商铺租赁作为经营用房租赁市场中的重要组成内容，对活跃市场经济、促进经济发展有着积极作用。而商铺租赁合同作为一种特殊的房屋租赁合同类型，在适用房屋租赁合同一般规则的同时，因其商业特性容易产生一些特殊纠纷情形，比如商铺承租人的装修损失是否应赔偿、承租房屋遇到拆迁该如何补偿、商铺转租会有哪些法律问题，等等。近日，为助力打造法治化的营商环境，逐步推进辖区诉源治理工作的开展，北京市房山区人民法院对该领域展开案例调研。《法制日报》记者从中选取了3起商铺租赁典型案例，通过法官释法，以期帮助遇到类似问题的读者能够绕开风险，稳妥经营。
证照未办装修铺面
合同解除酌情赔付
2018年10月，王雨（化名）与赵宁（化名）签订《商铺租赁合同》，约定王雨承租赵宁位于房山区某小区的底商，租期自2018年11月1日至2022年10月30日。第一年租金9万元，以后每年租金涨5000元。合同签订后，赵宁将商铺交付给王雨，王雨将租金交至了2019年10月31日。
王雨对商铺进行了装修，随后开始餐饮营业。2019年4月1日，北京市房山区食品药品监督管理局对无证经营行为进行查处，要求王雨于4月5日前自行停止经营活动。
王雨找到赵宁，要求其尽快协助办理证照，但始终没有下文。为此，王雨向法院起诉称，在租赁合同签订之初，赵宁就承诺可以帮助他办理营业执照，所以他才租下商铺并投入60余万元进行了装修，但营业执照至今仍未办理成功。因无法经营，王雨损失惨重，诉至法院要求解除合同、退还剩余租金5.2万余元并要求赵宁赔偿其装修损失40万元。
对此，赵宁表示同意退还未使用期间的租金，但不同意赔偿装修损失。赵宁称，王雨对店铺的装修应在取得营业执照后进行，他在没有取得营业执照的情况下投入资金进行装修，由此产生的装修损失应该自行承担。此外，赵宁指出，王雨自签订合同后始终以试营业的方式经营店铺，未按照要求提供办理营业执照所需的材料，未能办理营业执照与他无关。
在审理过程中，经评估，涉诉底商装修的现价值为38.2万余元。
法院审理后认为，装修是对租赁物的改善或者增设他物，通常而言，装修行为会使租赁物增值。合同解除后，承租人需要将商铺返还给出租人，如果无法拆除的装修对出租人有使用价值的，那么出租人就获得了额外利益，而该部分利益应为承租人所有，所以出租人应将装修的可利用价值返还给出租人，即通过折价赔偿的方式弥补承租人的损失。本案中，王雨无法以诉争商铺作为经营场所办理营业执照，被政府责令停业，租赁合同目的无法实现。赵宁知晓商铺无法办理营业执照，但在签订合同时未履行如实告知义务。同时，王雨也有义务对商铺进行全面考察，并在取得营业执照之后再投入资金装修。所以，双方对租赁合同无法正常履行都存在过错，但王雨的过错更大。根据公平原则，法院酌定由赵宁向王雨赔偿装饰装修损失共计27万元。
法官庭后表示，承租人的装修损失获偿也需要具体问题具体分析。首先，需要明确承租人的装修行为是否得到出租人同意，如果未经得出租人同意，那么这种装修行为应认定为恶意装修，是一种侵权行为；如果出租人同意利用，可以给予适当补偿，否则，出租人有权要求承租人恢复原状。出租人明确表示同意或者根据双方约定的用途决定需要进行装修的，即使合同中未约定装修事项，但按照交易习惯和客观实际，就应当允许承租人进行装修，否则无法实现合同目的，应认定为善意装修。对于善意装修，因当事人违约导致合同解除的，应考虑双方的过错程度，根据双方的过错承担相应的责任，本案即属于这种情形。
文章摘自网络，如有侵权请联系删除