法学论文
施工致客流减少导致营业亏损能否减少租金
作者：蒋艳超 律师 时间：2017年03月13日
作者：崇仁县人民法院 陈安
2012年11月15日，李某与某房地产公司签订房屋租赁合同，约定李某租用被告的房产作餐饮经营使用，租赁期限自2013年1月1日至2015年12月31日。但在2014年5月10日至2014年12月30日期间。该租赁房产所在道路因路政工程进行了封闭施工。李某遂以道路封闭施工使人流量减少，经营发生严重亏损为由，要求减少道路施工期间（2014年5月10日至2014年12月30日）的房屋租金。
【分歧】
第一种意见认为，本案属于情势变更。合同法解释（二）第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，人民法院可以根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案的道路施工显然是原、被告在签订租赁合同时无法预见的，因道路施工导致客流减少，使得原告在施工期间的营业额明显减少，对原告明显不公平，损失应该双方承担。
第二种意见认为，本案不属于情势变更，因为在城市化高速发展的今天，市政施工已经为大众认知并逐渐接受，在签订合同时就应该能够遇见并可以接受，且施工期间只有6个月，占整个租期的四分之一，施工结束后带来的便利交通也会给原告带来更多的收益，继续履行合同并不会造成双方利益显著失衡。
【分析】
笔者同意第二种意见，主要理由如下：
第一，情势变更须是当事人不能预见的，且有不可预见的性质，这个要根据客观事实及商业习惯等作为判断标准，在现在城市化不断推进的今天，修地铁、管道、高架桥等市政工程普遍存在，，大众已经有充分的认识准备了，签订租赁合同时是可以预见的，且施工只有半年，短期的影响难以动摇合同订立的基础。
第二，情势变更须使得合同履行显失公平，最高院合同法解释（二）第26条的规定，要求适用公平原则，道路封闭施工对原告营业是否显失去公平应该有以下几点标准：1、道路施工是否必然影响餐饮经营，2、显失公平的结果使得双方利益关系发生重大改变。在本履行合同中，合同期限为2年，半年的道路施工并没有封住交通，不会使得原、被告双方的利益失衡，相反，道路施工完毕，方便快捷的交通，焕然一新的路貌可能会给原告带来更多的客流和收益，原告并不一定会因道路施工受到多少损失。所以，道路施工不能影响合同的根本，按约定履行合同，并不会导致显失公平。责任编辑：元春华
2012年11月15日，李某与某房地产公司签订房屋租赁合同，约定李某租用被告的房产作餐饮经营使用，租赁期限自2013年1月1日至2015年12月31日。但在2014年5月10日至2014年12月30日期间。该租赁房产所在道路因路政工程进行了封闭施工。李某遂以道路封闭施工使人流量减少，经营发生严重亏损为由，要求减少道路施工期间（2014年5月10日至2014年12月30日）的房屋租金。
【分歧】
第一种意见认为，本案属于情势变更。合同法解释（二）第26条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，人民法院可以根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案的道路施工显然是原、被告在签订租赁合同时无法预见的，因道路施工导致客流减少，使得原告在施工期间的营业额明显减少，对原告明显不公平，损失应该双方承担。
第二种意见认为，本案不属于情势变更，因为在城市化高速发展的今天，市政施工已经为大众认知并逐渐接受，在签订合同时就应该能够遇见并可以接受，且施工期间只有6个月，占整个租期的四分之一，施工结束后带来的便利交通也会给原告带来更多的收益，继续履行合同并不会造成双方利益显著失衡。
【分析】
笔者同意第二种意见，主要理由如下：
第一，情势变更须是当事人不能预见的，且有不可预见的性质，这个要根据客观事实及商业习惯等作为判断标准，在现在城市化不断推进的今天，修地铁、管道、高架桥等市政工程普遍存在，，大众已经有充分的认识准备了，签订租赁合同时是可以预见的，且施工只有半年，短期的影响难以动摇合同订立的基础。
第二，情势变更须使得合同履行显失公平，最高院合同法解释（二）第26条的规定，要求适用公平原则，道路封闭施工对原告营业是否显失去公平应该有以下几点标准：1、道路施工是否必然影响餐饮经营，2、显失公平的结果使得双方利益关系发生重大改变。在本履行合同中，合同期限为2年，半年的道路施工并没有封住交通，不会使得原、被告双方的利益失衡，相反，道路施工完毕，方便快捷的交通，焕然一新的路貌可能会给原告带来更多的客流和收益，原告并不一定会因道路施工受到多少损失。所以，道路施工不能影响合同的根本，按约定履行合同，并不会导致显失公平。责任编辑：元春华
