湖北省仙桃市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂仙桃民二初字第00782号
原告王某某，无业。
委托代理人姚习洪，湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托代理人王某某。代理权限为一般授权。
被告朱某某，又名朱某。
被告徐某某。
原告王某某与被告朱某某、徐某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，依法组成由审判员周静担任审判长，审判员邵广智、人民陪审员卢燕参加的合议庭，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人姚习洪、王某某到庭参加诉讼。被告朱某某、徐某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王某某诉称：2014年9月2日，原告与被告朱某某、徐某某签订了一份房屋转让合同，约定被告朱某某、徐某某将其位于仙桃市××室（房屋所有权证号为仙桃市房权证干河字第××号）的房屋出售给原告，房款为440000元，原告搬进房屋后，其按揭款由原告负担。2014年9月3日，原告按约支付了购房款390000元，二被告向原告出具了收条一份。因两被告一直未交付房屋，现原告要求一、确认原告与被告徐某某、朱某某于2014年9月2日签订的房屋买卖合同合法有效；二、二被告继续履行合同，搬离诉争房屋；三、二被告向原告支付违约金60000元；四、原告代二被告将该房屋贷款还清后，二被告协助原告办理房屋的所有权过户登记手续；五、二被告承担本案的诉讼费。
原告王某某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一：原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；
证据二：二被告的身份证复印件各一份，某某居民委员会证明一份、常住人口信息一份，证明二被告的诉讼主体资格；
证据三：商品房买卖合同一份，证明被告朱某某购买了仙桃市××室房屋；
证据四：仙桃市房屋权属登记查询证明书一份，证明该诉争房屋的所有权登记所有权人为被告朱某某；
证据五：房屋转让合同一份，证明被告朱某某将诉争房屋转让给原告，并约定了双方的权利义务、违约责任；
证据六：收条复印件一份、取款凭证一份，证明二被告收到原告的购房款390000元。
证据七：信息查询三份，证明被告朱某某与被告徐某某不是夫妻关系；
证据八：按揭还款记录五份，证明原告自2015年4-8月份代被告朱某某偿还贷款；
证据九：业务凭证一份，银行卡复印件一份，证明因被告朱某某无力偿还贷款，原告和银行协商将诉争房屋的按揭款的还款账户变更为原告的帐户。
被告朱某某、徐某某未答辩，也未向本院提交证据。
本院依职权调取了朱某某2的调查笔录一份及照片两张，证明被告朱某某下落不明的事实。
原告所举证据，本院经审查认为：原告所举证据一、真实客观，本院依法予以采信；原告所举证据二，常住人口信息中朱某的身份号码与身份证复印件中的朱某某的身份号码不一致，因房屋买卖合同中朱某某的身份号码与身份证复印件中的身份号码相符，以身份证复印件上的身份信息为准，对该证据本院依法予以采信，常住人口中的身份信息及仙桃市某某居委会出具的证明与本案无关，本院依法不予采信；原告所举证据三有被告朱某某的签名及湖北某置业有限公司的印章，客观真实，本院依法予以采信；原告所举证据四系有关职能部门出具的相关文书，本院依法予以采信；原告所举证据五有原告及被告朱某某的签名，本院依法予以采信；原告所举证据六有被告朱某某、徐某某的签名，与原告所举证据五相印证，本院依法予以采信；原告所举证据七虽有民政部门的印章，但并未证明两被告不是夫妻关系，对其证明对象本院依法不予采信；原告所举证据八有某银行股份有限公司某龙支行的印章，本院依法予以采信；原告所举证据九与被告所举证据八相互印证，本院依法予以采信。本院依职权调取的证据有朱某某2的签名，本院依法予以采信。
经审理查明：2009年11月8日，被告朱某某与湖北某置业有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定被告朱某某购买湖北某置业有限公司开发的位于仙桃市的商品房一套。房屋总价款为436000元，付款方式为被告朱某某于2009年11月8日支付房款136000元，余下房款300000元办理银行按揭贷款手续。合同签订后，被告朱某某支付了房屋首付款，并办理了银行按揭贷款手续。湖北某置业有限公司向被告朱某某交付了房屋，并在仙桃市房地产管理局办理了房屋产权登记手续（房屋所有权证号为仙桃市房权证干河字第××号）。该房屋登记在被告朱某某的名下。2014年9月2日，原告与被告朱某某签订了一份房屋转让合同，约定被告朱某某将位于仙桃市的房屋（包括室内装璜及电器在内）出卖给原告，房屋价款为440000元，同时约定原告在被告朱某某搬出房屋后，代其支付所欠银行的按揭贷款；原告向被告朱某某预交房款390000元，余款50000元待被告朱某某协助办理房屋签字一切手续后支付；2015年1月1日前被告朱某某搬出房屋，逾期未搬出的，每日向原告支付违约金2000元；如被告朱某某于2015年1月1日退还原告购房款390000元，此合同作废。另外，合同约定了中介担保人为李某某，鉴证单位为仙桃市某法律事务所，中介担保人负责此房屋的变卖、过户、房屋退让的协商，如被告朱某某既不退款，又不给房，此房款由李某某负责收回，其费用由李某某承担，该房屋买卖合同经买卖双方、中介担保方签字生效。合同签订后，原告与被告朱某某在合同上签字，李某某未在合同上签字。2014年9月3日，原告向被告朱某某支付了购房款390000元。被告朱某某向原告出具了收条，被告徐某某在收条上签名认可。因被告朱某某一直未向原告交付房屋，双方发生纠纷。
另查明，2015年8月3日至2015年9月9日，原告代被告朱某某向某银行股份有限公司某龙支行返还贷款本息11659.85元。
本院认为：原告与被告朱某某约定被告朱某某将其所有的房屋出卖给原告，原告支付相应价款，该房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反国家强制性法律规定。双方虽然约定了合同经中介担保方签字生效，中介担保方未签字，但原告已经给付了部分房款，被告朱某某也出具了收条，合同已经部分履行，该履行行为应视为双方对合同生效条款的变更。因此，该房屋买卖合同合法有效。原告与被告朱某某应按合同约定全面履行自己的义务。被告朱某某未按约履行交付房屋的合同义务，应承担法律责任。对于原告要求被告朱某某腾退诉争房屋，并协助其办理房屋所有权过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。合同约定原告在被告朱某某腾退房屋后代其支付房屋按揭贷款，本案中，被告朱某某未搬出诉争房屋，原告自愿代被告朱某某偿还该房屋的按揭贷款，是对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以认可。原、被告约定原告应在办理房屋产权过户登记手续后支付余下购房款50000元，故此，原告应在被告朱某某协助办理房屋产权过户登记手续时给付原告购房50000元。原、被告约定违约方每天支付2000元的违约金，该违约金约定过高，原告只主张被告朱某某支付违约金60000元，其余部分予以放弃，是对自己权利的处分，对于原告要求被告朱某某支付违约金60000元的诉讼请求，本院予以支持。原告未与被告徐某某签订合同，也未举出证明被告徐某某与被告朱某某系夫妻关系的证据，被告徐某某不应承担责任。据此，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第三十七条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条第（二）项的规定，判决如下：
一、被告朱某某向原告王某某腾退位于仙桃市××室的房屋；
二、被告朱某某在原告王某某代其还清房屋按揭贷款之后协助原告王某某办理位于仙桃市××室的房屋过户登记手续；
三、原告王某某在被告朱某某协助其办理位于仙桃市××室的房屋过户登记手续后向其支付购房款50000元；
四、被告朱某某于本判决生效之日起十日内给付原告王某某违约金60000元；
五、被告徐某某不承担责任。
上述款项，逾期支付的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8800元，由被告朱某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省汉江中级人民法院。
当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 周 静
审 判 员 邵广智
人民陪审员 卢 燕
二〇一五年十二月二日
书 记 员 李 晴