房屋预查封 - 湖北武汉杜红涛律师

律师随笔

房屋预查封

作者：杜红涛律师　时间：2020年11月22日

房屋预查封是人民法院对被执行人已签约购买并在房产交易管理机关办理了预售登记备案，但尚未在不动产登记机构进行物权转移登记，在将来可能会取得权属证书的不动产进行的一种司法限制性强制措施，是对被执行人享有的可期待物权和买受人对开发商享有的债权权利所采取的控制性措施。在财产保全或强制执行阶段，房屋预查封工作由执行法院向房产交易管理机关出具预查封裁定书和协助执行通知书，由房地产交易管理部门办理预查封登记手续。
设立预查封制度的目的在于对被执行人购买的房屋，虽未经产权登记或预登记，但是办理了预售合同登记备案的可期待物权，以及被执行人（涉案房屋的购房人）对涉案房屋的开发商（通常为预查封的案外人，以下简称开发商）的债权进行限制，以避免该权利在发生变更或涤除后影响申请执行人的利益。预查封后，对于被预查封之财产的权利人是否能够成为涉案房屋的产权人尚处于未知状态。正因为该项权利的未知性和特殊性，司法实务中极易引发申请执行人与被执行人，以及二者与执行案外人（开发商）之间的利益纠葛。
因此，为便于厘清责任、化解矛盾，新版《民事案由规定》将案外人执行异议之诉作为一项独立案由予以统一规定。

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