法学论文
借用身份购买房屋能否主张返还？
作者：蒋艳超 律师 时间：2017年03月13日
作者：宜黄县人民法院 贺红基 发布时间：2015-12-21 11:20:54 打印 字号： 大 | 中 | 小 【案情】
2007年11月，刘某与好友谢某协商，以谢某的名义购买了一套商品房，并将该房屋登记在谢某名下。但购房合同仍由刘某与卖方签订，且购房款也由刘某支付。同时刘某与谢某书面约定，该房屋系刘某借用谢某的身份购买，所有权实际归属于刘某。2015年12月，谢某过世，该房屋由其子谢小某继承，刘某诉至法院要求谢小某返还房屋。
【分歧】
对于借用他人身份购买房屋后是否可主张返还，主要存在以下三种观点：
第一种观点认为，刘某因其出资购买行为，已实际取得该房屋的所有权，故其可依据物上请求权之返还原物请求权，要求谢小某返还房屋。
第二种观点认为，该房屋虽由刘某出资购买，但登记在谢某名下，自登记之日起，谢某已取得该房屋的所有权，故刘某要求谢小某返还房屋的诉讼请求于法无据。
第三种观点认为，虽然谢某自登记之日起取得了该房屋的所有权，但由于购房款实际由刘某支付，故谢某取得该房屋的所有权不具有正当性，该房屋应归实际购买人刘某所有，刘某可要求谢小某返还房屋。
【评析】
笔者同意第三种观点，主要理由如下：
首先，物权法定已是世界各国公认的物权原则，物权法定包括：1、物权的种类法定；2、物权的内容法定；3、物权的效力法定，当事人不得协议变更；4、物权的公示方式法定，当事人不得随意确定。我国《物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。可见我国立法也继承了物权法定原则。物权法定原则要求物权的取得必须遵守法律规定。关于不动产物权，我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这其中的“但法律另有规定的除外”体现在“第二章 物权的变动 第三节 其他规定”，也就是《物权法》“第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”所以，我国不动产物权的取得，只有以下四种方式：1、进行设立、变更、转让和消灭登记；2、生效的法律文书或征收决定确定；3、继承或受遗赠取得；4、建造、拆除房屋等事实行为原始取得。所以，本案中刘某虽然出资购买了房屋，但未登记在其名下，不能取得该不动产物权。相反，该房屋登记在谢某名下，虽然不具有法律上的正当理由，但其已经取得该不动产物权，也就是说从2007年11月至2015年12月，该房屋的不动产物权归谢某享有。
其次，从物权行为无因性的角度来看这个问题。物权行为无因性是指物权行为的效力和结果不受原因行为的影响。不能简单的理解物权行为无因性是指物权行为的效力和结果不受债权行为的影响，当然债权行为为原因行为的一种。本案中刘某购买房屋，却登记在谢某的名下，显然促使“将产权登记在谢某名下”这一物权行为发生的原因行为并不是刘某与谢某之间有什么债权行为，而仅仅是一种好友之间的帮忙。如果根据物权行为无因性原则来理解的话，本案更容易解决，“将产权登记在谢某名下”这一物权行为的效力和结果不受“两人好友之间的帮忙”原因行为的影响，所以“将产权登记在谢某名下”这一物权行为就直接决定了谢某取得该房屋的不动产产权。由于我国大多学者不完全支持“物权行为无因性原则”，他们考虑认为当促使物权行为发生的原因行为是“债权行为”时，而“债权行为”又具有瑕疵时，直接认定物权行为的效力和结果不受“债权行为”这一原因行为的影响有失偏颇，应当考虑“债权行为”的正当性。但是本案中，促使物权行为发生的原因行为不是“债权行为”，故物权行为无因性原则在此仍可适用。
从以上分析可知，本案中刘某虽然出资购买了房屋，但未登记在其名下，故不能取得该不动产物权。相反，该房屋登记在谢某名下，谢某已经取得该不动产物权。
最后，《物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。由此可以看出，我国立法并不承认无正当理由而享有物权，即物权发生争议时，争议方应当提出其享有物权的正当理由。由于谢某仅仅因“两人好友之间的帮忙”这一原因行为取得该不动产物权，在法律上没有其正当性，故刘某要求返还房屋的诉讼请求应予以支持。责任编辑：元春华
2007年11月，刘某与好友谢某协商，以谢某的名义购买了一套商品房，并将该房屋登记在谢某名下。但购房合同仍由刘某与卖方签订，且购房款也由刘某支付。同时刘某与谢某书面约定，该房屋系刘某借用谢某的身份购买，所有权实际归属于刘某。2015年12月，谢某过世，该房屋由其子谢小某继承，刘某诉至法院要求谢小某返还房屋。
【分歧】
对于借用他人身份购买房屋后是否可主张返还，主要存在以下三种观点：
第一种观点认为，刘某因其出资购买行为，已实际取得该房屋的所有权，故其可依据物上请求权之返还原物请求权，要求谢小某返还房屋。
第二种观点认为，该房屋虽由刘某出资购买，但登记在谢某名下，自登记之日起，谢某已取得该房屋的所有权，故刘某要求谢小某返还房屋的诉讼请求于法无据。
第三种观点认为，虽然谢某自登记之日起取得了该房屋的所有权，但由于购房款实际由刘某支付，故谢某取得该房屋的所有权不具有正当性，该房屋应归实际购买人刘某所有，刘某可要求谢小某返还房屋。
【评析】
笔者同意第三种观点，主要理由如下：
首先，物权法定已是世界各国公认的物权原则，物权法定包括：1、物权的种类法定；2、物权的内容法定；3、物权的效力法定，当事人不得协议变更；4、物权的公示方式法定，当事人不得随意确定。我国《物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。可见我国立法也继承了物权法定原则。物权法定原则要求物权的取得必须遵守法律规定。关于不动产物权，我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这其中的“但法律另有规定的除外”体现在“第二章 物权的变动 第三节 其他规定”，也就是《物权法》“第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”所以，我国不动产物权的取得，只有以下四种方式：1、进行设立、变更、转让和消灭登记；2、生效的法律文书或征收决定确定；3、继承或受遗赠取得；4、建造、拆除房屋等事实行为原始取得。所以，本案中刘某虽然出资购买了房屋，但未登记在其名下，不能取得该不动产物权。相反，该房屋登记在谢某名下，虽然不具有法律上的正当理由，但其已经取得该不动产物权，也就是说从2007年11月至2015年12月，该房屋的不动产物权归谢某享有。
其次，从物权行为无因性的角度来看这个问题。物权行为无因性是指物权行为的效力和结果不受原因行为的影响。不能简单的理解物权行为无因性是指物权行为的效力和结果不受债权行为的影响，当然债权行为为原因行为的一种。本案中刘某购买房屋，却登记在谢某的名下，显然促使“将产权登记在谢某名下”这一物权行为发生的原因行为并不是刘某与谢某之间有什么债权行为，而仅仅是一种好友之间的帮忙。如果根据物权行为无因性原则来理解的话，本案更容易解决，“将产权登记在谢某名下”这一物权行为的效力和结果不受“两人好友之间的帮忙”原因行为的影响，所以“将产权登记在谢某名下”这一物权行为就直接决定了谢某取得该房屋的不动产产权。由于我国大多学者不完全支持“物权行为无因性原则”，他们考虑认为当促使物权行为发生的原因行为是“债权行为”时，而“债权行为”又具有瑕疵时，直接认定物权行为的效力和结果不受“债权行为”这一原因行为的影响有失偏颇，应当考虑“债权行为”的正当性。但是本案中，促使物权行为发生的原因行为不是“债权行为”，故物权行为无因性原则在此仍可适用。
从以上分析可知，本案中刘某虽然出资购买了房屋，但未登记在其名下，故不能取得该不动产物权。相反，该房屋登记在谢某名下，谢某已经取得该不动产物权。
最后，《物权法》第三十三条规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。由此可以看出，我国立法并不承认无正当理由而享有物权，即物权发生争议时，争议方应当提出其享有物权的正当理由。由于谢某仅仅因“两人好友之间的帮忙”这一原因行为取得该不动产物权，在法律上没有其正当性，故刘某要求返还房屋的诉讼请求应予以支持。责任编辑：元春华
