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不动产登记来了,你的房产动了吗?

——法律解读《不动产登记暂行条例》

不动产登记来了,你的房产动了吗?
 110网周甲德律师访谈

本期介绍:2015年3月1日,《不动产登记暂行条例》正式实施,如今已一月有余,一些地区已经完成了职责和机构整合,设置了统一登记窗口,启动了统一登记工作,这标志着不动产统一登记制度开始实实在在落地,象征着我国物权法治建设走过具有重大突破意义的关键节点,意味着中国公民的不动产财产权进入了更全面、更权威、更庄严保护的重要时期。

110网:《不动产登记暂行条例》正式实施后,全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库,并建立本地的住房信息系统;全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网,不得以任何借口推延。集体土地、房屋建筑所有权等十类不动产纳入登记,国土资源部、公安部、民政部等9部门信息共享。为了对新实施的《不动产登记条例》有一个更加清楚的认识,我们邀请到了北京市京师律师事务所的周甲德律师来为我们解读一下相关法律问题。周律师您好!

主持人好,各位网友们大家好!

110网:什么是不动产,它的法律定义是什么?我们日常能见到的不动产都有哪些?

不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物,包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态的,如探矿权和采矿权、 建筑物及土地上生长的植物。依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。 我们日常见到的不动产主要一般国家都规定不动产的类型,如我国规定不动产的类型有如下:土地、建筑物、构筑物以及添附于土地和建(构)筑物的物。

110网:《不动产登记暂行条例》实施以后,对老百姓的生活有什么影响?

不动产登记后只有当事人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制相关不动产登记资料。2015年健全配套制度,2016年,全面形成制度体系,2017年,实现不动产登记信息共享,依法开始查询。不动产登记条例不涉及海外资产的登记和查询。不动产登记后,财产税将逐渐取代交易税,遗产税、房产税如何收缴还是未知数。 (1)保护个人产权:房产、土地或林地等不动产都能得到保护; (2)办手续更便捷:转卖房屋时不用土地、房屋多个部门来回跑;《条例》明确规定:为方便群众申请登记,对申请材料不齐全或者不符合法定形式,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容,否则视为受理。 (3)交易更安全:可查询不动产产权归属,有助于解决一房多卖风险 (4)保障农民财产权利:农村土地作为集体土地的一部分纳入统一登记,保障了农户宅基地用益物权。 对于普通市民来说,不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”。也有专家称,该制度的确立对普通市民的影响可以说微乎其微。因为,大部分市民都只有一套普通房产,而对单套普通住房征收房产税的可能性几乎没有。权益保护却可以得到更好的保护,可以说是有利无弊。不动产登记对老百姓的合法财产是一种明确的保护态度。只有确权、公认之后,老百姓手里的不动产转让、交易、流通也才有可能得到公平、合理的价格。不动产统一登记赋予农民更多财产权利,保障农户宅基地用益物权,建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等。

110网:不动产登记会对房地产市场产生影响吗?是否能拉低房价?

《条例》对房地产市场短期和长期的影响包括以下几个方面:从短期的市场影响分析,其实大家关心的并非《条例》本身的内容,而是那些以不动产登记为基础的房地产政策如何调整。例如,大家都在关心个人住房保有环节中房产税对市场走势的影响。从理论和各国实践经验看,决定房价的根本因素是供求、人口、收入、货币供应,甚至是城市空间等因素,而房产税的主要功能是调节住房资源的配置效率。但不可否认,税收变化的确会对短期市场价格产生冲击。不动产登记为征收个人住房房产税扫清了技术上的障碍,如果将来对个人住房征收房产税,特别是对多套住房采取递增型的房产税率,住房的投资需求必然受到一定抑制。这对于供求总量平衡和供大于求地区的住房市场供求关系和市场预期影响尤为明显,从而进一步加大开发企业“以价换量”和加快去库存的力度。从这个角度上讲,条例公布的确是间接地增加了房价下行压力。 当然,不动产登记的目的或者说主要功能并不是针对房地产市场调控,而是一个长效的制度性设计和政策改进。从一个更长阶段的市场影响看,不动产登记是有效保护产权人相关权利的基础,是进一步完善我国市场经济体系的重要举措。通过明确界定住房产权,并将其纳入法律保护框架,有助于形成更加规范、健康、有序的房地产市场秩序,降低住房市场交易双方的产权风险。这对于活跃交易、降低交易成本是利好,对促进房地产市场平稳运行具有积极意义。同时,不动产登记也是一项难得的房屋存量普查。过去我们在一些研究和政策制定过程中,由于缺少详实数据,往往依靠匡算或者模型估算,降低了政策的精准性和效果。这次不动产登记可以摸清家底,为做好相关规划提供更扎实的基础,促进实现土地供应规模预调,优化住房供给结构,积极引导市场消费预期。因此,不动产登记对于构建更加合理的供求关系具有重要作用。 如果用一句话概括《条例》出台对房价的影响,那就是:短期内《条例》对房价产生下行压力,长期看《条例》有利于市场健康、平稳运行。

110网:实施不动产登记政策以后,什么样的房子宜留?什么样的宜卖?

专家建议:中小城市业主最多保留两三套中心区的普通住宅;若生活在大城市,在中小城市故乡的房子可以全部卖掉;三四流风景区的旅游地产、养老地产,也是非常不靠谱的;一线城市中心区的普通住宅,未来仍然有比较大的升值空间,可以留下甚至考虑买入。

110网:“小产权房”、“鸡肋房”等其他不合法的房屋是否有权登记?

小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋。小产权房的本质是违法的。倘若在《条例》中规定小产权房登记,则就承认了小产权房的合法性。因此,此次《条例》并未对小产权房的相关问题进行明确。不可否认,小产权房是不动产登记制度的一个绕不过去的问题。不动产统一登记制度的实施,以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用,其解决方案也将随之列入议事日程。小产权房作为没有明确产权的土地附着物,已经形成了一个非常庞大的市场,不能一拆了之。不动产统一登记制度就是要对全国的不动产进行统一摸底、管理。小产权房也是客观存在的不动产,制度无法绕开,登不登记必须明确。《条例》的实施使得这一问题更加迫切,应尽快出台相关实施细则予以解决。

110网:不动产登记对于促进遗产税、房产税的推进是否有积极意义?

现阶段,随着土地资源的日渐紧缺,过去地方政府主要依赖的“土地财政”的模式在事实上已经难以持续。在这样的情况下,依靠长效型的税收稳定财政收入是必然之举,而持有型财产为标的的、特别是以房产等不动产为标的的遗产税、房产税的推出一定是以不动产登记为前提的。在我国目前的针对个人征收的税收中主要是对于收入进行收税,而以房地产税和遗产税为主要内容的财产型税收占的比例很小,不动产登记暂行条例的正式实施,将在制度上保障不动产登记工作有法可依,为摸清不动产情况做好制度保障,为未来房地产税、遗产税等的研讨、课征提供重要的基础性保障。

110网:登记制度能否成为反腐利器?

不动产统一登记条例的实施,某些贪腐官员可能会畏惧名下房产一经统一登记,就会引起国家反腐部门的注意,要求其说明这些巨额财产来源。另 “当前某些地方出现的‘抛房’情况与不动产登记和住房信息联网的推进以及反腐力度加大有一定关系。”然而不动产登记制度与反腐败工作并没有直接关系,全国很多地方住房信息联网进展得并不顺利。一些地方严禁以姓名为条件进行房屋信息查询,不动产登记作为一项专业性很强的工作,之所以被公众广泛关注,除了与自身利益密切相关外,还因为公众希望这个平台可以成为“以人查房”的反腐利器。在“房姐”、“房叔”辈出的年代,不动产登记工作被公众寄予厚望。然而不动产条例登记情况并不是完全公开,而是有限权利公开,只有权利人、利害关系人、有关国家机关这三类主体可以查询、复制其不动产登记资料,这有可能给一些官员“喘息期”处理“灰色房产”, 一些拥有多套房产的官员加快了处理“灰色房产”的步伐。 不动产登记制度总的来说,利大于弊,事无不可对人言,只要是自己利用正当收入通过正常途径得来的,怕什么公示,不动产登记制度的实施,无疑将为反腐工作的深入开展,再加一把劲、添一把火。

110网:关于不动产登记制度,您还有什么需要补充的吗?

不动产登记在人们各种各样的预期中,被涂上各种色彩,其自身的本色却有些显得模糊不清。其实,通俗地说,不动产登记就是给不动产上“户口”,实行不动产统一登记制度、实现信息实时共享,就如同公民身份证信息实现联网。也就是说,不动产登记是一项基础性的工作,建立这个基础平台之后,很多实质性工作才能有效展开。 条例的一大优势在于,此前庞杂而分散的不动产系统将会整合成一个统一的平台。对于打老虎来说,不再需要各地搜集线索,而只要经过一个平台就可以查询某一特定个人名下的全部不动产,对于普通老百姓而言,只有在买卖和抵押的不动产才需要登记,也就是说,当你想卖房或抵押房产时再登记即可,而这在时间上是极其不确定性的,鉴于此,如果想通过实施不动产统一登记而获取全国不动产的全面真实信息,恐怕可能得需要几十年。

110网:感谢本期嘉宾律师今天的精彩点评,也感谢110网网友们的关注,如果大家还有其他法律问题需要咨询本期律师,可点击咨询周甲德律师,也可以通过栏目右侧“嘉宾律师联系方式”与本期律师取得联系。

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本期嘉宾

嘉宾介绍

周甲德律师,毕业于中国政法大学,法学学士学位,中华全国律师协会会员,北京市律师协会会员,北京律师网首席律师,北京市京师律师事务所专职律师,高级合伙人。北京市京师律师事务所中小企业法律事务部主任。

北京律师网:www.itoplaw.com

周甲德律师,保持着着深厚的法学理论功底和广泛地社会关系资源,而且司法实践经验丰富,办案技巧娴熟,曾办理过数百起诉讼案件及非诉讼案件,并先后担任多家大型企业、事业单位的法律顾问。

周甲德律师具备中年律师的睿智、成熟、善于攻坚等优秀品质,具有鲜明的办案风格,综合分析案情、综合运用法律知识与诉讼技巧的能力较强,善于从诉讼一开始为委托人选择最佳诉讼途径,并在诉讼过程中掌握主动。

周甲德律师擅长的业务有:刑事辩护、取保候审、公司法务、交通事故、婚姻家庭、遗产继承、房产及拆迁纠纷、劳动争议等。服务理念:玉琢吾技,审慎诚信,忠人之事、成人之美。

专长领域:医疗纠纷 交通事故 合同纠纷 人身损害 婚姻家庭 遗产继承 房产纠纷 取保候审 刑事辩护

电话:15010095316 010-15010095316 (电话咨询律师请说明来自110法律咨询网)

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