律师随笔
买房面积差太大，退房还是要求赔偿？
作者：唐丽娟 律师 时间：2018年06月11日
今言法律|买房面积差太大，退房还是要求赔偿？
生活中我们买房很有可能会遇到面积差异的情况，即合同约定的房屋面积与实际的房屋面积存有差异或大或小，那么遇到这些情况，购房者是否可以要求与开发商解除购房合同呢？法律上的相关处理方法是怎样的呢？
由房屋面积误差比的绝对值决定买卖双方的权利内容
根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
房屋面积误差比如何计算？
房屋面积误差比公式如下：
面积误差比=(实测面积-预测面积)×100%÷预测面积
面积误差比绝对值=(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值*100%÷约定计价面积
典型案例
2009年9月10日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于开封市东京银座第1幢4层429号房屋，建筑面积为51.1平方米，每平方米2743.75元，合同约定原告于2009年1月21日一次性付清总房款140206元。被告应当在2009年10月31日前将经验收合格的房屋交付原告、在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，则被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告如约全面履行了合同义务。被告交付给原告房屋的实际面积比约定的少1.44平方米。被告交付原告的房屋因被告擅自扩建，存在安全隐患，经双方多次协商，2011年1月28日双方签订补充协议一份，被告将原告所有的东京银座第1幢4层428号调换为9层929号。补充协议签订后，被告迟迟不为原告办理调换手续，导致原告至今无法取得房地产权证书。原告遂诉至法院，要求1、被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金、退还原告多交房款3951元，并赔偿原告经济损失4500元；2、被告将原告所购房调换成东京银座1号楼九层929室，并办理该房屋的产权登记手续；3、依法确认双方所签得商品房屋买卖合同的第十七条第1-4项的内容无效；4、依法判决被告承担本案的诉讼费用。
人民法院经审理认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定享受权利、履行义务，合同签订后，原告按照约定支付了相应的房款，被告应按约定交付房屋、办理房屋产权证。对于原告要求的迟延办证违约金，双方签订的合同中约定“被告应在房屋交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如逾期，则原告不退房，被告按已付房价款0.5%向原告支付违约金”。被告未为原告提供在合同约定的期限办理房屋权属登记的相关手续，故被告应当为原告办理房屋登记手续、支付已付房价款0.5%违约金即701元；对于原告要求的房屋差价，该房屋面积界定为49.66平方米，而原告已支付的房款是按照面积51.1平方米计算的，故应退还原告面积差价3951元；对于原告要求的确认合同第十七条约定无效的诉讼请求，本院认为，物权法明文规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，占用业主共有的道路或其他场地停放汽车的车位，属于业主共有。因此，合同中约定的1、2两条：该商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有明显与物权法相抵触，为无效条款；第3、4两条约定：该商品房所在楼宇的命名权、所在小区的命名权归出卖人所有并未与物权法相抵触，为有效条款；第5条小区规划的停车位归出卖人所有的约定，因车库作为独立使用对象，不属于小区公用的公共设施，车库的归属可以通过约定进行，故应为有效约定。对于原告要求的迟延交房违约金，本院认为，被告在约定的交房时间之前在报纸上刊登了回楼通知，而原告如果认为当时不符合交房条件，应当举证证明其接到通知后前去办理房屋交接手续且当时的房屋状况并不符合交房条件的证明，对此原告应承担举证不能的法律后果，故该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。
最终法院判决：
1、被告置业公司于本判决生效后十日内向原告杨某提供办理开封市东京银座第1幢9层929号房屋房屋产权登记的相关手续；
2、被告置业公司于本判决生效后十日内退还原告杨某房屋面积差价3951元，并支付延期办理房屋登记违约金701元；
3、双方签订的商品房买卖合同第十七条第1、2项约定无效；
4、驳回原告的其它诉讼请求。
生活中我们买房很有可能会遇到面积差异的情况，即合同约定的房屋面积与实际的房屋面积存有差异或大或小，那么遇到这些情况，购房者是否可以要求与开发商解除购房合同呢？法律上的相关处理方法是怎样的呢？
由房屋面积误差比的绝对值决定买卖双方的权利内容
根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
房屋面积误差比如何计算？
房屋面积误差比公式如下：
面积误差比=(实测面积-预测面积)×100%÷预测面积
面积误差比绝对值=(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值*100%÷约定计价面积
典型案例
2009年9月10日，原、被告双方签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于开封市东京银座第1幢4层429号房屋，建筑面积为51.1平方米，每平方米2743.75元，合同约定原告于2009年1月21日一次性付清总房款140206元。被告应当在2009年10月31日前将经验收合格的房屋交付原告、在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，则被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告如约全面履行了合同义务。被告交付给原告房屋的实际面积比约定的少1.44平方米。被告交付原告的房屋因被告擅自扩建，存在安全隐患，经双方多次协商，2011年1月28日双方签订补充协议一份，被告将原告所有的东京银座第1幢4层428号调换为9层929号。补充协议签订后，被告迟迟不为原告办理调换手续，导致原告至今无法取得房地产权证书。原告遂诉至法院，要求1、被告向原告支付逾期办理房地产权证的违约金、退还原告多交房款3951元，并赔偿原告经济损失4500元；2、被告将原告所购房调换成东京银座1号楼九层929室，并办理该房屋的产权登记手续；3、依法确认双方所签得商品房屋买卖合同的第十七条第1-4项的内容无效；4、依法判决被告承担本案的诉讼费用。
人民法院经审理认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定享受权利、履行义务，合同签订后，原告按照约定支付了相应的房款，被告应按约定交付房屋、办理房屋产权证。对于原告要求的迟延办证违约金，双方签订的合同中约定“被告应在房屋交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如逾期，则原告不退房，被告按已付房价款0.5%向原告支付违约金”。被告未为原告提供在合同约定的期限办理房屋权属登记的相关手续，故被告应当为原告办理房屋登记手续、支付已付房价款0.5%违约金即701元；对于原告要求的房屋差价，该房屋面积界定为49.66平方米，而原告已支付的房款是按照面积51.1平方米计算的，故应退还原告面积差价3951元；对于原告要求的确认合同第十七条约定无效的诉讼请求，本院认为，物权法明文规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，占用业主共有的道路或其他场地停放汽车的车位，属于业主共有。因此，合同中约定的1、2两条：该商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有明显与物权法相抵触，为无效条款；第3、4两条约定：该商品房所在楼宇的命名权、所在小区的命名权归出卖人所有并未与物权法相抵触，为有效条款；第5条小区规划的停车位归出卖人所有的约定，因车库作为独立使用对象，不属于小区公用的公共设施，车库的归属可以通过约定进行，故应为有效约定。对于原告要求的迟延交房违约金，本院认为，被告在约定的交房时间之前在报纸上刊登了回楼通知，而原告如果认为当时不符合交房条件，应当举证证明其接到通知后前去办理房屋交接手续且当时的房屋状况并不符合交房条件的证明，对此原告应承担举证不能的法律后果，故该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。
最终法院判决：
1、被告置业公司于本判决生效后十日内向原告杨某提供办理开封市东京银座第1幢9层929号房屋房屋产权登记的相关手续；
2、被告置业公司于本判决生效后十日内退还原告杨某房屋面积差价3951元，并支付延期办理房屋登记违约金701元；
3、双方签订的商品房买卖合同第十七条第1、2项约定无效；
4、驳回原告的其它诉讼请求。
