成功案例
企业拆迁补偿问题详解！！
作者：张晴霞 律师 时间：2017年03月28日
提到企业，大家可能想到的就是大公司。其实，企业的范围很广，它包括各种责任形式的公司，比方说有限公司、个人独资公司、也包括非公司制的一些组织，比如全民的、集体的、合伙的、个体工商户和农业企业等组织形式。接下来，看一下我国涉及企业拆迁的法律和行政法规。目前涉及企业拆迁的法律和行政法规主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定的补偿类别分三项：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
条例里面，还规定了一个对被征收人给予的补助和奖励，这个我们可以把它算作条例规定的第四项补偿。
关于搬迁费，一般企业需要搬迁的，房屋征收部门应当支付搬迁费；如果企业选择了房屋产权调换的，产权调换的房屋交付之前，房屋征收部门是应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房的。
关于停产停业损失的补偿，一般是根据房屋被征收前的效益、停产停业的期限等因素来确定补偿金额。
我们这个条例里并没有一个专门针对企业搬迁的具体补偿规定，《土地管理法》里也没有具体的规定。况且，除了村办集体、乡办集体企业和农业类企业外，集体土地上是不允许其他企业开办的。
现实生活中，企业使用的土地很多是国有、集体并存，所以企业的拆迁也分两种情况，即农村集体土地上企业拆迁和国有土地上企业拆迁。
所以我们下面来谈谈具体案件操作中的补偿类型和补偿细节问题。
企业拆迁，其实不是一个法律规定的术语，一般企业有房子的它是企业的拆迁与补偿问题；企业租赁房子的，实际上就是一个企业搬迁的问题。
我们依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》的相关规定，结合实际案例来看企业拆迁可能会得到补偿有哪几类？一般情况下，这些补偿主要包括以下五个方面：
1、房产、建筑物及土地的补偿；
2、设备、设施的补偿；
3、停产停业损失；
4、人员遣散、离职或安置的补偿；
5、搬迁奖励费用及其他费用。
上面这个第4项中的“人员遣散、离职或安置的补偿”是条例和土地管理法里没有规定的，这是需要我们根据拆迁案件中实际发生的损失提出要求的，这项损失不是每个企业都会有的。比如，有的企业从当前所在地搬到了500米之外的地方，如果向政府主张人员离职费用就不合理；但假如企业从石家庄市搬到宁晋县，那很多石家庄市里的员工就不愿意过去上班，就有可能离职不干。这时候，企业主张人员离职费用就有合理的理由。
房产、建筑物及土地的补偿：
企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库，也有住宅和办公室。房屋需要补偿的具体面积，一般看房产证明记录的建筑面积；没有产权证明和土地证明的，可以通过实际丈量确定。如果因为企业的厂房没有产权证就不补偿，是不合理的。因为企业的厂房、仓库等建筑很多是可以根据实际面积来补偿的。
房产的分类和用途不一样，补偿也会不一样。比如，企业住宅、厂房、仓库补偿标准是不一样的；这里指企业的公房宿舍，不是指员工拥有全部产权的住宅。但实践中房产的类型和用途，五花八门什么情况都有：比如，买了个学校当仓库，土地没变性；比如，经营不景气的企业库房冲着街道的，打开门直接改商业或对外出租；还有的企业的房屋，分割给各个股东办理产权证等等。所以，具体的案件的补偿标准是需要根据具体情况的不同来细分。
企业房屋和建筑物的价值评估，一般的，政府愿意用“评估”的办法来确定“价值”，如果评估价值低的话，你基本上要启动法律程序来救济，否则你很难能单纯就评估异议提高到合理水平。租赁土地上的企业自建房屋，要看租赁合同对于房屋到期时的产权归属是怎么约定的，遇到国家征拆时，对补偿款是怎么约定的。
土地的补偿，《条例》和《土地管理法》对土地使用权没到期的征收补偿没有明确规定，这里也是大家普遍觉得不公平的地方；针对这一块没有法律行政法规明确规定的，我们在实践中往往通过谈判的方式，采用与房屋、建筑物计算在一起的方式，来为大家争取尽可能多的合理与公平补偿。
设备设施的补偿：
设施设备的补偿，一种是不可移动设备的损失的补偿。一般是按照设施设备的使用年限折旧或者按照他的重置市场价格补偿；有的企业的财务账里有企业设施设备的折旧记载，这些数据能不能直接作为补偿依据，也是存在争议的。
另一种是可移动设备的搬迁费、安装费、调试费、运输费等费用的补偿，一般企业搬迁时，都会产生上述费用，尤其是生产流水线的搬迁，需要重新的安装调试，甚至有些设备在原址能用，但是一搬迁就废掉了。所以，在这些补偿费用计算中，征拆双方一般是会有争议的，一般就是实际发生金额和评估价格不一致，征拆双方的争议基本上也在这里。一旦发生争议企业自己解决不了的，就需要尽早地、及时地聘请专业律师为您提供法律帮助。
停产停业损失：
停产停业损失，一般参照纳税的金额来确定利润，有些小企业是趸税或者免税或不纳税，有的个体工商户办了营业执照之后，干脆连税务登记证都不去办理。所以在计算停产停业损失时就会产生分歧，针对不同的纳税情况，要有不同的谈判技巧和策略。
停产停业损失里还有一类，就是企业实际发生的损失和预期利润损失。比方说拆迁停产导致企业已经签订的订单不能履行等情况。甚至，有时候对于这部分损失，要经过法院的判决来确定和固定。预期损失还有一个算法，就是我们可以把这几年的每年利润、平均利润计算出来，做一个预期利润证明。
企业搬迁中实际发生的损失，有些是很难认定的。举个例子来说：一个生产红茶的企业，将发酵的车间放到了民房里，委托给个人来做。这个人没有营业执照，又不在企业生产场所，但无法证明跟公司有关联。遇到类似问题，企业需要注意搜集证据，证明这些损失属于企业损失，尽量多的争取合理补偿。
人员遣散、离职和安置补偿费用：
包括企业停工期间的人员社保和工资、员工解除合同的经济补偿金等，这些都需要争取。
奖励和其他费用：
搬迁奖励和其他费用，这个比较简单，我们就不列举了。
来源：智飞法律网
作者：王英霞
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定的补偿类别分三项：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
条例里面，还规定了一个对被征收人给予的补助和奖励，这个我们可以把它算作条例规定的第四项补偿。
关于搬迁费，一般企业需要搬迁的，房屋征收部门应当支付搬迁费；如果企业选择了房屋产权调换的，产权调换的房屋交付之前，房屋征收部门是应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房的。
关于停产停业损失的补偿，一般是根据房屋被征收前的效益、停产停业的期限等因素来确定补偿金额。
我们这个条例里并没有一个专门针对企业搬迁的具体补偿规定，《土地管理法》里也没有具体的规定。况且，除了村办集体、乡办集体企业和农业类企业外，集体土地上是不允许其他企业开办的。
现实生活中，企业使用的土地很多是国有、集体并存，所以企业的拆迁也分两种情况，即农村集体土地上企业拆迁和国有土地上企业拆迁。
所以我们下面来谈谈具体案件操作中的补偿类型和补偿细节问题。
企业拆迁，其实不是一个法律规定的术语，一般企业有房子的它是企业的拆迁与补偿问题；企业租赁房子的，实际上就是一个企业搬迁的问题。
我们依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》的相关规定，结合实际案例来看企业拆迁可能会得到补偿有哪几类？一般情况下，这些补偿主要包括以下五个方面：
1、房产、建筑物及土地的补偿；
2、设备、设施的补偿；
3、停产停业损失；
4、人员遣散、离职或安置的补偿；
5、搬迁奖励费用及其他费用。
上面这个第4项中的“人员遣散、离职或安置的补偿”是条例和土地管理法里没有规定的，这是需要我们根据拆迁案件中实际发生的损失提出要求的，这项损失不是每个企业都会有的。比如，有的企业从当前所在地搬到了500米之外的地方，如果向政府主张人员离职费用就不合理；但假如企业从石家庄市搬到宁晋县，那很多石家庄市里的员工就不愿意过去上班，就有可能离职不干。这时候，企业主张人员离职费用就有合理的理由。
房产、建筑物及土地的补偿：
企业的经营性用房主要有工业厂房和仓库，也有住宅和办公室。房屋需要补偿的具体面积，一般看房产证明记录的建筑面积；没有产权证明和土地证明的，可以通过实际丈量确定。如果因为企业的厂房没有产权证就不补偿，是不合理的。因为企业的厂房、仓库等建筑很多是可以根据实际面积来补偿的。
房产的分类和用途不一样，补偿也会不一样。比如，企业住宅、厂房、仓库补偿标准是不一样的；这里指企业的公房宿舍，不是指员工拥有全部产权的住宅。但实践中房产的类型和用途，五花八门什么情况都有：比如，买了个学校当仓库，土地没变性；比如，经营不景气的企业库房冲着街道的，打开门直接改商业或对外出租；还有的企业的房屋，分割给各个股东办理产权证等等。所以，具体的案件的补偿标准是需要根据具体情况的不同来细分。
企业房屋和建筑物的价值评估，一般的，政府愿意用“评估”的办法来确定“价值”，如果评估价值低的话，你基本上要启动法律程序来救济，否则你很难能单纯就评估异议提高到合理水平。租赁土地上的企业自建房屋，要看租赁合同对于房屋到期时的产权归属是怎么约定的，遇到国家征拆时，对补偿款是怎么约定的。
土地的补偿，《条例》和《土地管理法》对土地使用权没到期的征收补偿没有明确规定，这里也是大家普遍觉得不公平的地方；针对这一块没有法律行政法规明确规定的，我们在实践中往往通过谈判的方式，采用与房屋、建筑物计算在一起的方式，来为大家争取尽可能多的合理与公平补偿。
设备设施的补偿：
设施设备的补偿，一种是不可移动设备的损失的补偿。一般是按照设施设备的使用年限折旧或者按照他的重置市场价格补偿；有的企业的财务账里有企业设施设备的折旧记载，这些数据能不能直接作为补偿依据，也是存在争议的。
另一种是可移动设备的搬迁费、安装费、调试费、运输费等费用的补偿，一般企业搬迁时，都会产生上述费用，尤其是生产流水线的搬迁，需要重新的安装调试，甚至有些设备在原址能用，但是一搬迁就废掉了。所以，在这些补偿费用计算中，征拆双方一般是会有争议的，一般就是实际发生金额和评估价格不一致，征拆双方的争议基本上也在这里。一旦发生争议企业自己解决不了的，就需要尽早地、及时地聘请专业律师为您提供法律帮助。
停产停业损失：
停产停业损失，一般参照纳税的金额来确定利润，有些小企业是趸税或者免税或不纳税，有的个体工商户办了营业执照之后，干脆连税务登记证都不去办理。所以在计算停产停业损失时就会产生分歧，针对不同的纳税情况，要有不同的谈判技巧和策略。
停产停业损失里还有一类，就是企业实际发生的损失和预期利润损失。比方说拆迁停产导致企业已经签订的订单不能履行等情况。甚至，有时候对于这部分损失，要经过法院的判决来确定和固定。预期损失还有一个算法，就是我们可以把这几年的每年利润、平均利润计算出来，做一个预期利润证明。
企业搬迁中实际发生的损失，有些是很难认定的。举个例子来说：一个生产红茶的企业，将发酵的车间放到了民房里，委托给个人来做。这个人没有营业执照，又不在企业生产场所，但无法证明跟公司有关联。遇到类似问题，企业需要注意搜集证据，证明这些损失属于企业损失，尽量多的争取合理补偿。
人员遣散、离职和安置补偿费用：
包括企业停工期间的人员社保和工资、员工解除合同的经济补偿金等，这些都需要争取。
奖励和其他费用：
搬迁奖励和其他费用，这个比较简单，我们就不列举了。
来源：智飞法律网
作者：王英霞
