律师随笔
父母擅卖儿女名下房产，买房人能够顺利得到房子吗？
作者：唐丽娟 律师 时间：2018年06月15日
今言法律|父母擅卖儿女名下房产，买房人能够顺利得到房子吗？
法律上对“父母擅卖儿女房产”的行为，称为无权处分行为，而无权处分行为一旦满足某些法律规定的要件，则该房屋买卖的行为就是有效的，购房人也就可以要求房屋所有人对房屋进行过户交接。
根据我国《物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”所以，买房的时候即使对方有钥匙、有相关房产证、土地证等相关证件，也一定要细心留意证件上人的姓名是否与与你交易房产的人的身份信息一致，一旦不一致就极易导致购房人不能顺利得到房产的情况出现。
当然，买房遭遇无权处分的行为也不一定注定得不到房产，如果所有权人事后表示对无权处分进行追人，那么购房人也是可以得到房产的，另外即使得不到所有权人追认，根据我国《物权法》一百零六条的规定，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人也可以取得该不动产或者动产的所有权：
（一） 受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二） 以合理的价格转让；
（三） 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
那么，你可能会疑惑了，既然购房人可以通过无权处分人的处分行为得到房产，那房屋真正的所有人岂不是亏大了？房屋所有权人的权益又该怎样来得到保护呢？
我国《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一） 假借订立合同，恶意进行磋商；
（二） 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三） 有其他违背诚实信用杨某则的行为。”
所以，受让人依照《物权法》第一百零六条规定通过无权处分人的处分取得房产的，该房产的杨某所有权人可以继续向无处分权人请求赔偿损失。
生活中，除了以上完全无权处分的情形适用这些规定，对于那些按份共有人没有经过其他共有人同意就处分相关不动产的情形也可以适用。
典型案例
杨某、王某于2007年8月21日协议离婚，离婚时签订的离婚协议书中约定杨某、王某的夫妻共同财产中的八间房屋由杨某、王某各分得四间房屋。王某将属于杨某的房屋出售给第三人杨志伏。杨某认为王某与第三人间的房屋买卖合同严重侵犯了自己的合法权益，于是起诉至法院，请求法院确认王某与第三人的房屋买卖行为无效。
人民法院经审理认为，杨某、王某离婚时对于财产分割的离婚协议书系双方真实的意思表示，并经灵武市民政局确认，所以合法有效。庭审中，王某主张该房屋是其哥哥王某生的，但离婚时，王某生并未对分割的房屋提出异议，王某及王某生又无其他证据证实诉争房屋系王某生所有，故对王某的辩解理由，法院不予采信。王某出售给第三人杨志伏的房屋共有八间，其中四间房屋属王某所有，四间房屋属杨某所有，杨某对分得的四间房屋享有所有权，杨某对该房屋享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，王某对其分得的房屋有权处分，对杨某分得的房屋无权处分，故王某对无处分权的房屋出售给第三人杨志伏的行为属无效的民事法律行为，最终法院判决：王某出售给第三人杨志伏属于杨某的四间房屋买卖行为无效。
法律上对“父母擅卖儿女房产”的行为，称为无权处分行为，而无权处分行为一旦满足某些法律规定的要件，则该房屋买卖的行为就是有效的，购房人也就可以要求房屋所有人对房屋进行过户交接。
根据我国《物权法》第十七条的规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”所以，买房的时候即使对方有钥匙、有相关房产证、土地证等相关证件，也一定要细心留意证件上人的姓名是否与与你交易房产的人的身份信息一致，一旦不一致就极易导致购房人不能顺利得到房产的情况出现。
当然，买房遭遇无权处分的行为也不一定注定得不到房产，如果所有权人事后表示对无权处分进行追人，那么购房人也是可以得到房产的，另外即使得不到所有权人追认，根据我国《物权法》一百零六条的规定，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人也可以取得该不动产或者动产的所有权：
（一） 受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二） 以合理的价格转让；
（三） 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
那么，你可能会疑惑了，既然购房人可以通过无权处分人的处分行为得到房产，那房屋真正的所有人岂不是亏大了？房屋所有权人的权益又该怎样来得到保护呢？
我国《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一） 假借订立合同，恶意进行磋商；
（二） 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三） 有其他违背诚实信用杨某则的行为。”
所以，受让人依照《物权法》第一百零六条规定通过无权处分人的处分取得房产的，该房产的杨某所有权人可以继续向无处分权人请求赔偿损失。
生活中，除了以上完全无权处分的情形适用这些规定，对于那些按份共有人没有经过其他共有人同意就处分相关不动产的情形也可以适用。
典型案例
杨某、王某于2007年8月21日协议离婚，离婚时签订的离婚协议书中约定杨某、王某的夫妻共同财产中的八间房屋由杨某、王某各分得四间房屋。王某将属于杨某的房屋出售给第三人杨志伏。杨某认为王某与第三人间的房屋买卖合同严重侵犯了自己的合法权益，于是起诉至法院，请求法院确认王某与第三人的房屋买卖行为无效。
人民法院经审理认为，杨某、王某离婚时对于财产分割的离婚协议书系双方真实的意思表示，并经灵武市民政局确认，所以合法有效。庭审中，王某主张该房屋是其哥哥王某生的，但离婚时，王某生并未对分割的房屋提出异议，王某及王某生又无其他证据证实诉争房屋系王某生所有，故对王某的辩解理由，法院不予采信。王某出售给第三人杨志伏的房屋共有八间，其中四间房屋属王某所有，四间房屋属杨某所有，杨某对分得的四间房屋享有所有权，杨某对该房屋享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，王某对其分得的房屋有权处分，对杨某分得的房屋无权处分，故王某对无处分权的房屋出售给第三人杨志伏的行为属无效的民事法律行为，最终法院判决：王某出售给第三人杨志伏属于杨某的四间房屋买卖行为无效。
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