卖房后协助买家办理房地产证,本是房屋出售一方的义务,尤其是有白纸黑字的协议明确了此项义务后,就更应严格履行,否则将承担相应的违约责任。家住重庆市石柱县的蒋某就因此尝到了苦果。
2010年11月,蒋某与陈某签订《房屋买卖协议书》,约定蒋某将两套房屋出售给陈某,陈某分3期支付房屋总价款955万元。协议书特别载明:“房屋由蒋某办理产权证并交付陈某,最长时限不超过3年；如违约,违约方应赔偿对方房屋总价款l0%的违约金。”签订合同后,陈某支付了购房款,蒋某交付了房屋。但直到2018年,蒋某仍未按照约定为陈某办理房屋产权证。陈某遂诉至重庆市石柱县法院,要求蒋某支付逾期办证违约金。
法院审理后认为,蒋某的行为构成违约,但综合考虑案件情况,酌情将违约金调低至9万元。陈某不服,向重庆四中院提起上诉,蒋某提出违约金过高应予调整的抗辩理由。
重庆四中院审理认为,蒋某应就违约金过高应予以调低的主张提供证据,证明约定违约金超过陈某因未按约获得不动产权证所造成损失的30%,而蒋某未提供相应证据证明,故其请求没有事实和法律依据。
此外,在陈某于签订协议时已履行了支付大部分房款的义务,蒋某的主要义务为交付房屋并办理房产证,蒋某在签订协议时,对自己应承担的主要义务、违约责任有明确的认知和预期,逾期办理房产证长达五年,且本案中也没有证据证明逾期办证的责任不在于蒋某。由此,认定蒋某主张调整违约金的请求没有事实和法律依据,原审认定蒋某违约正确但酌情调整违约金不当。
重庆四中院遂判决撤销一审判决,改判蒋某向陈某支付逾期办理不动产权证违约金95.5万元。　　
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