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成功案例

逾期交房、逾期办理房屋初始登记,开发商是否承担两个违约金

作者:崔新江律师  时间:2019年09月05日

依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
购房者与开发商公司签订的《商品房买卖合同》系其双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。庭审中,被告称已交房,但并未提交有效证据证明涉案房屋已竣工验收合格取得竣工备案表,故本院认为,涉案房屋尚不具备《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件,原告要求被告立即交房,理由不当,本院不予支持。被告至今未能交房,逾期事实清楚,应当向原告承担逾期交房违约金。对于违约金的计算依据,合同约定,“买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金”,因该项约定标准过低,不能弥补原告因不能入住该房屋所造成的房租损失,故本院酌定被告应当自逾期交房之次日起(2017年6月1日)按照总房款日万分之一的标准向原告支付违约金。
《商品房买卖合同》约定,开发商公司应当在2017年7月31日(房屋交付使用后60日内)前,将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局,约定时限内未报送或报送资料不齐未被房管部门受理的,按日向买受人支付总房款0.01%违约金。
该条款对开发商交付房屋后办理房屋产权初始登记的时间做出限制,其目的是督促开发商企业尽快为买房人办理房屋产权证书。但申请房屋所有权初始登记应当提交的材料包括房屋已竣工的证明材料,现涉案房屋未取得竣工备案表,导致开发商公司未能按照合同约定时间交付房屋,该房屋并不具备房屋所有权初始登记的条件,逾期交房势必会导致逾期办理房屋产权初始登记,如因涉案小区未进行竣工验收导致开发商公司再次承担逾期办理产权初始登记的违约责任,对开发商而言确不公平,且购房者亦未因涉案房屋未进行权属初始登记产生实际损失。
综合考虑本案实际情况,故原告购房者主张开发商公司支付逾期办理房屋产权初始登记违约金,本院不予支持。
本案中,原告主张被告赔偿租房经济损失20000元及为涉案房屋安装地暖,理由不当,本院不予支持。

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