物业服务合同的法律知识普及 - 湖北武汉杜红涛律师

律师随笔

物业服务合同的法律知识普及

作者：杜红涛律师　时间：2021年01月07日

（一）含义物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
物业服务合同应当采用书面形式。

（二）合同的内容与效力1.内容
内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。注意以下特殊情况：
（1）物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。
（2）业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。
（3）建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,对业主具有法律约束力。
（4）新合同生效，旧合同终止
建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
2.效力
（1）业主义务
①支付报酬
业主应当按照约定向物业服务人支付报酬。
物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付报酬。
业主违反约定逾期不支付报酬的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；逾期仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
②告知信息
业主装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。
业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的,应当及时将相关情况告知物业服务人。
（2）物业服务人义务
物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费计算标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开或者向业主大会、业主委员会报告。

（三）物业服务的转托1.可以部分转托
物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。
【法理】合同相对性。
2.不得全部转托
物业服务人不得将其应提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人。
【法理】防止增加业主负担。

（四）物业服务人的解聘与续聘1.解聘
（1）业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，无约定的，解除物合同，应当提前60日书面通知物业服务人。
（2）因解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
2.续聘
（1）业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订合同。
（2）物业服务人不同意续聘的，无约定的，应当在物业服务合同期限届满前90日书面通知业主或者业主委员会。
3.不定期物业服务合同
（1）物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人按照原合同继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
（2）任意解除权
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。

（五）物业服务合同终止1. 新物业接管前的继续服务
物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的报酬。
2.终止时物业服务人的义务
（1）物业服务合同终止后，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新的物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。
（2）违反交接义务的责任
①原物业服务人不得请求业主支付物业服务合同终止后的报酬；
②给业主造成损失的，应当赔偿损失。???（文章摘自网络，若有侵权，请联系删除）

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