成功案例
十多年前出资购房登记在他人名下，十多年后物归原主
作者：林洪斌 律师 时间：2012年03月10日
办案律师点评：本案系90年代非沪籍人士在上海购房，因没有上海户口，根据当时的政策只能将房屋登记在上海人的名下。随着改革开放，户籍政策的完善，通过法院确权的方式在十多年后物归原主。上海电视台《庭审纪实》栏目曾报道了此案，此案在当时还是有典型性。
上 海 市 黄 浦 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2009）黄民四（民）初字第5号
原告卢海斌，男，1959年3月20日出生，汉族，户籍所在地江苏省启东市天汾镇念四总村七组49号。
委托代理人林洪斌，上海市尚法律师事务所律师。
委托代理人施青年，上海市尚法律师事务所律师。
被告卢锦章，男，1957年3月2日出生，汉族，住本市斜土路1275弄16号501室
委托代理人卫立民，上海市希望律师事务所律师。
委托代理人傅聿文，上海市希望律师事务所律师。
原告卢海斌诉被告卢锦章所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢海斌，原告的委托代理人林洪斌、施青年，被告的委托代理人傅聿文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢海斌诉称，1993年原告出资购买青龙桥街79号房屋。根据当时的政策，原告为非沪籍人士，无法办理该房屋产权证。原告与被告商量将系争房屋产权登记在被告的名下。故1994年5月6日原告委托被告以其名义办理了系争房屋产权证。现政策允许非沪籍人士办理房屋产权证，原告要求被告将房屋产权过户至原告名下，但被告只承认系争房屋由原告出资购买的事实，却不同意将系争房屋过户到原告的名下。故原告诉请法院确认本市黄浦区青龙桥街79号房屋产权归原告所有。
原告为支持诉讼请求，向法庭提交以下证据：
证据一、被告的承诺书，证明系争房屋由原告出资购买。
证据二、陈萍（房屋出让人徐金锁的女儿）的证明，证明陈萍代理母亲将系争房屋出卖给原告。
证据三、收条，证明由原告支付购房款，陈萍从原告处收到购房款。
证据四、卢胜利等证人的证言，证明当时由卢胜利起草购房协议，实际由原告出资购买系争房屋。
另外，原告当庭出示了系争房屋买卖合同、产权证以及户口簿的原件。
被告卢锦章辩称，1993年，被告因经济困难，向原告借款买房，房屋买卖合同是由被告与房屋出让人徐金锁签订的，合同确定的买受人亦是被告。1994年被告依法办理了房屋产权证。且原告诉称购房时因政策限制无法办理房屋产权证，对此原告未提供政策依据予以证明。系争房屋产权证和户口簿原件由原告保管，是为方便原告实际使用系争房屋一直由原告占有使用，所以被告未偿还购房时的借款。
被告为支持答辩意见，向法庭提交以下证据：
证据一、被告母亲崔翠娥的户籍，证明被告母亲的户籍已迁入系争房屋内，且为该户户主。
证据二、系争房屋的户籍资料、产权证、上海市房地产登记册，证明系争房屋的产权人是被告。
证据三、购买系争房屋时办理相关手续的资料一套（房屋买卖合同、《购买私房证明》存根、房屋产权申请移转收件收据、声明、协议书、上海市出售房屋登记表、购买房屋登记表、上海市私有房屋产权转移变更登记申请书），证明当时由被告购买系争房屋，并且产权登记在被告名下，被告办理购房的相关手续。
原告对被告提供的证据一的真实性、合法性、相关性没异议，当时因为政策规定，过户需要有上海户口，购买系争房屋时迁入被告的户口，后被告的户口迁出，因为被告说系争房屋内必须有一个户口，原告才同意被告母亲的户口迁入系争房屋。原告对被告提供的证据二、三的真实性、合法性、相关性没有异议，当时是原告委托被告以其名义办理相关手续的，房屋产权也是登记在被告的名下，原告对该事实没有异议，但系争房屋是由原告实际出资购买的。
被告对原告提供的证据一的真实性、合法性、相关性没有异议，但认为承诺书的形成时间不是购房时，承诺书的内容是关于系争房屋动迁后，被告用动迁款偿还购房时向原告的借款的约定。被告对原告提供的证据二不予认可。被告对原告提供的证据三的真实性提出异议，认为原告提供的收条存在人为做旧的可能，且收条所用的纸张与承诺书是一样的，两份书证形成的时间相差15年，不可能纸张相同；被告当时是将购房款直接交给房屋出让人的，，且被告是房屋买受人，收条应该是向被告出具的。被告对原告提供的证据四的证明力提出异议，被告认为证人与原告存在亲属关系，不是购房当事人，对购房的情况都是道听途说，其证言证明力较低。
经审理查明，原告卢海斌与被告卢锦章系堂兄弟关系。1993年10月18日，被告卢锦章与徐金锁签订协议书，被告向徐金锁购买本市青龙桥街79号底层北间房屋，建筑面积11.7平方米，房屋性质为私房，价款19000元。该购房款19000元由原告卢海斌实际支付。1994年4月8日，由被告申请房屋产权转移变更登记，系争房屋产权人变更登记为被告，被告的户口亦迁入系争房屋内。后被告的户口迁出系争房屋，迁入被告母亲崔翠娥的户口。产权变更登记后，被告未实际居住使用过系争房屋，系争房屋一直由原告居住使用，现原告将该房屋出租给他人，租金归原告所有。2008年11月12日，被告向原告出具了一份承诺书，承认系争房屋由原告出资购买，由被告迁入户口办理房屋产权证及相关手续。
本院认为，双方当事人对19000元的购房款实际由原告提供，房屋产权登记在被告名下的事实均没有异议，双方主要的争议在于19000元的性质究竟是出资还是借款。被告对于19000元系其向原告所借未提供证据予以证明，且自1993年购房时起至今十几年的时间内，被告未向原告还过款；被告称系争房屋由原告使用，故其一直未还款，但也没有证据证明双方存在用房屋使用费或租金抵销借款的任何约定，故不能认定19000元是被告向原告的借款。房屋出让人认为其是将系争房屋卖与原告的，多名证人证明系争房屋是由原告出资购买的，被告在承诺书中亦承认系争房屋由原告出资购买，应认定19000元为原告购买系争房屋的购房款。根据系争房屋的出资情况，占有使用情况以及原告保管买卖合同、产权证和户口簿的事实，应认定原告与徐金锁之间存在真实的房屋买卖关系。被告提供的《上海市购买房屋登记表》上注意事项第一项明确说明“买方必须具有买房所在地常住户口”，可见1994年购买本市私有房屋的买受人需要具备本市常住户口才能办理私有房屋产权转移变更登记。原告卢海斌为外地人，由于户籍的限制，原、被告双方约定将系争房屋产权登记在被告名下，但原告为系争房屋的真实买受人，现原告要求将系争房屋过户到其名下的请求应予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》，判决如下：
本市青龙桥街79号底层北间房屋（建筑面积11.7平方米）产权应归原告卢海斌所有。
案件受理费人民币2300元，由被告卢锦章负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李名坚
审 判 员 冯丽娟
审 判 员 王凌冰
二00九年四月一日
书 记 员 施 雯
上 海 市 黄 浦 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2009）黄民四（民）初字第5号
原告卢海斌，男，1959年3月20日出生，汉族，户籍所在地江苏省启东市天汾镇念四总村七组49号。
委托代理人林洪斌，上海市尚法律师事务所律师。
委托代理人施青年，上海市尚法律师事务所律师。
被告卢锦章，男，1957年3月2日出生，汉族，住本市斜土路1275弄16号501室
委托代理人卫立民，上海市希望律师事务所律师。
委托代理人傅聿文，上海市希望律师事务所律师。
原告卢海斌诉被告卢锦章所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告卢海斌，原告的委托代理人林洪斌、施青年，被告的委托代理人傅聿文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢海斌诉称，1993年原告出资购买青龙桥街79号房屋。根据当时的政策，原告为非沪籍人士，无法办理该房屋产权证。原告与被告商量将系争房屋产权登记在被告的名下。故1994年5月6日原告委托被告以其名义办理了系争房屋产权证。现政策允许非沪籍人士办理房屋产权证，原告要求被告将房屋产权过户至原告名下，但被告只承认系争房屋由原告出资购买的事实，却不同意将系争房屋过户到原告的名下。故原告诉请法院确认本市黄浦区青龙桥街79号房屋产权归原告所有。
原告为支持诉讼请求，向法庭提交以下证据：
证据一、被告的承诺书，证明系争房屋由原告出资购买。
证据二、陈萍（房屋出让人徐金锁的女儿）的证明，证明陈萍代理母亲将系争房屋出卖给原告。
证据三、收条，证明由原告支付购房款，陈萍从原告处收到购房款。
证据四、卢胜利等证人的证言，证明当时由卢胜利起草购房协议，实际由原告出资购买系争房屋。
另外，原告当庭出示了系争房屋买卖合同、产权证以及户口簿的原件。
被告卢锦章辩称，1993年，被告因经济困难，向原告借款买房，房屋买卖合同是由被告与房屋出让人徐金锁签订的，合同确定的买受人亦是被告。1994年被告依法办理了房屋产权证。且原告诉称购房时因政策限制无法办理房屋产权证，对此原告未提供政策依据予以证明。系争房屋产权证和户口簿原件由原告保管，是为方便原告实际使用系争房屋一直由原告占有使用，所以被告未偿还购房时的借款。
被告为支持答辩意见，向法庭提交以下证据：
证据一、被告母亲崔翠娥的户籍，证明被告母亲的户籍已迁入系争房屋内，且为该户户主。
证据二、系争房屋的户籍资料、产权证、上海市房地产登记册，证明系争房屋的产权人是被告。
证据三、购买系争房屋时办理相关手续的资料一套（房屋买卖合同、《购买私房证明》存根、房屋产权申请移转收件收据、声明、协议书、上海市出售房屋登记表、购买房屋登记表、上海市私有房屋产权转移变更登记申请书），证明当时由被告购买系争房屋，并且产权登记在被告名下，被告办理购房的相关手续。
原告对被告提供的证据一的真实性、合法性、相关性没异议，当时因为政策规定，过户需要有上海户口，购买系争房屋时迁入被告的户口，后被告的户口迁出，因为被告说系争房屋内必须有一个户口，原告才同意被告母亲的户口迁入系争房屋。原告对被告提供的证据二、三的真实性、合法性、相关性没有异议，当时是原告委托被告以其名义办理相关手续的，房屋产权也是登记在被告的名下，原告对该事实没有异议，但系争房屋是由原告实际出资购买的。
被告对原告提供的证据一的真实性、合法性、相关性没有异议，但认为承诺书的形成时间不是购房时，承诺书的内容是关于系争房屋动迁后，被告用动迁款偿还购房时向原告的借款的约定。被告对原告提供的证据二不予认可。被告对原告提供的证据三的真实性提出异议，认为原告提供的收条存在人为做旧的可能，且收条所用的纸张与承诺书是一样的，两份书证形成的时间相差15年，不可能纸张相同；被告当时是将购房款直接交给房屋出让人的，，且被告是房屋买受人，收条应该是向被告出具的。被告对原告提供的证据四的证明力提出异议，被告认为证人与原告存在亲属关系，不是购房当事人，对购房的情况都是道听途说，其证言证明力较低。
经审理查明，原告卢海斌与被告卢锦章系堂兄弟关系。1993年10月18日，被告卢锦章与徐金锁签订协议书，被告向徐金锁购买本市青龙桥街79号底层北间房屋，建筑面积11.7平方米，房屋性质为私房，价款19000元。该购房款19000元由原告卢海斌实际支付。1994年4月8日，由被告申请房屋产权转移变更登记，系争房屋产权人变更登记为被告，被告的户口亦迁入系争房屋内。后被告的户口迁出系争房屋，迁入被告母亲崔翠娥的户口。产权变更登记后，被告未实际居住使用过系争房屋，系争房屋一直由原告居住使用，现原告将该房屋出租给他人，租金归原告所有。2008年11月12日，被告向原告出具了一份承诺书，承认系争房屋由原告出资购买，由被告迁入户口办理房屋产权证及相关手续。
本院认为，双方当事人对19000元的购房款实际由原告提供，房屋产权登记在被告名下的事实均没有异议，双方主要的争议在于19000元的性质究竟是出资还是借款。被告对于19000元系其向原告所借未提供证据予以证明，且自1993年购房时起至今十几年的时间内，被告未向原告还过款；被告称系争房屋由原告使用，故其一直未还款，但也没有证据证明双方存在用房屋使用费或租金抵销借款的任何约定，故不能认定19000元是被告向原告的借款。房屋出让人认为其是将系争房屋卖与原告的，多名证人证明系争房屋是由原告出资购买的，被告在承诺书中亦承认系争房屋由原告出资购买，应认定19000元为原告购买系争房屋的购房款。根据系争房屋的出资情况，占有使用情况以及原告保管买卖合同、产权证和户口簿的事实，应认定原告与徐金锁之间存在真实的房屋买卖关系。被告提供的《上海市购买房屋登记表》上注意事项第一项明确说明“买方必须具有买房所在地常住户口”，可见1994年购买本市私有房屋的买受人需要具备本市常住户口才能办理私有房屋产权转移变更登记。原告卢海斌为外地人，由于户籍的限制，原、被告双方约定将系争房屋产权登记在被告名下，但原告为系争房屋的真实买受人，现原告要求将系争房屋过户到其名下的请求应予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》，判决如下：
本市青龙桥街79号底层北间房屋（建筑面积11.7平方米）产权应归原告卢海斌所有。
案件受理费人民币2300元，由被告卢锦章负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李名坚
审 判 员 冯丽娟
审 判 员 王凌冰
二00九年四月一日
书 记 员 施 雯
