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赵某某与张某某、闫某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
作者：张涛 律师 时间：2016年08月18日
赵某某与张某某、闫某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第03426号
上诉人（原审被告）张某某。
上诉人（原审被告）闫某。
二被告共同委托代理人朱某某，江苏圆点律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵某某。
委托代理人张涛，江苏昭鹏律师事务所律师。
上诉人张某某、闫某因与被上诉人赵某某房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2014）铜民初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张某某及其委托代理人朱广辉，被上诉人赵某某及其委托代理人张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年10月1日，赵某某与张某某、闫某签订房屋买卖合同，约定赵某某将房屋以88万元卖给张某某；张某某当日预付定金1万元，余款待办理过户手续后一次性付清；中介费与房屋预付定金同时支付，按照房屋总价的1.5%支付；办理房证、土地证之前的相关费用由赵某某承担，过户费由张某某承担；2013年10月8日上班后，赵某某去银行还清房屋所欠贷款，双方另行约定时间到铜山区房产处办理过户手续，过户时，张某某将所欠房款87万元往资金监管账户打入50万元，剩余37万元一次性交给赵某某，另外张某某再交给赵某某6万元由其将房产证、土地证办理到张某某名下；如一方违约承担违约金10万元。
2013年10月8日，赵某某将上述房屋贷款还清，并缴纳了提前还款补偿金1322.69元，2013年10月10日，上述房屋抵押注销。
2013年10月9日，赵某某以短信通知张某某后天（2013年10月11日）上午携带身份证、户口本等手续去过户。2013年10月14日，闫某发短信给赵某某表示因向其母亲借的钱不能到位，尚不能一次性付清。2013年10月16日，在赵某某家，双方就房款打入资金监管账户款项数额及交给赵某某房款问题协商，赵某某要求张某某将部分房款打入资金监管账户，部分交给自己，监管资金不足时，由赵某某补足。经协商，最后双方达成一致意见，由张某某支付48万元，余款算作赵某某借给张某某，张某某以自己原有房屋抵押担保。2013年10月18日，张某某给赵某某回短信，称商议的方案家里人不同意，只能等三月份了，到时绝对买赵某某的房子。2013年10月21日，双方在张某某家中因合同履行产生纠纷，张某某要求三月份再买赵某某的房屋。张某某认为赵某某带人打了自己，并造成其妻闫某住院。经鼓楼公安分局铜沛派出所处理，赵某某不予认可，公安机关亦未作出认定，拟作为纠纷处理。2013年10月29日，赵某某再次找到闫某协商，要求张某某支付48万元将房屋过户，余款按照月息5厘算作张某某借款。闫某表示自己不能作主。2013年11月4日，赵某某向张某某、闫某发出通知，要求其二人于2013年11月8日上午10点去铜山新区办理过户手续。2013年11月8日，张某某短信通知赵某某因资金没到位，今天去不了，择日再约。此后双方多次以短信方式交涉未果，赵某某遂起诉。庭审中，张某某陈述，2013年10月底钱就凑够了，因为赵某某闹事，心里不舒服，就告诉赵某某钱没凑够。
另查明，赵某某出售的上述房屋为其与案外人李辉的共同财产，建筑面积151.47㎡。2013年10月8日，徐州市铜山公证处出具公证书，李辉委托赵某某办理上述房产的还款及出售、过户手续。赵某某已经收取张某某定金1万元。
原审法院认为，原被告订立房屋买卖合同，被告购买原告房屋，双方应全面履行合同义务。原告作为出卖方应提供符合出卖条件的房屋，被告作为购买方应及时足额支付购房款。购房款可以支付给原告，也可以打入资金监管账户。履行期限不明确的，双方可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
原被告双方约定，原告于2013年10月8日还清房贷、注销抵押，双方可另行约定过户时间，并由被告在过户时将购房款50万元打入资金监管账户，余款交给原告。原告为履行合同义务，依约注销了房屋抵押，为履行合同做好了准备工作，并于2013年10月9日短信通知被告携带相关证件办理过户手续，被告并未配合办理。2013年10月16日双方因交付现金和资金监管问题产生分歧，经协商，原告要求被告提供48万元，原告同意过户，余款算作被告张某某借款，按照月息5厘支付原告利息。但被告张某某于2013年10月18日表示因家人不同意，需要等到三月份。2013年11月4日原告再次向被告发出书面通知，要求双方于2013年11月8日办理过户手续，被告张某某于2013年11月8日回短信表示因资金问题没到位，去不了。综上，经原告数次通知，甚至允许被告部分延期付款的情况下，被告张某某、闫某始终没有按照约定至房屋产权管理部门办理登记过户手续，也没有将购房款交付原告或打入资金监管账户，导致合同一直未能履行，已构成违约。经催促，被告在合理期限内未履行合同，原告有权依照合同法第九十四条的规定与其解除合同，故对原告相应的诉请本院予以支持。
原被告合同标的88万元，双方约定违约金10万元并无不当。原告为履行合同提前偿还了房贷，注销了抵押，付出了相应成本，现因被告违约，导致合同预期利益未能实现。对原告要求二被告承担违约金10万元的诉讼请求，法院予以支持。原告未选择定金罚则，其收取的定金1万元应抵扣被告的违约金。
被告以原告带人至其家中威胁、殴打被告导致合同未履行为由抗辩，经原告申请，法院调取公安机关的笔录及接处警记录，公安机关并未认定原告及其相关人员殴打被告，故法院对此不予采纳。被告该项抗辩即便属实，因纠纷发生时间为2013年10月21日，已在被告违约之后，亦不影响被告承担违约责任。遂判决下：一、解除原告赵某某与被告张某某、闫某2013年10月1日签订的房屋买卖合同；二、被告张某某、闫某支付原告赵某某违约金10万元，扣除已付1万元，余款9万元，于判决生效之日起十日内付清。
上诉人张某某、闫某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人无故意违约的事实。在合同签订后，上诉人即交付了1万元作为购房定金，后为履行合同也多次和被上诉人进行协商。在本案一审审理过程中，上诉人多次表达了履行合同的诚意。愿意在法庭主持下及时交割涉案房屋。2、被上诉人在履行合同中存有过错。2013年10月21日前，上诉人在履行合同的资金上出现问题，但仍与被上诉人积极协商，为履行合同做准备。此后，被上诉人为了尽快促成交易，带数名身份不明人员到上诉人家中采取打骂、威胁等手段，导致尚处孕期的闫某受惊吓住院数日，因而致使双方矛盾激化。3、涉案合同约定的违约金过高，应予减少。依据《合同法》第114条之规定，判断违约金高低的标准是以造成的损失为依据，而不是合同的标的额。本案中，被上诉人有证据证明的损失仅为1322.69元的提前还贷费用，相比10万元的违约金明显过高，应予减少。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人赵某某答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
根据双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人是否构成违约，2、一审法院判决的违约金数额是否偏高，应否予以调整。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
关于上诉人是否构成违约的问题。本院认为，依法成立的合同，双方均应依约履行各自的合同义务。涉案房屋买卖合同签订后，被上诉人为及时交付房屋，履行合同义务，依约解除与案外人的房屋租赁合同腾房待交，并提前还贷30余万元以消除抵押办理过户手续，系对先期约定合同义务的全面履行。待被上诉人做好履约准备多次通知上诉人交付房款办理过户手续时，上诉人以资金不到位、双方矛盾激化等种种理由一再拖延履行。虽上诉人诉称其有履约诚意，也为履行合同多次与被上诉人协商，但双方并未就协商结果达成合意，故上诉人仍应按双方前期订立的合同如期履行其合同义务，逾期未履行的，视为违约。
关于一审法院判决的违约金数额是否偏高，应否予以调整的问题。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于双方合同约定的10万元违约金，上诉人诉称因过高应予调整，虽判断违约金是否过高的标准是以造成的损失为依据，但亦应兼顾合同履行情况、当事人过错程度、逾期利益等综合因素判断。上诉人一再拖延履行的不诚信行为给提前还贷30余万以及解约腾房的被上诉人带来的损失，不能以可计算的损失简单量化，故双方约定的10万元违约金，亦未达到《中华人民共和国合同法》第一百一十四条所规定的“过分高于造成的损失”。故一审判决依照双方合同约定支持被上诉人关于10万元违约金的请求并无不当。
综上，上诉人张某某、闫某的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费2300元，由上诉人张某某、闫某负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 陈海霞
审判员 赵明辉
二〇一四年十一月二十七日
书记员 孙晓明
江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）徐民终字第03426号
上诉人（原审被告）张某某。
上诉人（原审被告）闫某。
二被告共同委托代理人朱某某，江苏圆点律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵某某。
委托代理人张涛，江苏昭鹏律师事务所律师。
上诉人张某某、闫某因与被上诉人赵某某房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2014）铜民初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张某某及其委托代理人朱广辉，被上诉人赵某某及其委托代理人张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年10月1日，赵某某与张某某、闫某签订房屋买卖合同，约定赵某某将房屋以88万元卖给张某某；张某某当日预付定金1万元，余款待办理过户手续后一次性付清；中介费与房屋预付定金同时支付，按照房屋总价的1.5%支付；办理房证、土地证之前的相关费用由赵某某承担，过户费由张某某承担；2013年10月8日上班后，赵某某去银行还清房屋所欠贷款，双方另行约定时间到铜山区房产处办理过户手续，过户时，张某某将所欠房款87万元往资金监管账户打入50万元，剩余37万元一次性交给赵某某，另外张某某再交给赵某某6万元由其将房产证、土地证办理到张某某名下；如一方违约承担违约金10万元。
2013年10月8日，赵某某将上述房屋贷款还清，并缴纳了提前还款补偿金1322.69元，2013年10月10日，上述房屋抵押注销。
2013年10月9日，赵某某以短信通知张某某后天（2013年10月11日）上午携带身份证、户口本等手续去过户。2013年10月14日，闫某发短信给赵某某表示因向其母亲借的钱不能到位，尚不能一次性付清。2013年10月16日，在赵某某家，双方就房款打入资金监管账户款项数额及交给赵某某房款问题协商，赵某某要求张某某将部分房款打入资金监管账户，部分交给自己，监管资金不足时，由赵某某补足。经协商，最后双方达成一致意见，由张某某支付48万元，余款算作赵某某借给张某某，张某某以自己原有房屋抵押担保。2013年10月18日，张某某给赵某某回短信，称商议的方案家里人不同意，只能等三月份了，到时绝对买赵某某的房子。2013年10月21日，双方在张某某家中因合同履行产生纠纷，张某某要求三月份再买赵某某的房屋。张某某认为赵某某带人打了自己，并造成其妻闫某住院。经鼓楼公安分局铜沛派出所处理，赵某某不予认可，公安机关亦未作出认定，拟作为纠纷处理。2013年10月29日，赵某某再次找到闫某协商，要求张某某支付48万元将房屋过户，余款按照月息5厘算作张某某借款。闫某表示自己不能作主。2013年11月4日，赵某某向张某某、闫某发出通知，要求其二人于2013年11月8日上午10点去铜山新区办理过户手续。2013年11月8日，张某某短信通知赵某某因资金没到位，今天去不了，择日再约。此后双方多次以短信方式交涉未果，赵某某遂起诉。庭审中，张某某陈述，2013年10月底钱就凑够了，因为赵某某闹事，心里不舒服，就告诉赵某某钱没凑够。
另查明，赵某某出售的上述房屋为其与案外人李辉的共同财产，建筑面积151.47㎡。2013年10月8日，徐州市铜山公证处出具公证书，李辉委托赵某某办理上述房产的还款及出售、过户手续。赵某某已经收取张某某定金1万元。
原审法院认为，原被告订立房屋买卖合同，被告购买原告房屋，双方应全面履行合同义务。原告作为出卖方应提供符合出卖条件的房屋，被告作为购买方应及时足额支付购房款。购房款可以支付给原告，也可以打入资金监管账户。履行期限不明确的，双方可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
原被告双方约定，原告于2013年10月8日还清房贷、注销抵押，双方可另行约定过户时间，并由被告在过户时将购房款50万元打入资金监管账户，余款交给原告。原告为履行合同义务，依约注销了房屋抵押，为履行合同做好了准备工作，并于2013年10月9日短信通知被告携带相关证件办理过户手续，被告并未配合办理。2013年10月16日双方因交付现金和资金监管问题产生分歧，经协商，原告要求被告提供48万元，原告同意过户，余款算作被告张某某借款，按照月息5厘支付原告利息。但被告张某某于2013年10月18日表示因家人不同意，需要等到三月份。2013年11月4日原告再次向被告发出书面通知，要求双方于2013年11月8日办理过户手续，被告张某某于2013年11月8日回短信表示因资金问题没到位，去不了。综上，经原告数次通知，甚至允许被告部分延期付款的情况下，被告张某某、闫某始终没有按照约定至房屋产权管理部门办理登记过户手续，也没有将购房款交付原告或打入资金监管账户，导致合同一直未能履行，已构成违约。经催促，被告在合理期限内未履行合同，原告有权依照合同法第九十四条的规定与其解除合同，故对原告相应的诉请本院予以支持。
原被告合同标的88万元，双方约定违约金10万元并无不当。原告为履行合同提前偿还了房贷，注销了抵押，付出了相应成本，现因被告违约，导致合同预期利益未能实现。对原告要求二被告承担违约金10万元的诉讼请求，法院予以支持。原告未选择定金罚则，其收取的定金1万元应抵扣被告的违约金。
被告以原告带人至其家中威胁、殴打被告导致合同未履行为由抗辩，经原告申请，法院调取公安机关的笔录及接处警记录，公安机关并未认定原告及其相关人员殴打被告，故法院对此不予采纳。被告该项抗辩即便属实，因纠纷发生时间为2013年10月21日，已在被告违约之后，亦不影响被告承担违约责任。遂判决下：一、解除原告赵某某与被告张某某、闫某2013年10月1日签订的房屋买卖合同；二、被告张某某、闫某支付原告赵某某违约金10万元，扣除已付1万元，余款9万元，于判决生效之日起十日内付清。
上诉人张某某、闫某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人无故意违约的事实。在合同签订后，上诉人即交付了1万元作为购房定金，后为履行合同也多次和被上诉人进行协商。在本案一审审理过程中，上诉人多次表达了履行合同的诚意。愿意在法庭主持下及时交割涉案房屋。2、被上诉人在履行合同中存有过错。2013年10月21日前，上诉人在履行合同的资金上出现问题，但仍与被上诉人积极协商，为履行合同做准备。此后，被上诉人为了尽快促成交易，带数名身份不明人员到上诉人家中采取打骂、威胁等手段，导致尚处孕期的闫某受惊吓住院数日，因而致使双方矛盾激化。3、涉案合同约定的违约金过高，应予减少。依据《合同法》第114条之规定，判断违约金高低的标准是以造成的损失为依据，而不是合同的标的额。本案中，被上诉人有证据证明的损失仅为1322.69元的提前还贷费用，相比10万元的违约金明显过高，应予减少。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人赵某某答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
根据双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人是否构成违约，2、一审法院判决的违约金数额是否偏高，应否予以调整。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
关于上诉人是否构成违约的问题。本院认为，依法成立的合同，双方均应依约履行各自的合同义务。涉案房屋买卖合同签订后，被上诉人为及时交付房屋，履行合同义务，依约解除与案外人的房屋租赁合同腾房待交，并提前还贷30余万元以消除抵押办理过户手续，系对先期约定合同义务的全面履行。待被上诉人做好履约准备多次通知上诉人交付房款办理过户手续时，上诉人以资金不到位、双方矛盾激化等种种理由一再拖延履行。虽上诉人诉称其有履约诚意，也为履行合同多次与被上诉人协商，但双方并未就协商结果达成合意，故上诉人仍应按双方前期订立的合同如期履行其合同义务，逾期未履行的，视为违约。
关于一审法院判决的违约金数额是否偏高，应否予以调整的问题。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于双方合同约定的10万元违约金，上诉人诉称因过高应予调整，虽判断违约金是否过高的标准是以造成的损失为依据，但亦应兼顾合同履行情况、当事人过错程度、逾期利益等综合因素判断。上诉人一再拖延履行的不诚信行为给提前还贷30余万以及解约腾房的被上诉人带来的损失，不能以可计算的损失简单量化，故双方约定的10万元违约金，亦未达到《中华人民共和国合同法》第一百一十四条所规定的“过分高于造成的损失”。故一审判决依照双方合同约定支持被上诉人关于10万元违约金的请求并无不当。
综上，上诉人张某某、闫某的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费2300元，由上诉人张某某、闫某负担。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 陈海霞
审判员 赵明辉
二〇一四年十一月二十七日
书记员 孙晓明
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