开发商将车位“一位多卖”，业主应当如何维权？ - 湖北武汉杜红涛律师

成功案例

开发商将车位“一位多卖”，业主应当如何维权？

作者：杜红涛律师　时间：2019年01月15日

导语：
随着社会经济的发展与私家车的普及，私家车早已由“奢侈品”转变为“代步工具”。当一位车主购买了一辆机动车，其必将为其私家车找寻一个合适的停车位置。房地产开发商在进行房地产项目开发时，通常都会将小区内的地面及地下停车位进行配套设置。但由此引发的停车位的衍生问题，也愈发的突出。
案件介绍
A公司为一家大型的房地产项目开发公司，其开发了名为B的楼盘项目，B项目销售情况火爆，获得了销售上的巨大成功。业主签订购房协议后，按照合同的约定，及A公司的通知，择日来到B楼盘进行交房验收。
就在交房验收当天，B小区的业主小王，发现自己购买房产时一并购买的停车位已经被他人停掉了。小王经与在此处停车的小李沟通后得知，A公司同时将该停车位也卖给了小李，且在B小区的物业管理处登记为小李的姓名。事情至此，小王发现，自己在签订购房时候购买的停车位，凭空不见了。虽小王与A公司及物业管理方面就此事的解决已经取得了联系，但A公司及物业管理方面提供的替代方案却完全不能让小王感到满意，因此小王准备拿起法律的武器，维护自己的合法权益。
事情讲到这里，我们不难发现，A公司在楼盘销售过程中是犯了一个很低级的错误，那就是“一房多卖”。此处的“房”，指的就是业主们购买的停车位。那么我国的法律法规对停车位及相关权利的内容到底是怎么规定的呢？下面我们逐一来进行讨论。
首先，我们了解一下停车位都有哪几种类型。目前，在我国的社会形势及法律体系下，停车位一共有以下四种类型，分别为：小区地面停车位、人防地下停车位、非人防地下停车位、小区内独立建设的停车位（库）。
（一）小区地面停车位，指的是直接设置在小区地表面，以划线方式作为界限，分割停车位置的区域。地面停车位又可分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。
规划的地面停车位，是指经规划部门批准，小区开发商在小区红线范围内设置的停车位，该类停车位在施工图、竣工图上均有体现。《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。此类停车位在签订买卖合同时通常会约定所有权归开发商所有，待房屋交付后，再讲该部分车位通过转让或出租的形式过渡给业主使用。
占用业主共有道路或其他共有场地的停车位，指的是在建筑区划内设置在业主共有道路或其他共有场地上的，供小区业主使用或外来车辆临时停靠的车位。《物权法》第73条规定，“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。因有物权法的加持，故在实践活动中对此类车位的所有权的争议不大。
但在实践中常常导致业主对此类停车位颇有微词的情况集中在，物业公司会对业主共有的停车位收取停车费，导致业主的不满。实际上，物业公司对属于业主共有的停车费进行停车费的收取，应当经过业主大会的统一授权，若统一决定进行收费的，则应当将收取的费用纳入业主共有账户，供业主用于小区的物业管理与维护当中。
（二）人防地下停车位。人防车位指的是结合地下人防工程修建的停车位，此类车位属于人防工程的一部分。对于人防地下停车位的所有权如何界定，一般有这样两种观点：一类观点认为人民防空工程属于国防工程的组成部分，所有权归国家所有，开发商无权处分；另一类观点认为人民防空工程因由开发商投资建造，所以应属于开发商所有，但战时国家可无条件征用。
全国各地政府对于人防地下停车位的权属在实践中的态度也不尽相同，比如广州的作法为，在开发商补缴地下车位的土地出让金后，可为开发商办理地下人防车位的权属初始登记，业主购买这类车位后可办理该类车位的产权证。而北京的作法为，开发商如想处置该类车位，必须向人民防空办公室缴纳一定比例的人防工程使用费后方可处置。
（三）非人防地下停车位。《城市地下空间开发利用管理规定》对该类车位的权属有不同于物权法的规定，该法规25条规定，“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。对于该类地下车位，开发商可以选择向国土部门缴或者不缴土地出让金，如果开发商缴纳该车位的土地出让金，国土部分可以为包含该类车位的地库办理权属初始登记，但因为单个地下车位不符合“房屋”独立使用空间的特征，即使该地库办理了初始登记也无法办理该类车位的单独的产权证。
（四）独立建设的停车位。该类车位具有独立性，其是在开发商拥有独立使用权的土地上投资建设的车位，能够依法办理产权初始登记和转移登记，初始登记后其所有权明确由开发商享有，在出售给特定业主办理转移登记后，产权为特定业主所有。该类车位为最“正规”的车位，基本可等同于房屋看待，转让协议等均须在政府部门备案，并可办理不动产登记权属证书。但是因投资成本较大等原因，开发商投资修建该类车位的意愿不高，该类车位在实践中不多。
小区车位除上述四类外，目前比较常见还有机械车位，但机械车位根据其布局位置都可归属于上述前三类车位之中。另，从上述分析也可看出，除地面停车位和独立建设的停车位（库）其权属法律规定明确外，现有法律法规对于其余两类地下停车位的权属并无特别明确规定，实践中也处于政府监管的盲区，其权属的厘清尚待法律法规的完善。
当事人的停车位性质属于人防地下车位，但因开发商未去房管局缴纳相应的出让金，故该车位不能在房管局进行登记与备案，也就导致了若在车位登记与管理过程中存在人为过错的，将导致出现车位“一位多卖”的情况。
2003年4月28日颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
该条款就是针对在商品房买卖过程中，房地产开发商“一房多卖”导致权利人被侵害的违法行为。权利被侵害者可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
成都高新技术产业开发区人民法院【（2015）高新民初字第5234号】一审民事判决书显示，该案原告沈云瀚起诉中海信和（成都）物业发展有限公司，因原告按《车位买卖合同》约定支付了停车位的购买价款，被告一直拒绝交付案涉车位，理由是该车位已经卖给其他业主，事实上已无法交付。
一审法院认为，在本案中，中海物业在明知涉案车位已经售卖的情况下仍与不知此情的沈云瀚订立车位买卖合同，收受沈云瀚购车款，系故意隐瞒，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，对于沈云瀚要求中海物业返还购车款50000元并承担利息、赔偿已付车款一倍即50000元的主张予以支持。
房地产开发商作为一个专业从事于房地产建筑开发、销售、管理的集团组织，应当向购买其物业的业主展现足够的诚意和担当，应当承担起其所应背负的社会职责。如因其主观上的管理故意或客观上的过错，应当就其行为承担相应的后果。在迎合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的背景下，应当就业主被房地产开发商侵害的权益予以保护，适用双倍赔偿的惩罚规则。（本文转自无讼，如有侵权，请联系删除。）

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