除合同的要求符合法律规定
原、被告签订宅基地转让协议已近六年，原告如约履行了义务，被告却没有按协议履行。原告多次催告，被告以种种理由拖延。截止目前，原告仍然不能得到宅基地。据了解，本案所涉宅基地已被被告出售给他人并已建立房屋，双方间所签合同目的没有实现可能。根据《合同法》第九十四条的规定，原告要求解除合同是合情合理合法的，法院应该予以支持。
三、被告不仅应该退还原告购地款，还应该赔偿损失。
协议签订后，被告不履行，是违约方。被告的违约给原告造成了巨大的经济损失。根据《合同法》第九十七条和第一百零七条的规定，被告除退还原告已支付的地价款后，还应当赔偿原告因此所受到的损失。
众所周知，土地的价值一直处于增值的状态中，特别是海南建设国际旅游岛（2009年12月31日）成为国家战略后，海南的土地普遍大幅增值，其价格可以说是突飞猛进、连连翻番。当年几十万能买到的宅基地，没有几倍的价格是拿不下来的。涉案的宅基地也迅速升值，在那买地的都花了百万以上的巨资。原告的损失可想而知。
原、被告可以通过协商，确定一个合理的价格。如果协商不成，也可以依法确认。原告的损失包括两块，一块是利息损失，这可以按中国人民银行规定的5年期以上的贷款利率进行计算。另一块是土地的增值价值，由于司法鉴定没有客观反映出土地的增值情况，不能作为证据采信。根据《海南省高级人民法院司法鉴定工作若干问题的暂行规定》第十六条的规定，可退回鉴定机构另行鉴定。法院可根据另行鉴定的正确评估确定土地增值的价值。
综上所述，原、被告签订了宅基地转让合同，原告如约付了款，却一直没有拿到地，这全系被告违约所致。原告既然不能得到宅基地，实现不了合同目的，就只能依法解除双方所签协议，要求被告退还购地款并赔偿损失。
以上代理意见，请合议庭考虑。
代理人：李大兴
二0一三年十二月十三日
强制执行申请书
申请执行人：（略）
委托代理人：李大兴，海南新概念律师事务所律师。
联系电话：13876695316
被执行人：儋州××实业有限公司
住址：儋州市那大××北路8号
法定代表人：赵××，总经理。
申请执行依据：海南省儋州市人民法院（2013）儋民初字第1212号民事判决书
请求执行事项：
1、强制被执行人履行海南省儋州市人民法院（2013）儋民初字第1212号民事判决书，立即返还申请人购地款350000元、利息152418元、赔偿损失49000元、诉讼费8475元、评估费2190元，五项合计562083元；
2、由被执行人双倍支付迟延履行期间的债务利息；
3、由被执行人支付本案申请执行费用。
事实和理由：
申请执行人与被执行人因建设用地使用权转让合同纠纷案，经海南省儋州市人民法院于2013年12月17日作出了海南省儋州市人民法院（2013）儋民初字第1212号民事判决书，判决被执行人在判决发生法律效力之日起10日内清偿判决书所确认的债务。该判决书已生效，被执行人未按判决所确定的期限内向申请执行人履行判决所确定的付款义务。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条的规定，特向贵院申请强制执行，以维护申请执行人的合法权益。
此致
海南省儋州市人民法院
申请执行人：
二0一四年一月二十四日
附：1、本申请书副本3份；
2、判决书1份。
律师资料
李大兴律师
电话：13876695…
