律师随笔
购买的房子实际面积与合同约定不符如何解决
作者：崔新江 律师 时间：2015年06月03日
一、我国法律明文规定，当售房者交付使用的房屋套内建筑面积不相符的时候，如果合同有约定的就按照合同约定的地方的办理，如果合同没有约定或约定不明确的，就要按照3％的实际价结算，超过3％部分的房价款由售房者双倍返还。
具体法律规定来自于：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，出卖人交付使用的商品房套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
1、商品房面积误差比绝对值（（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积）在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；商品房面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
2、买受人同意继续履行合同，商品房实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；商品房实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
二、当然，房子的面积不是你说不相符就一定是的。
在我国商品房面积的测量报告必须由有资质的测量公司提供，第一是由国家测绘局主管，第二要颁发资质证，当你要看测绘报告的时候，一定要看这个测绘公司是否具有这些资格。购房人入住以后，可以组织全楼的业主或是成立业主委员会，进行集体复测，测量全楼的建筑面积、公摊面积等。只有这样才能测出商品房的实际面积，发现问题，也只有掌握了这个证据，才能向开发商索赔。而且这样做的动作必须快，否则开发商有可能已经规避了该问题或是被宣告破产，不仅得不到赔偿，还要支出测量费用。
三、另外，虚传一手。
购房者验收新房时需要验收的重点部位有：（1）、详细检查房屋质量问题，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象。（2）、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。（3）、检查水、电、天然气、上下水管等是否开通和能否正常使用。（4）、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题。（5）、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题。对发现的问题要在验楼单上注明，如果确实属于不能收房的，要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章。
四、在签合同的时候一定要坚持保留该项“解约权”，当发现房屋面积不相符时，依约解除购房合同，给自己一个“退出”的机会。大家在购房的时候也不要嫌弃检查的琐碎，有时候这些细节会决定了你买的房子住的舒不舒坦，过程能否顺利。
具体法律规定来自于：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，出卖人交付使用的商品房套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
1、商品房面积误差比绝对值（（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积）在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；商品房面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
2、买受人同意继续履行合同，商品房实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；商品房实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
二、当然，房子的面积不是你说不相符就一定是的。
在我国商品房面积的测量报告必须由有资质的测量公司提供，第一是由国家测绘局主管，第二要颁发资质证，当你要看测绘报告的时候，一定要看这个测绘公司是否具有这些资格。购房人入住以后，可以组织全楼的业主或是成立业主委员会，进行集体复测，测量全楼的建筑面积、公摊面积等。只有这样才能测出商品房的实际面积，发现问题，也只有掌握了这个证据，才能向开发商索赔。而且这样做的动作必须快，否则开发商有可能已经规避了该问题或是被宣告破产，不仅得不到赔偿，还要支出测量费用。
三、另外，虚传一手。
购房者验收新房时需要验收的重点部位有：（1）、详细检查房屋质量问题，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象。（2）、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。（3）、检查水、电、天然气、上下水管等是否开通和能否正常使用。（4）、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题。（5）、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题。对发现的问题要在验楼单上注明，如果确实属于不能收房的，要详细写明不能收房的原因并要求开发商签字盖章。
四、在签合同的时候一定要坚持保留该项“解约权”，当发现房屋面积不相符时，依约解除购房合同，给自己一个“退出”的机会。大家在购房的时候也不要嫌弃检查的琐碎，有时候这些细节会决定了你买的房子住的舒不舒坦，过程能否顺利。
