成功案例
业主测层高比合同约定低，如何主张违约赔偿
作者：崔新江 律师 时间：2015年04月09日
一、案情简介
花300余万元在建外XXX买了一套房，8年后才知道自己的房屋层高“缩水”，房主王XXX遂将开发商诉至朝阳法院索赔。
王XXX诉称，2003年5月28日，她与北京XXX房地产开发有限公司(以下简称XXX公司)签订《商品房买卖合同》，购买建外XXX一套商业用途房屋，合同约定房屋层高3.5米、建筑面积177.18平方米，总价306万余元。王XXX支付全款购房，2004年交付。后来，其他业主因层高“缩水”将开发商诉至法院，2011年11月，法院作出终审判决，确定建外XXX三层裙楼层高短缺，自己这才得知房屋层高“缩水”一事，故诉至法院索赔。
被告XXX公司辩称，涉案商品房依法完成竣工备案，符合国家规定的交房条件，不存在瑕疵。层高不是交房条件，王XXX以层高不够要求赔偿，没有法律和合同依据。另外，王XXX在涉案商品房中已住了近10年，如果房屋层高不够，其早就知道或者应当知道，故现在起诉已超过了诉讼时效和买卖合同的异议期间。
案件审理中，因房屋层高是否符合合同约定存在争议，朝阳法院委托专业测绘机构进行了鉴定。据鉴定，涉案房屋层高为3.33米。另外，朝阳法院查明，王XXX所称其他业主因相同事由起诉一案，于2011年10月作出终审判决。
法院审理认为，王XXX与XXX公司所签《商品房买卖合同》中明确约定了房屋的层高，XXX公司有义务向王XXX交付约定层高的房屋。经鉴定，涉案房屋层高低于合同约定，致房屋可使用空间减少，可利用高度降低，使用环境变差，损害了王XXX的利益，XXX公司应承担赔偿责任。
二、法院判决
法院指出，房屋层高测绘属于专业事项，层高不符合合同约定，对于普通购房人来说，属于隐蔽瑕疵；诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起算，故王XXX提起该案诉讼，没有超过诉讼时效。另外，XXX公司作为开发商，其应该知道房子层高不符合合同约定，故王XXX不受时效限制，故对于XXX公司提出的异议不予采纳。
最终，综合考虑房屋价款、房屋面积、层高缩水等因素，朝阳法院判令XXX公司赔偿王XXX22.77万元。
三、律师说法
为提高空间利用率，根据我国现行的住宅设计规范，普通高层住宅的层高不宜高于2.8米。这个高度为结构高度，包含了楼板厚度、天花板和地面抹灰层厚度，所以内部净空高度一般不到2.8米。根据规范，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4米，局部净高（有梁的情况）不应低于2.1米，厨房、卫生间不低于2.2米。
室内净高和层高的关系可以用公式来表示：层高=室内净高+楼板厚度。《商品房买卖合同》中就层高会进行约定，许多购房者验收时测量的是室内净高，忽视楼板厚度，因此产生误解。一般而言，商品房的楼板厚度为12厘米至15厘米。
如果开发商擅自改变规划设计的行为，业主是可以要求退房或者主张赔偿的，具体赔偿要视合同和实际损失等原因而定。
花300余万元在建外XXX买了一套房，8年后才知道自己的房屋层高“缩水”，房主王XXX遂将开发商诉至朝阳法院索赔。
王XXX诉称，2003年5月28日，她与北京XXX房地产开发有限公司(以下简称XXX公司)签订《商品房买卖合同》，购买建外XXX一套商业用途房屋，合同约定房屋层高3.5米、建筑面积177.18平方米，总价306万余元。王XXX支付全款购房，2004年交付。后来，其他业主因层高“缩水”将开发商诉至法院，2011年11月，法院作出终审判决，确定建外XXX三层裙楼层高短缺，自己这才得知房屋层高“缩水”一事，故诉至法院索赔。
被告XXX公司辩称，涉案商品房依法完成竣工备案，符合国家规定的交房条件，不存在瑕疵。层高不是交房条件，王XXX以层高不够要求赔偿，没有法律和合同依据。另外，王XXX在涉案商品房中已住了近10年，如果房屋层高不够，其早就知道或者应当知道，故现在起诉已超过了诉讼时效和买卖合同的异议期间。
案件审理中，因房屋层高是否符合合同约定存在争议，朝阳法院委托专业测绘机构进行了鉴定。据鉴定，涉案房屋层高为3.33米。另外，朝阳法院查明，王XXX所称其他业主因相同事由起诉一案，于2011年10月作出终审判决。
法院审理认为，王XXX与XXX公司所签《商品房买卖合同》中明确约定了房屋的层高，XXX公司有义务向王XXX交付约定层高的房屋。经鉴定，涉案房屋层高低于合同约定，致房屋可使用空间减少，可利用高度降低，使用环境变差，损害了王XXX的利益，XXX公司应承担赔偿责任。
二、法院判决
法院指出，房屋层高测绘属于专业事项，层高不符合合同约定，对于普通购房人来说，属于隐蔽瑕疵；诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起算，故王XXX提起该案诉讼，没有超过诉讼时效。另外，XXX公司作为开发商，其应该知道房子层高不符合合同约定，故王XXX不受时效限制，故对于XXX公司提出的异议不予采纳。
最终，综合考虑房屋价款、房屋面积、层高缩水等因素，朝阳法院判令XXX公司赔偿王XXX22.77万元。
三、律师说法
为提高空间利用率，根据我国现行的住宅设计规范，普通高层住宅的层高不宜高于2.8米。这个高度为结构高度，包含了楼板厚度、天花板和地面抹灰层厚度，所以内部净空高度一般不到2.8米。根据规范，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4米，局部净高（有梁的情况）不应低于2.1米，厨房、卫生间不低于2.2米。
室内净高和层高的关系可以用公式来表示：层高=室内净高+楼板厚度。《商品房买卖合同》中就层高会进行约定，许多购房者验收时测量的是室内净高，忽视楼板厚度，因此产生误解。一般而言，商品房的楼板厚度为12厘米至15厘米。
如果开发商擅自改变规划设计的行为，业主是可以要求退房或者主张赔偿的，具体赔偿要视合同和实际损失等原因而定。
