法学论文
宅用房是否可以出租做为商业经营
作者：崔新江律师 时间：2014年11月02日
一、案情背景简述房屋的用途是指被征收房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门的同意，是否取得合法手续为依据，如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业性用房的依据；如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。
在住宅楼内从事商业活动和开办公司，会造成住宅配套资源的紧缺，如车位的紧张、电梯的拥堵、用电的超负荷等等，这给同一幢楼内的居民日常生活带来诸多不便。住宅的超负荷运转，亦会降低住宅硬件配套设施的使用寿命，给业主带来经济损失。
二、律师说法
将住宅改为经营性用房必须满足两个条件：首先，遵守法律、法规以及管理规约的规定，其次，征得有利害关系的业主同意。物权法把是否保留“住改商”的决定权交给了业主。
如果没有经过业主同意，擅自改变房屋的使用用途，可能导致租赁合同无效。
针对此种情况首先可以向小区物业反映，物业公司具有管理小区区划内建筑物及其附属设施的职责，并且接受业主的监督；还可以根据《物权法》第七十七条的规定，如出租房屋的业主未经有利害关系的业主同意，直接起诉出租房屋的业主，要求排除妨害或者消除危险，造成损害的还可以请求损害赔偿。
也就是说，业主不得私自将住宅改为经营性用房，若要“住改商”，业主必须征得有利害关系的业主同意，且要去当地房管部门办理审批手续，并且要依法缴纳土地收益金，私人住宅才能华丽变身为商业场所，如此“住改商”才算合法。
住宅改为商用房：需本栋建筑物其他业主一致同意。
根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》第七十七条所称“有利害关系的业主”。
也就是说，“住改商”原则上经本栋其他业主一致同意。当然了，若本栋之外的其他业主主张有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
三、如果业主擅自“住改商” 其他业主如何维权
由此可见，“住改商”不仅要办理行政审批手续，还要征得有利害关系业主的一致同意，才算合法。
业主擅自将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主可以向工商管理部门投诉，也可以依法起诉，请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。值得一提的是，将住宅改变为经营性用房的业主，以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
四、相关法律链接
1、《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”
2、《最高院的〈物权法〉司法解释》第十条：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
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