法学论文
《商品房屋租赁管理办法》解读
作者：宋健 律师 时间：2012年02月19日
第一条 为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，制定本办法。
解读：本条规定指出了立法目的，通过立法目的不难得知，本办法既规范行政主管部门的行政行为，也规范房屋租赁当事人的租赁行为，具有双重作用。
第二条 城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。
解读：本条指出本法适用于城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁及其监督管理。至于非城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁及其监督管理，根据本法第二十六条，可参照本法执行。
第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。
解读：房屋租赁中，出租房和承租方的关系是民事合同关系，理应遵循民法的平等、自愿、诚实信用等原则。若房屋租赁中出现新现象、新问题没有具体的法律规则予以规制，则可以适用这些法律原则处理。
第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。
解读：本条明确了房屋租赁的指导和监督机关，即县级以上各级人民政府建设（房地产）主管部门。
第五条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
解读：明确了主管部门的职责。尤为值得一提的是明确主管部门应定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平信息，主管部门公布的租金水平信息可能作为处理房屋租赁纠纷的参考标准。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
解读：现实中，由于知识和信息的局限，对于出租房屋是否合法、是否符合国家规定的安全标准等情况难以全面了解，本条规定这几类房屋不得出租，既保护了承租人的合法权益，也具有规范房屋租赁市场的作用。但较之《城市房屋租赁管理办法》，删除了“未依法取得房屋所有权证的”、“共有房屋未取得共有人同意的”、“权属有争议的”、“已抵押、未经抵押权人同意的”等几项不得出租的情形，这有利于实现充分利用房屋资源，使得出租房源更广。
第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
（三）租金和押金数额、支付方式；
（四）租赁用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室内设施的安全性能；
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任；
（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）其他约定。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。
解读：规定房屋租赁当事人应依法订立租赁合同，结合本办法第十四、十五条之规定，当事人应当在房屋租赁合同订立后三十日内到主管部门备案，而备案要提交当事人之间的房屋租赁合同，由是观之，当事人之间应当订立书面合同，而非口头合同。
同时，本条规定了房屋租赁合同包含的主要内容，此为指导性规定，当事人可以按照本条规定订立房屋租赁合同，也可以参照本条规定，加以修改订立房屋租赁合同。
第八条 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
解读：居住面积过小、居住环境恶劣，会对承租人的身体健康造成一定程度的影响；同时，承租人居住过于密集，也会带来许多安全隐患。在一些城市，出租人把一间房屋分隔成若干小房间出租的现象普遍存在。本办法实行后，这种行为将被定性为违法行为。本条规定旨在保护承租人的身体健康和维护公共安全，但也将给低收入阶层的承租人带来更大的经济压力。
第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
解读：本条第一款明确了出租人的维修义务和安全保障义务。第二款则针对物价上涨、供求关系变化等因素导致的出租人单方面提高租金的现象，明确规定出租人不得单方面随意提高租金。然而，对于随意提高租金水平的出租人将如何处理，本办法没有具体的规定，这给执行者留下了较大的裁量空间，此问题可能成为实务中的争议焦点。
第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
解读：本条规定了承租人的几项义务。一是按照合同约定的用途和使用要求合理使用房屋；二是不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施；三是不得损害其他业主和使用人的合法权益；四是因使用不当造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或赔偿。
此规定原因在于承租人若擅自改变约定的用途和使用要求，或擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，则可能给房屋造成损害，从而损害出租人的合法权益甚至危害公共安全。
值得注意的是，承租人使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏，举证责任如何分配？若承租房屋和设施损坏，出租人不能证明承租人使用不当，承租人也不能证明自己合理使用，则谁承担责任？个人认为，承租人作为承租房屋的占有、使用者，实际控制着承租房屋，应承担举证责任。
第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
解读：关于转租的规定，强调应当经出租人书面同意，即“口头同意”不具有“同意”的效果。若承租人未经出租人书面同意便转租房屋，出租人有解除权，可以收回房屋并要求承租人赔偿损失。当然，对损失的举证责任应归于出租人。
第十二条 房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
解读：本条第一款是“买卖不破租赁”原则的延伸，将“买卖不破租赁”原则扩展到赠与不破租赁、析产不破租赁、继承不破租赁。
第二款规定承租人死亡，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这有两点值得注意。一是与其生前共同居住的人未必是家庭成员，也可以是其他人，只要满足“与其生前共同居住”这个要件即可，较之《城市房屋租赁管理办法》规定的“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租”，放宽了共同居住人的条件；二是与其生前共同居住的人是“可以”按照原租赁合同租赁该房屋，而不是“应当”原租赁合同租赁该房屋，也就是说，与其生前共同居住的人有选择租或不租的权利。
第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
解读：本条规定明确了承租人的优先购买权，《合同法》也有与本条类似的规定。根据相关法律规定，若出租人没有在合理期间通知承租人，承租人可要求出租人赔偿损失。
第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。
解读：本条规定了房屋租赁当事人应当到主管部门备案，也可以书面委托他人办理租赁登记备案。当人，这里的房屋租赁当事人既可能是出租人，也可能是承租人。
第十五条 办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋租赁当事人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；
（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
解读：本条规定了登记备案须提交的相关材料。
第十六条 对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：
（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；
（二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；
（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。
申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。
解读：本条规定了主管部门办理房屋登记备案的期限、备案条件以及对房屋租赁当事人的告知义务。至于主管部门对房屋租赁当事人提交的申请材料进行审查，个人认为应当是形式审查。
第十七条 房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。
解读：本条规定了房屋租赁登记备案的内容。
第十八 条房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。
解读：本条规定了房屋登记备案证明遗失的补救措施。
第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
解读：本条规定了房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止，房屋租赁当事人的登记义务。
第二十条 直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。
房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：
（一）出租人的姓名（名称）、住所；
（二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；
（三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；
（四）其他需要记载的内容。
解读：本条规定要求将房屋租赁登记备案与现代科技结合，使得房屋租赁登记备案信息更透明、更实用、更便民。
第二十一条 违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。
解读：本办法第六条规定了四类房屋不得出租，本条明确了出租该四类房屋将面临的行政处罚，增加了出租人的违法成本，有利于维护承租人利益和良好的房屋租赁市场秩序。
第二十二条 违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
解读：同样加大了出租人的违法成本，有利于维护承租人利益和良好的房屋租赁市场秩序。
第二十三条 违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。
解读：本办法第十四条第一款、第十九条规定了房屋租赁当事人的登记备案义务，本条规定进一步明确了该义务为强制性义务。
第二十四条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理，对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
解读：本条规定了主管部门行政不作为等行为的处罚。
第二十五条 保障性住房租赁按照国家有关规定执行。
第二十六条 城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。
第二十七条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。
第二十八条 本办法自2011年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止。
总体而言，本办法跟《城市房屋租赁管理办法》相比较，有以下几个亮点：
一是删除了“未依法取得房屋所有权证的”、“共有房屋未取得共有人同意的”、“权属有争议的”、“已抵押、未经抵押权人同意的”等房屋不得出租的规定，放松了对出租房屋的限制。这有利于充分利用房屋资源，缓解房屋租赁市场供不应求的压力。
二是承租人死亡，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋,比“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租”，放宽了共同居住人继续承租的条件。这有利于保持租赁关系的稳定，从而维护与承租人生前共同生活的人的合法权益。
三是更着重于保护承租人利益。“人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准……厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”等规定，保障了出租房屋的质量，有利于维护承租人合法权益。
四是强化了房屋租赁登记备案制度。明确了登记备案程序、登记备案记载内容、未登记备案的法律责任等，强化了登记备案制度，将改变部分地区房屋租赁登记备案制度名存实亡的现状，进一步规范房屋租赁市场。
五是限制了主管部门的行政裁量权。《城市房屋租赁管理办法》规定了主管部门对房屋租赁中的违法行为可以实行罚款等处罚措施，但对罚款金额规定不明，可能导致主管机关部分工作人员滥用行政裁量权的现象，而本办法将罚款金额限定在一定范围内，则严格限制了主管部门的行政裁量权。
解读：本条规定指出了立法目的，通过立法目的不难得知，本办法既规范行政主管部门的行政行为，也规范房屋租赁当事人的租赁行为，具有双重作用。
第二条 城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。
解读：本条指出本法适用于城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁及其监督管理。至于非城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁及其监督管理，根据本法第二十六条，可参照本法执行。
第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。
解读：房屋租赁中，出租房和承租方的关系是民事合同关系，理应遵循民法的平等、自愿、诚实信用等原则。若房屋租赁中出现新现象、新问题没有具体的法律规则予以规制，则可以适用这些法律原则处理。
第四条 国务院住房和城乡建设主管部门负责全国房屋租赁的指导和监督工作。
县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门负责本行政区域内房屋租赁的监督管理。
解读：本条明确了房屋租赁的指导和监督机关，即县级以上各级人民政府建设（房地产）主管部门。
第五条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
解读：明确了主管部门的职责。尤为值得一提的是明确主管部门应定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平信息，主管部门公布的租金水平信息可能作为处理房屋租赁纠纷的参考标准。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
解读：现实中，由于知识和信息的局限，对于出租房屋是否合法、是否符合国家规定的安全标准等情况难以全面了解，本条规定这几类房屋不得出租，既保护了承租人的合法权益，也具有规范房屋租赁市场的作用。但较之《城市房屋租赁管理办法》，删除了“未依法取得房屋所有权证的”、“共有房屋未取得共有人同意的”、“权属有争议的”、“已抵押、未经抵押权人同意的”等几项不得出租的情形，这有利于实现充分利用房屋资源，使得出租房源更广。
第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；
（三）租金和押金数额、支付方式；
（四）租赁用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室内设施的安全性能；
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任；
（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）其他约定。
房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。
建设（房地产）管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。
解读：规定房屋租赁当事人应依法订立租赁合同，结合本办法第十四、十五条之规定，当事人应当在房屋租赁合同订立后三十日内到主管部门备案，而备案要提交当事人之间的房屋租赁合同，由是观之，当事人之间应当订立书面合同，而非口头合同。
同时，本条规定了房屋租赁合同包含的主要内容，此为指导性规定，当事人可以按照本条规定订立房屋租赁合同，也可以参照本条规定，加以修改订立房屋租赁合同。
第八条 出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
解读：居住面积过小、居住环境恶劣，会对承租人的身体健康造成一定程度的影响；同时，承租人居住过于密集，也会带来许多安全隐患。在一些城市，出租人把一间房屋分隔成若干小房间出租的现象普遍存在。本办法实行后，这种行为将被定性为违法行为。本条规定旨在保护承租人的身体健康和维护公共安全，但也将给低收入阶层的承租人带来更大的经济压力。
第九条 出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。
房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
解读：本条第一款明确了出租人的维修义务和安全保障义务。第二款则针对物价上涨、供求关系变化等因素导致的出租人单方面提高租金的现象，明确规定出租人不得单方面随意提高租金。然而，对于随意提高租金水平的出租人将如何处理，本办法没有具体的规定，这给执行者留下了较大的裁量空间，此问题可能成为实务中的争议焦点。
第十条 承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
解读：本条规定了承租人的几项义务。一是按照合同约定的用途和使用要求合理使用房屋；二是不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施；三是不得损害其他业主和使用人的合法权益；四是因使用不当造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或赔偿。
此规定原因在于承租人若擅自改变约定的用途和使用要求，或擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，则可能给房屋造成损害，从而损害出租人的合法权益甚至危害公共安全。
值得注意的是，承租人使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏，举证责任如何分配？若承租房屋和设施损坏，出租人不能证明承租人使用不当，承租人也不能证明自己合理使用，则谁承担责任？个人认为，承租人作为承租房屋的占有、使用者，实际控制着承租房屋，应承担举证责任。
第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
解读：关于转租的规定，强调应当经出租人书面同意，即“口头同意”不具有“同意”的效果。若承租人未经出租人书面同意便转租房屋，出租人有解除权，可以收回房屋并要求承租人赔偿损失。当然，对损失的举证责任应归于出租人。
第十二条 房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
解读：本条第一款是“买卖不破租赁”原则的延伸，将“买卖不破租赁”原则扩展到赠与不破租赁、析产不破租赁、继承不破租赁。
第二款规定承租人死亡，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这有两点值得注意。一是与其生前共同居住的人未必是家庭成员，也可以是其他人，只要满足“与其生前共同居住”这个要件即可，较之《城市房屋租赁管理办法》规定的“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租”，放宽了共同居住人的条件；二是与其生前共同居住的人是“可以”按照原租赁合同租赁该房屋，而不是“应当”原租赁合同租赁该房屋，也就是说，与其生前共同居住的人有选择租或不租的权利。
第十三条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
解读：本条规定明确了承租人的优先购买权，《合同法》也有与本条类似的规定。根据相关法律规定，若出租人没有在合理期间通知承租人，承租人可要求出租人赔偿损失。
第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。
解读：本条规定了房屋租赁当事人应当到主管部门备案，也可以书面委托他人办理租赁登记备案。当人，这里的房屋租赁当事人既可能是出租人，也可能是承租人。
第十五条 办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋租赁当事人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；
（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。
解读：本条规定了登记备案须提交的相关材料。
第十六条 对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：
（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；
（二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；
（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。
申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。
解读：本条规定了主管部门办理房屋登记备案的期限、备案条件以及对房屋租赁当事人的告知义务。至于主管部门对房屋租赁当事人提交的申请材料进行审查，个人认为应当是形式审查。
第十七条 房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。
解读：本条规定了房屋租赁登记备案的内容。
第十八 条房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。
解读：本条规定了房屋登记备案证明遗失的补救措施。
第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
解读：本条规定了房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止，房屋租赁当事人的登记义务。
第二十条 直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。
房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：
（一）出租人的姓名（名称）、住所；
（二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；
（三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；
（四）其他需要记载的内容。
解读：本条规定要求将房屋租赁登记备案与现代科技结合，使得房屋租赁登记备案信息更透明、更实用、更便民。
第二十一条 违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。
解读：本办法第六条规定了四类房屋不得出租，本条明确了出租该四类房屋将面临的行政处罚，增加了出租人的违法成本，有利于维护承租人利益和良好的房屋租赁市场秩序。
第二十二条 违反本办法第八条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
解读：同样加大了出租人的违法成本，有利于维护承租人利益和良好的房屋租赁市场秩序。
第二十三条 违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。
解读：本办法第十四条第一款、第十九条规定了房屋租赁当事人的登记备案义务，本条规定进一步明确了该义务为强制性义务。
第二十四条 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理，对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或者对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
解读：本条规定了主管部门行政不作为等行为的处罚。
第二十五条 保障性住房租赁按照国家有关规定执行。
第二十六条 城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行。
第二十七条 省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法制定实施细则。
第二十八条 本办法自2011年2月1日起施行，建设部1995年5月9日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第42号）同时废止。
总体而言，本办法跟《城市房屋租赁管理办法》相比较，有以下几个亮点：
一是删除了“未依法取得房屋所有权证的”、“共有房屋未取得共有人同意的”、“权属有争议的”、“已抵押、未经抵押权人同意的”等房屋不得出租的规定，放松了对出租房屋的限制。这有利于充分利用房屋资源，缓解房屋租赁市场供不应求的压力。
二是承租人死亡，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋,比“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租”，放宽了共同居住人继续承租的条件。这有利于保持租赁关系的稳定，从而维护与承租人生前共同生活的人的合法权益。
三是更着重于保护承租人利益。“人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准……厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”等规定，保障了出租房屋的质量，有利于维护承租人合法权益。
四是强化了房屋租赁登记备案制度。明确了登记备案程序、登记备案记载内容、未登记备案的法律责任等，强化了登记备案制度，将改变部分地区房屋租赁登记备案制度名存实亡的现状，进一步规范房屋租赁市场。
五是限制了主管部门的行政裁量权。《城市房屋租赁管理办法》规定了主管部门对房屋租赁中的违法行为可以实行罚款等处罚措施，但对罚款金额规定不明，可能导致主管机关部分工作人员滥用行政裁量权的现象，而本办法将罚款金额限定在一定范围内，则严格限制了主管部门的行政裁量权。
