丁占庆与王成房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

青海省高级人民法院
民事判决书
（2018）青民再40号
再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：丁占庆，男，回族，青海省大通回族土族自治县村民。
委托诉讼代理人：周建国、华正，青海凡圣律师事务所律师。
被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：王成，男，汉族，青海省大通回族土族自治县桥头镇居民。
委托诉讼代理人：玄先泰，青海君剑律师事务所律师。
再审申请人丁占庆因与被申请人王成房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2017）青01民终531号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年2月6日作出（2017）青民申382号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人丁占庆及委托诉讼代理人周建国、华正，被申请人王成及委托诉讼代理人玄先泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁占庆申请再审请求：1.依法撤销大通回族土族自治县人民法院（2015）大城民初字第116号民事判决书与西宁市中级人民法院（2017）青01民终531号民事判决书；2.依法改判驳回被申请人对申请人的诉讼请求，依法判令支持申请人对被申请人的反诉请求；三、依法判令被申请人承担本案诉讼费用。事实及理由：1.一、二审判决偏离了案件基本事实，严重损害了申请人的合法权益。本案争议的产生在于双方当事人签订的房屋租赁合同的解除，一审中，申请人向法庭提交了（2014）大城民初字第157号判决、西宁市中级人民法院（2014）宁民三终字第377号民事判决及青海省高级人民法院（2015）青民申第118号民事裁定书，均能证明因被申请人违约导致双方之间的房屋租赁合同解除，因被申请人违约导致申请人遭受了经济损失，被申请人强行改变房屋主体结构，导致涉案房屋至今无法办理房产证，亦无法出租。申请人在房屋租赁合同解除之诉中，要求被申请人承担违约责任并恢复原状，申请人一开始就不同意被申请人保留涉案房屋的装饰装修，是在法院明确告知不可能恢复原状的情况下，同意接受现状。本案原一、二审判令申请人承担解除合同后的装修残值，没有任何事实依据。2.原审法院适用法律不当，严重侵害了申请人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条"因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持"的规定，被申请人的起诉没有任何依据。虽然该条法律规定的但书部分为"但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿"，但本案中申请人并未同意利用装修残值。申请人要求恢复原状的诉讼请求被法院以"被告已对所租赁的房屋进行了大量的改造，恢复原状势必给当事人造成巨大的财产损失，房屋结构发生了根本性的变化，恢复原状已无可能性"为由驳回。原审判决申请人承担部分房屋装饰装修费，适用法律错误。
被申请人王成答辩称，一、在对承租房屋装修改造前征得了再审申请人的同意。在征得再审申请人同意的情况下，丁占庆在现场亲自指挥拆除了原有房屋，之后被申请人进行了一、二期装修改造。对此事实一、二审法院认定是正确的。二、双方签订租赁合同后，再审申请人没有将全部100间房屋交付，违约在先，申请人应依法承担全部赔偿责任。三、再审申请人的反诉请求没有任何事实和法律依据，且已将租赁房屋收回自用，依法不予以支持。综上，一、二审法院认为被申请人应当承担主要责任，据以判决再审申请人赔偿被申请人少部分改造费显失公平，但为了化解矛盾、解决问题，也就没再申请再审。现请求法院查明事实，驳回申请人再审请求。
王成于2015年2月4日向青海省大通回族土族自治县人民法院提起诉讼，请求：1.判令丁占庆赔偿王成租赁房屋装修改造费186.79万元；2.丁占庆承担本案的诉讼费用。事实及理由：2012年5月14日，王成与丁占庆签订了一份《房屋租赁合同》，丁占庆将位于大通县城关镇东门街批发市场院内房屋租赁给王成，每年租金为96000元，同年11月9日又签订了《房屋租赁协议补充协议》，将租金变为92160元。合同签订后，王成用租赁的房屋与从丁占庆手中购买的其他房产用于经营大通益康医院。2014年1月28日，丁占庆起诉王成要求终止《房屋租赁合同》及《房屋租赁协议补充协议》，青海省大通回族土族自治县人民法院一审判决后，双方当事人均不服提起上诉，青海省西宁市中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）宁民三终字第377号民事判决书，判决解除双方之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁协议补充协议》。因王成在房屋租赁期间，在征得丁占庆同意的情况下，对租赁的房屋及益康医院整体进行了装修、装饰、改造和添附，总投资额达到1500万元。鉴于租赁合同现已被两级法院判决解除，承租房屋尚存有王成投入大量资金已形成附着装饰装修物，因合同解除，租赁房屋将被丁占庆收回，致王成丧失原物所有权而受到利益损害，丁占庆作为获益人没有对获得添附物付出等价赔偿，王成依照法律的规定有权请求丁占庆赔偿租赁房屋装修改造损失。综上，王成认为自己的合法权益应受到保护，现依法提起诉讼。
丁占庆辩称：1.王成擅自对承租房屋进行了装修，并未征得丁占庆的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人未经出租人同意装修或扩建发生的费用，由承租人负担。2012年5月14日丁占庆与王成签订《房屋租赁合同》，后因王成违约经法院审理解除双方的合同。王成在没有经过丁占庆的任何同意的情况下，擅自对涉案房屋进行装修，故由此产生的各项损失，应当由王成自行承担。2.即使装修行为征得丁占庆同意，由此造成的损失也应当由王成承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成的附合物的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照不同情形分别处理，因承租人的违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内给予适当补偿。丁占庆与王成就房屋租赁合同中谁违约是否应当解除合同的问题，已由大通回族土族自治县人民法院（2014）大城民初字第157号生效判决查明，王成未经丁占庆同意，擅自装修房屋改变房屋结构，且拒不交纳房租，转租房屋，属于合同的违约方，故违约人王成主张装修的损失问题，不应得到支持。3.根据《诉讼费交纳办法》第12条规定，诉讼过程中因鉴定等费用，应根据谁主张、谁举证的原则确定，故鉴定费用应当由王成自行承担。由于在合同存续期内，王成未经丁占庆同意，擅自对房屋进行装修及改造，基本改变原装修结构，致使消防不符合国家标准，丁占庆在收回房屋后无法将该案房屋转租，致使合法权益受到侵害，现提起反诉：1.判令王成赔偿丁占庆的经济损失96000元；2.要求王成恢复房屋的原状；3.本案的本诉及反诉费用由王成承担。
青海省大通回族土族自治县人民法院一审查明，2012年5月14日，王成、丁占庆经人介绍后认识，丁占庆将自己所有的坐落于城关镇综合批发市场的部分房屋卖给王成，将院内100间房屋租给王成使用，租赁期为16年，即2012年12月1日起至2028年12月1日止，双方约定每年的租金为96000元，并约定了双方的权利义务。2012年11月9日，双方又达成了补充协议。此后双方因房屋租赁及买卖过户等问题产生纠纷。王成从丁占庆手中购买了部分房产，租赁了部分房屋开办了大通县益康医院，并对购买和租赁的房屋进行相应的装修及改造。此前丁占庆在租赁给王成的房屋中经营自己的网吧，因改造的需要经催促后搬出。后王成在经营过程中因违反新农合医保的规定，相关部门于2013年取消了该医院新农合医疗机构的资格，并于2014年1月16日注销了大通县益康医院《医疗机构执业许可证》。此后王成将该医院以托管方式交付给大通县华阳医院经营。王成、丁占庆间因拖欠租金形成了纠纷而诉至法院，当时丁占庆并要求恢复原状，法院以（2014）大城民初字第157号判决，支持了丁占庆要求给付租金的请求，以丁占庆的意思在恢复原状不可能的情况下同意保持现状，驳回了丁占庆恢复原状诉讼的请求。当事人不服上诉，西宁市中级人民法院（2014）宁民三终字第377号维持了原判，驳回了上诉。之后因纠纷大通县华阳医院也无法正常经营而撤离。租赁的房屋丁占庆、王成虽未移交但实际上已由被告丁占庆保管。王成于2015年2月14日向一审法院提起房屋租赁合同纠纷的诉讼，要求丁占庆给付房屋装修造成的损失2492527元，并承担诉讼费用。丁占庆提起反诉：1.判令王成赔偿丁占庆经济损失96000元；2.判令王成恢复房屋原状；3.本案的反诉费用由王成承担。因王成的申请，一审法院征得双方当事人同意对该案房屋的装修附合物的价值进行了鉴定，因鉴定结论中没有排除他人的财产而进行了调整，最终结论为一期改造面积为1095.3㎡，二期改造面积为622.44㎡，合计改造价格为1314038.42元，院内水泥地坪为609.13㎡，锅炉为5.5㎡，价格分别为70945.98元和5526.75元。王成的诉讼请求因鉴定结论而进行了变更，丁占庆也要求给付两年租金192000元，但未缴纳增加部分的诉讼费用。
青海省大通回族土族自治县人民法院一审认为,本案争议的焦点第一是关于王成对租赁物进行装修是否征得丁占庆同意的问题。本案是房屋租赁合同，王成购买了丁占庆的部分房产，因经营医院需要又从丁占庆处租赁了100间房屋，房屋租赁合同签订后，开办医院的需要，王成就对房屋进行装修改造，当时丁占庆在租赁的房屋一楼中开办网吧，经装修需要催促后才搬出，在整体装修中对部分邻居丁占庆还进行了协调。王成提交的证据，2012年2月15日，丁占庆、柴玉仓及第三方装修老板赵顺成签订的协议书可以佐证。再者双方签订的房屋租赁协议及补充协议中也可以看出王成购买和租赁房屋的目的是开办大通县益康医院。补充协议中对综合市场东侧大门的安装，锅炉房东侧彩钢加工房，卖地板砖的租户等都是由丁占庆负责协调的，丁占庆是知情的。现在王成对租赁房屋进行装修未征得其同意的辩护理由不能成立。本案争议的焦点第二是青海大正资产评估所作出的鉴定报告能否作为证据使用的问题。本案中青海大正资产评估所于2015年4月15日接受法院的委托对该案标的物的附合物的价值进行了评估，评估作出后在开庭中发现该报告没有剔出马占林、蒋占邦两户的房产面积，要求鉴定部门剔出后重新作出，因案情复杂，鉴定师出差、住院等原因，鉴定书作出延长了些时日，但每次都与委托方取得了沟通联系，鉴定师马银安也参加了现场实地测量，因鉴定事项的需要，鉴定部门对王成租赁的丁占庆的房屋所投资改造及装修附着物工程量及造价进行了评估，并因案情的需要对部分装修附着物进行了明细及单列，一审认为鉴定部门是鉴定时限的延续，评估报告作出补充说明后确定提出日期为2017年1月17日，自提交日期起一年内有效，该鉴定委托时征得了双方当事人的同意，鉴定过程中因案情所需进行了多次的明细和单列，委托方也知其原因，鉴定人因故虽第一次未去现场，但第二次出现场时对第一次的测量进行了复核认可，对此一审依法确认作为有效证据使用。该案争议的焦点第三是丁占庆要求赔偿经济损失96000元要求恢复房屋原状的问题。庭审中丁占庆增加了诉讼请求，但未在法定期限内交纳相关的费用，丁占庆将自己的部分房屋卖给王成，把100余间房屋租赁给王成，双方因房屋买卖的过户问题，房屋租金的给付问题等发生矛盾后，丁占庆起诉至本院，法院于2014年10月9日解除了双方的房屋租赁协议，2014年法院审理时丁占庆表示恢复原状不可能的情况下，同意保持原状，最终驳回了恢复原状的请求。因矛盾双方虽未将租赁物进行交接，但丁占庆现在经营管理着该房屋，此案中，丁占庆要求继续给付租赁费显然不当，对此请求不予支持。综上，双方于2012年10月9日解除房屋租赁合同，合同解除确给王成造成了一定的经济损失，上述有效证据证明了装修装潢是征得了丁占庆同意的，对装修附着物应以《租赁合同》中确定的租赁物为准。对附着物价值青海大正资产评估事务所于2017年1月17日确定的大通县益康医院一期改造及装修827560.07元和二期改造及装饰装修486478.35元及锅炉房改造5526.75元，合计1319565.17元。王成主张的水泥地坪现查明还有其他人的权属，本案不作处理，当事人可另行主张权利。根据公平原则，王成没有及时交纳房租，私自转租房屋，是导致合同解除的主要原因。丁占庆没有将买卖的房屋权属及时过户给王成没有按补充协议协调好其他商户的搬迁，是导致房屋租赁合同被解除的次要原因，双方当事人均有责任。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）丁占庆赔偿原告（反诉被告）王成房屋装修改造费1319565.17元中的40％，即527826.07元，于本判决生效后30日内支付；二、驳回原告（反诉被告）王成的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）丁占庆的诉讼请求。案件受理费26740元及鉴定费5000元，合计31740元由原告王成承担19044元，被告丁占庆承担12696元，反诉费2200元由被告丁占庆承担。
王成、丁占庆均不服一审判决，王成上诉请求：撤销大通县法院（2015）大城民初字第116号民事判决第一、二项，改判丁占庆赔偿王成全部房屋装修改造费用1319565.17元；维持原审判决第三项；判令丁占庆承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、上诉人在对承租房屋装修改造前征得了被上诉人的同意；2、双方签订租赁合同后，被上诉人没有将全部100间房屋交付给上诉人，违约在先，被上诉人依法应当承担全部赔偿责任。丁占庆辩称，1.关于涉案房屋属于王成擅自装修并未经丁占庆同意，一审时向法院提交了大通县人民法院（2014）大城民初字第157号判决、西宁市中级人民法院（2014）宁民三终字第377号民事判决和省高院判决，上述判决确认房租合同解除是王成违约导致，且装修过程王成未经丁占庆同意；2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》11条，装修费用应当由王成自行承担，请求二审驳回王成的上诉请求。
丁占庆上诉请求：撤销大通县法院（2015）大城民初字第116号民事判决第一、二项，改判王成承担全部房屋装修改造费用1319565.17元，驳回王成的其他诉求，本案一、二审诉讼费用由王成承担。事实与理由：一审法院认定上诉人承担装修费40%的责任，属于认定事实不清，适用法律错误。被上诉人的装修行为并未得到上诉人同意；上诉人不是导致租赁合同解除的原因，不应承担次要责任；一审法院采信无效的鉴定报告属于认定事实错误。王成辩称，1.本案涉及房屋装修，丁占庆是知情的，其在现场亲自指挥施工，对于其他租户的协商腾退房屋丁占庆进行了协调；2.关于租赁合同解除原因，一审中丁占庆向一审法院提交了大通县人民法院（2014）大城民初字第157号判决、西宁市中级人民法院（2014）宁民三终字第377号民事判决和省高院判决，判决确定合同被解除，但王成并未就此反诉，王成与丁占庆的房租纠纷较为复杂，涉案的医院房屋一部分属于王成从丁占庆手中购买，购买的部分未及时办理过户手续，故此，后王成另从丁占庆手中租赁100间房屋，但有些房屋由其他人租赁，故丁占庆存在违约行为；3.一审中王成委托司法鉴定，但现场勘验中丁占庆不配合，鉴定机构作出报告后丁占庆提出异议，虽鉴定报告期限为1年，但经合法调整鉴定期间止于2017年1月未超出鉴定期限，依据鉴定报告，丁占庆应当赔偿王成全部装修费用。
西宁市中级人民法院二审查明，二审期间,当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实，予以确认。
西宁市中级人民法院二审认为，二审中，双方当事人争议焦点为：承租人王成改造、装修房屋是否征得出租人丁占庆的同意，丁占庆是否存在违约行为，导致本案租赁合同被解除的原因何在；涉案司法鉴定评估报告程序是否合法，可否作为有效证据采信；本案的过错责任应如何承担。
第一，关于承租人王成改造、装修房屋是否征得出租人丁占庆的同意，丁占庆是否存在违约行为，导致合同被解除的原因何在问题。
二审法院认为，双方在租赁合同中约定的租赁期限为16年，交纳1年租金后，即通过诉讼解除了租赁合同，导致合同解除的原因为王成拖欠租金并私自转租房屋，其存在违约行为的事实已为生效判决所确认，二审应予认定；关于出租人丁占庆对王成装修之事是否知情一节，有证人证实，且《租赁合同》及《补充协议》明确了租赁后的用途是开医院，丁占庆当时在同一个市场经营网吧，其明知装修之事，并未提出异议，故其不知情的抗辩理由不能成立。王成关于丁占庆未交付部分租赁房屋，存在违约行为的上诉主张，因未提交有效证据，故不应支持。
第二，关于涉案司法鉴定评估报告程序是否合法，可否作为有效证据采信的问题。
二审法院认为，本案经两次鉴定，第一次因相关人员不配合，故鉴定结果存在相关数据不实的情况，第二次鉴定时，双方当事人及一审法院工作人员均出现场，经鉴定人员测量实际装修面积后作出鉴定结论，具备客观性，且对于丁占庆关于鉴定报告内容的质疑，鉴定人已出庭说明情况。鉴定结论认定的时效起算期间，符合本案实际，故涉案司法鉴定评估报告在程序上不存在违法之处，二审对其效力予以确认，该鉴定结论可以作为涉案房屋装修改造价值的认定依据。
第三，关于双方当事人如何承担责任的问题。
二审法院认为，据二审庭审查证，王成对租赁房屋出资装修改造的事实存在，且丁占庆对装修事宜知情。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定："承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿"，因本案属于承租人王成违约导致合同解除的情形，依据上述解释规定，对王成租赁期内装饰装修损失本应由其本人承担责任，但因其装修物已与原房屋形成附合，且已实际由丁占庆接收利用，故酌情由丁占庆承担王成房屋装修改造费1319565.17元中的30％的补偿责任，较为适宜。一审认定本案为双方违约导致合同解除，并由双方分担过错责任不当，存在适用法律错误的情形，二审应予纠正。
综上所述，上诉人王成的上诉理由无证据支持，应予驳回。上诉人丁占庆的上诉理由部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持青海省大通回族土族自治县人民法院（2015）大城民初字第116号民事判决第二项、第三项即驳回上诉人王成的其他诉讼请求、驳回上诉人丁占庆反诉的全部诉讼请求；二、变更青海省大通回族土族自治县人民法院（2015）大城民初字第116号民事判决第一项为：上诉人丁占庆在本判决书生效后三十日内支付上诉人王成房屋装修改造费1319565.17元中30％的补偿款395869.55元。二审案件诉讼费28940元，由上诉人丁占庆负担8682元、上诉人王成负担20258元，余款28940元退还上诉人丁占庆20258，退还上诉人王成8682元。
本院再审查明，再审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，再审予以确认。
再审围绕丁占庆对涉案房屋的装饰装修部分是否利用的焦点问题进行了审理。
再审期间，丁占庆未提交新证据，但出示了原审中已经提交的六份证据，证据一、大通县人民法院（2014）大城民初字第157号民事判决和西宁市中级人民法院（2014）宁民三终字第377号民事判决，证明租赁合同解除的原因是王成违反合同约定拖欠租金并擅自转租，王成构成违约，应承担相应的法律责任；丁占庆针对租赁房屋装饰装修提出的主张是恢复原状，王成对此提出了反诉，一、二审法院以恢复不能为由，驳回了丁占庆的诉讼请求，丁占庆只能被迫接收房屋装饰装修的现状，丁占庆从未同意利用装饰装修的残值，且在合同解除之诉中，法院已认定丁占庆有权要求王成恢复原状，而在本案中，原审法院却判决丁占庆承担装修款，与已生效的判决矛盾。证据二、王成提交的反诉状，证明在租赁合同解除之诉中，在大通县人民法院调解下双方对涉案房屋的装饰装修已经经过处理，在恢复不能的情况下，丁占庆接收涉案房屋现状，王成撤回装修损失的反诉，王成再次提起诉讼主张装修损失，违背了诚实信用原则，属于重复诉讼、恶意诉讼。证据三、涉案房屋的房产证和土地使用证复印件，证明王成在未告知丁占庆的情况下，擅自将租赁房屋由原来的砖混结构改为彩钢房，给丁占庆造成了损失。证据四、照片，证明涉案房屋出租前为砖混结构的事实。证据五、照片，证明王成将涉案房屋二楼655.65平方米由砖混结构改为彩钢房的事实。证据六、照片，证明涉案房屋因结构改变及装饰装修的原因无法出租出售，被迫空置长达四年的事实。
王成质证认为，对证据一的真实性、合法性认可，对证明方向不认可。租赁合同解除的原因是丁占庆先违约，王成对涉案房屋改变结构并进行装修经过丁占庆同意，丁占庆应对王成的装修损失承担部分责任。对于证据二王成的反诉状，在双方的解除租赁合同纠纷案中，法院判决解除了租赁合同，王成不想矛盾激化撤回了反诉，撤回反诉不丧失诉权，王成有权就装修损失提起诉讼。对于证据三房产证复印件的真实性无异议，但房产证的登记时间是2016年，发生纠纷的是2015年涉案房屋尚未办理房产证。对证据四、证据五、证据六的照片，原一、二审中没有出现过，真实性无法确定。
经查，证据三房产证记载日期系原房产证丢失后的补证日期，而非房产的初始登记日期。上述其他证据已在原审诉讼中提交并进行了质证，不属新证据，且双方当事人对原生效判决认定事实均无异议，故合议庭对上述证据不再重新认证。
再审中，王成提交三份新证据，证据一、证人彭某在再审庭审中的证言。证人彭某陈述，他曾根据丁占庆的出租广告与丁占庆协商过涉案房屋的承租事宜；他在开庭前的上周六（即2018年5月5日）在医院后院供应室修锁时碰上两个十几岁的女孩进到院里，说是来此上学的，医院后院彩钢房里有个天利教育学校。王成质证认为，证人证言证明了丁占庆收回涉案房屋后曾出租该房屋，大通天利教育学校使用了涉案房屋，现在仍在涉案房屋办学。丁占庆质证认为，对证人证言不予认可，从合法性讲其违背证人出庭的证据规则，证人出庭作证不具合法性；从真实性讲，证人与被申请人王成系上下级领导关系，证人特殊身份不具可信性；从关联性讲，证人的证言及其证明方向与本案争议焦点没有关联性。
本院认证意见,再审庭审中，王成申请证人彭某出庭作证，丁占庆的委托诉讼代理人不同意证人出庭，认为王成未在举证期限届满10日前向法院提出，在庭前会议上王成也表示没有新证据提交，现在再审庭审中提交新证据并申请证人出庭不符合法律规定，但表示是否允许证人出庭由合议庭决定。合议庭在王成的委托诉讼代理人对申请证人出庭作出说明后，为进一步查清案情，决定证人出庭作证。结合其它证据对证人彭某证言进行综合审查判断，其证言的证明力较小，且证人彭某与王成系同一单位的上下级领导关系，存在利害关系，故对证人彭某证言的证明效力不予确认。
证据二、照片三张。王成提交了庭前会议后自己拍摄的三张照片，照片显示在涉案房屋的东面大门门头及临近房屋楼顶上有大通天利教育学校的广告牌。王成认为，三张照片证实了申请人丁占庆将涉案房屋一直出租给大通天利教育学校使用。丁占庆质证认为，对三张照片的合法性有异议，民事诉讼证据规则有相关规定，被申请人提交的书证三张照片不符合新证据的规定，不能作为定案的依据，同时在市场里有很多类似天利教育学校的机构和单位，此照片不能反映教育学校所使用的房屋就是涉案的房屋，此组证据与本案没有关联性。
经查，王成提交的三张照片仅显示大通天利教育学校的广告，不能证明丁占庆将涉案房屋出租给大通天利教育学校使用，故对该证据的证明效力不予确认。
证据三、录音光盘一张。王成在庭审中提交了其与大通天利教育学校的工作人员的对话录音光盘一张，庭审后，合议庭组织双方当事人对录音光盘进行播放和质证。王成认为，对方是大通天利教育学校的老师，她是在没有设防的情况下讲的，该录音资料证明了丁占庆将涉案房屋出租给大通天利教育学校使用，大通天利教育学校一直在使用涉案房屋。丁占庆质证认为，该证据是采用欺骗手段收集的，打电话和接电话的人的身份不明确，且与本案的争议焦点即出租人丁占庆对涉案房屋的装修的部分是否已利用没有关联性，因此对录音资料的真实性、合法性和关联性均不予认可。
本院对录音光盘中涉及的大通天利教育学校教师焦成花进行调查核实，组织双方当事人对调查笔录分别进行了质证。王成的委托诉讼代理人质证认为，对调查笔录真实性、合法性无异议，对于证人证言与王成之间的通话有矛盾，对证人的证明内容不认可。丁占庆的委托诉讼代理人质证认为，对调查笔录真实性、合法性、关联性没有异议，予以认可，调查笔录证实了申请人所有的涉案房屋并没有出租给大通天利教育学校开办分校，也就是涉案房屋的装饰装修没有实际利用。
经查，结合本院对录音光盘中涉及的大通天利教育学校教师焦成花调查核实的事实，王成提交的这份录音资料不能证明丁占庆将涉案房屋出租给大通天利教育学校使用的事实，故对该份录音资料的证明效力不予确认。
庭审后，为了进一步查清大通天利教育学校是否租用涉案房屋办分校的事实，本院依职权对大通天利教育学校负责人尚某进行了调查。尚某陈述，大通天利教育学校当初是想租用丁占庆房屋办分校，但由于该房屋是彩钢房，存在安全隐患，不符合条件就没有租用。在其他房主的房屋上面做过天利学校广告牌，因为没有找到更合适的开办分校的房屋，广告牌还未及时拆除。没有在丁占庆房屋办过学校，临时用丁占庆一楼一间房子用于报名。本院组织双方当事人对调查笔录进行了质证。丁占庆质证认为，对该证据的真实性、关联性、合法性均无异议，予以认可。王成质证认为，该证据与王成提供的录音资料内容相矛盾，对尚某说法的真实性有异议，不认可。
本院对证人尚某证言的合法性、客观性和关联性予以确认，证人尚某证言与证人焦成花的证言相互印证，证明大通天利教育学校未租用涉案房屋办学的事实。
通过对上述证据的分析认证，本院确认以下事实：丁占庆与王成在房屋租赁合同履行过程中，王成因开办医院的需要对租赁丁占庆的房屋进行了特定化装修，不仅使房屋主体结构发生了根本性改变，也使装修与房屋结构融为一体，已形成附合装饰装修物，任何对装修的改变都会使房屋结构发生改变。王成对涉案房屋的特定化装修，致使丁占庆对涉案房屋不能整体出租，如要分割出租利用，必须对涉案房屋重新进行结构性改造，因此，对丁占庆涉案房屋的装饰装修部分是否利用的事实认定要结合涉案房屋是否出租利用的事实综合分析。王成作为承租人负有证明责任，再审中，王成就丁占庆对涉案房屋的装饰装修部分是否利用的焦点问题所举证据不能证明丁占庆利用涉案房屋装饰装修部分的事实。合议庭分别于庭审前后组织双方当事人对涉案房屋进行了实际察看和确认，涉案房屋除7间由丁占庆的亲戚居住使用外，其余房屋均闲置未出租利用。据此，应认定丁占庆对涉案房屋的装饰装修部分未利用的事实。
本院再审认为，本案是因承租方违约导致房屋租赁合同解除后就出租人对涉案房屋的装饰装修部分是否利用引发的纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项："因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。"该项规定确定了装饰装修损失的负担原则,因承租人违约导致合同解除承租人装饰装修费用尚未摊销完毕，承租人不能利用剩余租赁期间内的装饰装修价值，是由于合同解除导致的，该价值作为合同解除的损失，由导致合同解除的违约方负担。该项"但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。"规定的立法精神，只有在出租人同意利用装饰装修的前提下，才能确定出租人对承租人的补偿责任，这种补偿责任是在可利用装饰装修价值范围内给予适当补偿；反之，出租人不同意利用装饰装修的，就不应给予补偿。依据再审查明的事实，结合双方当事人在房屋租赁合同解除之诉和本案房屋租赁合同纠纷之诉的诉求及原审法院的审理情况进行综合分析。从房屋租赁合同解除之诉和房屋租赁合同纠纷之诉两起案件看，丁占庆的本诉和反诉诉求均要求王成恢复房屋的原状，始终否认涉案房屋中已形成附合的装饰装修物的利用价值，不同意利用涉案房屋中已形成附合的装饰装修物，案卷中也没有丁占庆同意利用涉案房屋装饰装修意思表示的记载。丁占庆在法院释明恢复原状不可能的情况下，同意原状接收涉案房屋，符合租赁合同解除后，租赁物归租赁物所有人的原则，不能以此推断租赁物所有人同意原状接收房屋就等同于同意接收利用装饰装修物。再审中，合议庭实际察看的涉案房屋未出租利用状况与再审审理查明的丁占庆对涉案房屋装饰装修部分未利用的事实基本一致。再审认定的案件事实符合出租人不同意利用装饰装修的，不应给予补偿的立法精神。
综上，原生效判决认定装修物已与原房屋形成附合的事实正确，但认为涉案房屋装饰装修已实际由丁占庆接收利用的理由缺乏事实依据，适用法律错误，判决丁占庆承担王成房屋装修改造费1319565.17元中的30％的补偿责任不当,应予纠正。原生效判决驳回丁占庆要求王成恢复房屋原状的反诉请求，并无不当，应予维持。再审申请人丁占庆关于原审判决申请人承担部分房屋装饰装修费，适用法律错误的再审理由成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2017）青01民终531号民事判决及青海省大通回族土族自治县人民法院（2015）大城民初字第116号民事判决；
二、驳回王成的诉讼请求；
三、驳回丁占庆的反诉请求。
原一审案件受理费26740元、鉴定费5000元，合计31740元，由王成负担，原一审反诉案件受理费2200元，由丁占庆负担；原二审案件受理费28940元，由王成负担26740元、丁占庆负担2200元。
本判决为终审判决。
 
 
 
审判长  杜小哲
审判员  宋群亭
审判员  陈鸿
二〇一八年七月三日
书记员  康玉俊