成功案例
购买小产权房的最大风险--合同会被认定无效
作者：崔新江 律师 时间：2016年06月16日
一、案件简述
很多人都想拥有一套自己的住房，但是动辄几十万的购房款又使不少人望房兴叹。于是，价格相对低廉的“小产权房”受到一些人的追捧。殊不知在目前的法律条件下，买卖“小产权房”是不受保护的，最终的结果很可能是竹篮打水一场空。
于XXXX是开封市祥符区的一名普通工人，收入一般，想拥有一套自己的新房，可是她所有的积蓄也不够交首付的。就在一筹莫展之际，于XXXX听说老陈正在祥符区XXXX地开发建设几栋楼房，而价格却相对便宜许多。经不起诱惑的于XXXX也没多想，就和老陈签订了购房合同并支付了定金5万元和预付款5万元，双方约定于交房前将剩余房款一次性付清。随后，于XXXX就一心想着早日住进梦寐以求的新房，可是接下来的事却令她后悔不已。
原来，老陈开发的这几栋楼房是在XXXX村的集体土地上建设的，只能办理集体土地证，也就是所谓的“小产权房”。而于XXXX不是该村的村民，不具备购买这里房屋的资格。同时，于XXXX在交房时发现房屋的周边环境很不适宜居住，就拒绝接受房屋和继续支付房款，并找到老陈要求解除合同并要其退还定金和预付款。老陈听后很不愿意，并以合同明文约定定金不退和事前已告知于XXXX房屋性质为由，拒绝退还定金，只愿退还预付款。双方经过多次协商未果，于XXXX向开封市祥符区人民法院起诉，要求确认购房合同为无效合同，并要求老陈退还预付款及定金共计10万元。
二、法院判决结果
近日，祥符区法院审理后依法判决于XXXX与老陈签订的购房合同无效，老陈返还于XXXX预付款及定金共计10万元。
三、律师说法--法理解析
“小产权房”通常是指：在农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给本集体之外人员的买卖行为不受法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因此，“小产权房”不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
本案中，老陈开发的该房产所占用的土地系集体所有，且于XXXX并非该集体范围内的村民，双方签订的购房合同违反了《中华人民共和国土地管理法》中的关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，双方签订的购房合同无效。
无效的合同自始没有法律约束力，且于XXXX对涉案房屋并未实际占有，故被告老陈基于该无效合同所取得的财产应予返还。
很多人都想拥有一套自己的住房，但是动辄几十万的购房款又使不少人望房兴叹。于是，价格相对低廉的“小产权房”受到一些人的追捧。殊不知在目前的法律条件下，买卖“小产权房”是不受保护的，最终的结果很可能是竹篮打水一场空。
于XXXX是开封市祥符区的一名普通工人，收入一般，想拥有一套自己的新房，可是她所有的积蓄也不够交首付的。就在一筹莫展之际，于XXXX听说老陈正在祥符区XXXX地开发建设几栋楼房，而价格却相对便宜许多。经不起诱惑的于XXXX也没多想，就和老陈签订了购房合同并支付了定金5万元和预付款5万元，双方约定于交房前将剩余房款一次性付清。随后，于XXXX就一心想着早日住进梦寐以求的新房，可是接下来的事却令她后悔不已。
原来，老陈开发的这几栋楼房是在XXXX村的集体土地上建设的，只能办理集体土地证，也就是所谓的“小产权房”。而于XXXX不是该村的村民，不具备购买这里房屋的资格。同时，于XXXX在交房时发现房屋的周边环境很不适宜居住，就拒绝接受房屋和继续支付房款，并找到老陈要求解除合同并要其退还定金和预付款。老陈听后很不愿意，并以合同明文约定定金不退和事前已告知于XXXX房屋性质为由，拒绝退还定金，只愿退还预付款。双方经过多次协商未果，于XXXX向开封市祥符区人民法院起诉，要求确认购房合同为无效合同，并要求老陈退还预付款及定金共计10万元。
二、法院判决结果
近日，祥符区法院审理后依法判决于XXXX与老陈签订的购房合同无效，老陈返还于XXXX预付款及定金共计10万元。
三、律师说法--法理解析
“小产权房”通常是指：在农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给本集体之外人员的买卖行为不受法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因此，“小产权房”不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
本案中，老陈开发的该房产所占用的土地系集体所有，且于XXXX并非该集体范围内的村民，双方签订的购房合同违反了《中华人民共和国土地管理法》中的关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，双方签订的购房合同无效。
无效的合同自始没有法律约束力，且于XXXX对涉案房屋并未实际占有，故被告老陈基于该无效合同所取得的财产应予返还。
