律师随笔
预查封、正式查封、轮候查封的区别
作者：杜红涛 律师 时间：2020年08月13日
结合案外人异议之诉案件，相关诉讼中涉及较多的房屋预查封及其相应的法律后果进行比较分析。
预查封、正式查封、轮候查封的区别
1、正式查封与预查封
正式查封：正式查封是指人民法院依法对已办理不动产权属登记，并由被执行人取得房地产权利证书之房屋的查封。
2、预查封，依据最高人民法院、自然资源部、住房和城乡建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
① 作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
② 被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
③ 被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
预售阶段的房屋、已竣工但尚未办理权属转移登记的房屋都有可能成为法院预查封标的，预查封房屋由登记机关核准变更登记取得权属证书后。即由预查封转为正式查封。
3、查封的期限和逾期的后果
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查冻扣规定） 第二十九条：人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
查冻扣规定第三十条规定：查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
4、轮候查封
两个以上人民法院对同一套房屋进行多次查封的，房地产交易管理机关应为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，该查封称为首封，享有在转为正式查封后的优先处分权；在其后办理查封登记的人民法院的查封，将会在查封文书中明确记作轮候查封，执行法院应向相关权利人（申请执行人、被执行人、房屋开发商）书面告知该房地产已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
5、轮候查封登记的顺序确定
轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。首封法院依法解除查封的，紧随其后的轮候查封自动转为首封；查封法院在预查封转为正式查封后，对查封的土地使用权、房屋所有权全部通过司法拍卖、司法变卖行为进行司法处置的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理后，对剩余部分，排列紧随其后的轮候查封自动转为首封。
6、首封并不不然是正式查封，轮候查封并不必然不是正式查封。
司法实务中，很多当事人会混淆这几个概念。首封与轮候查封只是一种权利排序，确定在被执行人资不抵债的情形下，应依据查封登记的先后确定财产处分后债务受偿的顺序，与权利本身的属性无关，在被查封房屋尚未办理权属证书的情况下，首封也是预查封，预查封的首封法院不能对涉案房产进行所有权的处分行为；而正式查封与预查封的区分是依据对被执行人对被查封房屋是否享有所有权、执行法院是否对被查封房屋产享有处置权。如果被执行人对被查封房屋享有所有权，则轮候查封也是正式查封，但轮候查封的正式查封在其前手查封解除前不能对查封房屋进行处分。
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预查封、正式查封、轮候查封的区别
1、正式查封与预查封
正式查封：正式查封是指人民法院依法对已办理不动产权属登记，并由被执行人取得房地产权利证书之房屋的查封。
2、预查封，依据最高人民法院、自然资源部、住房和城乡建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
① 作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
② 被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
③ 被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
预售阶段的房屋、已竣工但尚未办理权属转移登记的房屋都有可能成为法院预查封标的，预查封房屋由登记机关核准变更登记取得权属证书后。即由预查封转为正式查封。
3、查封的期限和逾期的后果
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查冻扣规定） 第二十九条：人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。
查冻扣规定第三十条规定：查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。查封、扣押、冻结的财产已经被执行拍卖、变卖或者抵债的，查封、扣押、冻结的效力消灭。
4、轮候查封
两个以上人民法院对同一套房屋进行多次查封的，房地产交易管理机关应为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，该查封称为首封，享有在转为正式查封后的优先处分权；在其后办理查封登记的人民法院的查封，将会在查封文书中明确记作轮候查封，执行法院应向相关权利人（申请执行人、被执行人、房屋开发商）书面告知该房地产已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
5、轮候查封登记的顺序确定
轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。首封法院依法解除查封的，紧随其后的轮候查封自动转为首封；查封法院在预查封转为正式查封后，对查封的土地使用权、房屋所有权全部通过司法拍卖、司法变卖行为进行司法处置的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理后，对剩余部分，排列紧随其后的轮候查封自动转为首封。
6、首封并不不然是正式查封，轮候查封并不必然不是正式查封。
司法实务中，很多当事人会混淆这几个概念。首封与轮候查封只是一种权利排序，确定在被执行人资不抵债的情形下，应依据查封登记的先后确定财产处分后债务受偿的顺序，与权利本身的属性无关，在被查封房屋尚未办理权属证书的情况下，首封也是预查封，预查封的首封法院不能对涉案房产进行所有权的处分行为；而正式查封与预查封的区分是依据对被执行人对被查封房屋是否享有所有权、执行法院是否对被查封房屋产享有处置权。如果被执行人对被查封房屋享有所有权，则轮候查封也是正式查封，但轮候查封的正式查封在其前手查封解除前不能对查封房屋进行处分。
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