律师随笔
在外租房的你知道自己是享有优先购买权的吗？
作者：唐丽娟 律师 时间：2018年05月31日
在外租房的你知道自己是享有优先购买权的吗？
不知道你是否遇到过在外租房合约还没到期，房东却通知你房屋已经卖给别人要求你腾房的事情，其实懂相关法律规定的人都知道，这个时候房东已经侵犯了你的知情权和房屋优先购买权，你是可以要求房东进行相关赔偿的。
相关法律规定
我国《物权法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。”
但是，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
《合同法》第二百二十九条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”
承租人知情权和优先购买权被侵害，可以要求房东赔偿哪些费用损失？
1、重新寻租的寻租费用，包括寻租新房屋的中介费用以及在寻租过程中所花费的其他费用；
2、搬迁费用，比如找搬家公司搬家所花费的费用，注意要有相关票据证明；
3、违约费用，建议大家在签订承租合同时，约定好优先购买权被侵害时的违约金，方便之后索赔。
4、因知情权和优先购买权被侵害所造成的其他的费用损失。
相关案例
许昌天一阁餐饮有限公司与许昌市道路运输管理局（原河南省许昌市公路运输管理处）房屋租赁合同纠纷案
原告：许昌天一阁餐饮有限公司
被告：许昌市道路运输管理局
案情介绍：
原、被告于2001年2月26日签订联合投资经营协议，约定原、被告双方联合投资经营许昌天一阁餐饮有限公司，由被告提供位于春秋楼旅游商业区文庙前街东段门面房两层，原告出资对房屋进行装修装饰并提供人力、物力，双方共同经营天一阁饭店。合同签定并生效后，原告按约定首先投资80万元对房屋外墙、门前地面、屋内地平等作了基础装饰和铺设，原告的上述投资作为原告对天一阁公司的固定资产投资；其后，原告又出资400多万元对房屋室内大厅墙面大理石、室内楼梯花岗石阶梯及金属护栏、室内大厅圆柱大理石外包、电力立户安装、天然气立户安装、水力管道、室内大厅太湖石水景、室内所有墙壁硬木贴面、大厅金属铜门、大厅水景观赏池、室内所有大理石内窗套以及其它未计装修房间进行装饰装修，使饭店得以正式开业营运，从而保证被告可以足额获得利润。因被告在投资经营天一阁饭店时只提供了房屋，而经营饭店所需的装饰装修、设备设施、人员、流资、日常管理等全部由原告投资和具体负责，所以双方约定了原告在经营饭店的前四年不给被告分配利润，从第五年起原告以租金形式每年向被告给付利润。
2007年1月份，被告未与原告协商单方毁约，把其提供的用于经营饭店的房屋以520万元的价格拍卖转让与他人，致使天一阁饭店不能营运，造成原告为经营所投入的全部资产无法收回；同时致使原告多年来积累的名誉、人气及企业形象等无形资产毁于一旦，并造成大量订桌（初步统计约为500桌）退单，仅此项损失就达30万左右。综上，请求判令被告赔偿原告经济损失280万元；诉讼费用由被告承担。
法院经审理认为：
当事人之间签订的合同虽然有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以合同约定的权利义务内容确定合同的性质。本案双方于2001年2月26日所签订的协议虽名为联合投资经营协议，但该协议明确约定被告提供涉案房屋供原告使用，由被告收取固定房租，原告在经营期间独立核算，依法纳税，经营期间的一切债权债务及纠纷与被告无关。其内容符合“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的定义特征，故原、被告所签协议实为房屋租赁合同，双方之间应为房屋租赁合同法律关系。
双方签订合同后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在2007年出卖出租房屋时，未提供证据证明其已妥当履行了在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人在同等条件下享有优先购买权及在拍卖5日前通知承租人的义务。对此，被告存在过错，构成违约，应承担相应的赔偿责任。被告出卖出租房屋未通知原告，侵犯了原告的优先购买权，导致原告未能竟买所租房屋，致使原告不能对其巨额投资的装饰装修物有效持续使用，增加了原告的经营成本，使原告造成相应的损失。因原、被告在租赁合同中未对该情况下的违约责任作出明确约定，本院综合被告出卖房屋的价格、房价评估时已对原告的天然气、房内外装饰等投资一并考虑、原告对装饰装修物的资金投资投入及实际经营期间等因素，参考被告拍卖房屋的获利数额，确定被告应赔偿原告的损失273787.8元［（拍卖价格5200000元-购买出资4287374.08）×30%］为宜。原告其他过高诉讼请求，没有法律依据，不应予以支持。被告辩称双方的租赁合同期限已届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持”的法律规定，被告对原告的损失不应予以赔偿。但本案系因被告侵犯原告优先购买权而给原告造成损失而产生，并非租赁合同正常履行期满后装饰装修物的归属或补偿之争议，故本案不适用该条司法解释，被告的辩称理由不能成立，本院不予采信。
最终法院判决：
一、被告许昌市道路运输管理局于本判决生效后五日内赔偿原告许昌天一阁餐饮有限公司损失273787.8元；
二、驳回原告许昌天一阁餐饮有限公司的其他诉讼请求。
不知道你是否遇到过在外租房合约还没到期，房东却通知你房屋已经卖给别人要求你腾房的事情，其实懂相关法律规定的人都知道，这个时候房东已经侵犯了你的知情权和房屋优先购买权，你是可以要求房东进行相关赔偿的。
相关法律规定
我国《物权法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。”
但是，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
《合同法》第二百二十九条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定，“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。”
承租人知情权和优先购买权被侵害，可以要求房东赔偿哪些费用损失？
1、重新寻租的寻租费用，包括寻租新房屋的中介费用以及在寻租过程中所花费的其他费用；
2、搬迁费用，比如找搬家公司搬家所花费的费用，注意要有相关票据证明；
3、违约费用，建议大家在签订承租合同时，约定好优先购买权被侵害时的违约金，方便之后索赔。
4、因知情权和优先购买权被侵害所造成的其他的费用损失。
相关案例
许昌天一阁餐饮有限公司与许昌市道路运输管理局（原河南省许昌市公路运输管理处）房屋租赁合同纠纷案
原告：许昌天一阁餐饮有限公司
被告：许昌市道路运输管理局
案情介绍：
原、被告于2001年2月26日签订联合投资经营协议，约定原、被告双方联合投资经营许昌天一阁餐饮有限公司，由被告提供位于春秋楼旅游商业区文庙前街东段门面房两层，原告出资对房屋进行装修装饰并提供人力、物力，双方共同经营天一阁饭店。合同签定并生效后，原告按约定首先投资80万元对房屋外墙、门前地面、屋内地平等作了基础装饰和铺设，原告的上述投资作为原告对天一阁公司的固定资产投资；其后，原告又出资400多万元对房屋室内大厅墙面大理石、室内楼梯花岗石阶梯及金属护栏、室内大厅圆柱大理石外包、电力立户安装、天然气立户安装、水力管道、室内大厅太湖石水景、室内所有墙壁硬木贴面、大厅金属铜门、大厅水景观赏池、室内所有大理石内窗套以及其它未计装修房间进行装饰装修，使饭店得以正式开业营运，从而保证被告可以足额获得利润。因被告在投资经营天一阁饭店时只提供了房屋，而经营饭店所需的装饰装修、设备设施、人员、流资、日常管理等全部由原告投资和具体负责，所以双方约定了原告在经营饭店的前四年不给被告分配利润，从第五年起原告以租金形式每年向被告给付利润。
2007年1月份，被告未与原告协商单方毁约，把其提供的用于经营饭店的房屋以520万元的价格拍卖转让与他人，致使天一阁饭店不能营运，造成原告为经营所投入的全部资产无法收回；同时致使原告多年来积累的名誉、人气及企业形象等无形资产毁于一旦，并造成大量订桌（初步统计约为500桌）退单，仅此项损失就达30万左右。综上，请求判令被告赔偿原告经济损失280万元；诉讼费用由被告承担。
法院经审理认为：
当事人之间签订的合同虽然有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以合同约定的权利义务内容确定合同的性质。本案双方于2001年2月26日所签订的协议虽名为联合投资经营协议，但该协议明确约定被告提供涉案房屋供原告使用，由被告收取固定房租，原告在经营期间独立核算，依法纳税，经营期间的一切债权债务及纠纷与被告无关。其内容符合“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的定义特征，故原、被告所签协议实为房屋租赁合同，双方之间应为房屋租赁合同法律关系。
双方签订合同后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在2007年出卖出租房屋时，未提供证据证明其已妥当履行了在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人在同等条件下享有优先购买权及在拍卖5日前通知承租人的义务。对此，被告存在过错，构成违约，应承担相应的赔偿责任。被告出卖出租房屋未通知原告，侵犯了原告的优先购买权，导致原告未能竟买所租房屋，致使原告不能对其巨额投资的装饰装修物有效持续使用，增加了原告的经营成本，使原告造成相应的损失。因原、被告在租赁合同中未对该情况下的违约责任作出明确约定，本院综合被告出卖房屋的价格、房价评估时已对原告的天然气、房内外装饰等投资一并考虑、原告对装饰装修物的资金投资投入及实际经营期间等因素，参考被告拍卖房屋的获利数额，确定被告应赔偿原告的损失273787.8元［（拍卖价格5200000元-购买出资4287374.08）×30%］为宜。原告其他过高诉讼请求，没有法律依据，不应予以支持。被告辩称双方的租赁合同期限已届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持”的法律规定，被告对原告的损失不应予以赔偿。但本案系因被告侵犯原告优先购买权而给原告造成损失而产生，并非租赁合同正常履行期满后装饰装修物的归属或补偿之争议，故本案不适用该条司法解释，被告的辩称理由不能成立，本院不予采信。
最终法院判决：
一、被告许昌市道路运输管理局于本判决生效后五日内赔偿原告许昌天一阁餐饮有限公司损失273787.8元；
二、驳回原告许昌天一阁餐饮有限公司的其他诉讼请求。
