律师随笔
在郑州市出租房屋是否交税以及交税的额度
作者：崔新江 律师 时间：2015年07月26日
《河南省房屋租赁管理办法》7月1日起正式实施。
对于“郑漂一族”来说，这不啻于一个晴天霹雳。因为最新出台的河南省房屋租赁管理办法规定：房屋出租必须登记备案，并缴纳营业税、房产税、个人所得税、手续费、土地收益金等一系列税费。
这也许就意味着你的房租要涨了。
一、房屋租赁的定义
该《办法》最显眼的地方是对房屋租赁的概念重新进行了定义。之前相关法律对房屋租赁的解释以产权来界定，是房屋所有权人作为出租人将其 房屋对外出租，由承租人向出租人交付租金；《办法》对该概念进行了延伸，拥有所有权、合法使用权或者管理权的自然人、法人或其他组织，都可以把房子对外出租。
同时，该《办法》明确了管理范围，即适用于河南省城市、镇规划区范围内的房屋租赁及其相关监督管理活动。
二、如何界定“群租”
房租越来越高，几个人寻求合租成为很多年轻人租房的选择，以此减轻房租负担，也就是人们常说的“群租”，在北京、上海等城市，对“群租”都有明确的要求。
对此，此次郑州市出台的房屋租赁联合管理实施方案对“群租”有了界定范围，一是集中出租房屋供他人居住,出租房屋达到15间或居住使用人达到30人以上；二是出租居住房屋人均居住面积低于5平方米，每个房间居住人数超过2人。对于出租房屋达15间或者居住使用人在30人以上的，出租房屋者，需要到公安部门签订出租房屋治安协议。
此外，只要不违反这些规定的，郑州允许“合租”。
三、五类房屋不得出租
当前，房屋租赁特别是农村集体土地上的房屋租赁基本上没有纳入政府管理，城市房屋出租存在出租房屋不安全、消防措施不完善、治安混乱等问题，由 “群租”、“住改商”、危险房屋出租等造成火灾致人伤亡、房屋倒塌事件时有发生。从源头规范租赁市场秩序。《办法》第十条规定，有下列五项情形之一的房 屋，不得出租：(一)属于违法建筑的；(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；(三)经鉴定为危险房屋的；(四)违反规定改变房屋使用性质或者用 途的；(五)有法律、法规和规章规定禁止出租的其他情形的。
四、《河南省房屋租赁管理办法》是如何规定课税
根据税法规定，房屋出租需要缴税。
1，是房产税，按照月租金的12%征收;
2，是营业税，按照月租金的5%征收，加上城建税和教育费附加，合计在5.5%左右;
3，是土地使用税，郑州市对城市建成区划分了5个地段，按面积计征;
4，是印花税。2012年以前，郑州市按照综合税率5%进行征收。郑州市根据实际情况，经与相关部门协调，对个人出租房屋的，月租金在3万元以下的，按照月租金的4%征收。
凡是出租房屋的单位和个人，应以真实有效的房屋租赁合同或协议记载的房产租金收入为计税依据。对于已经办理税务登记的个人出租房屋纳税人，个人或者个体工商户的月营业额在3万元以下的免征营业税。
个人出租住宅用于居住，月租未达到3万元起征点的，营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税和土地使用税，全部免征，只针对房产税，按照租金收入的4%进行征税。举例来说，房屋月租金1000元的话，需要缴税40元;如果超过3万元，则需要缴纳营业税(月租金的1.5%)、城建税(营业税数额的7%、5%、1%)、教育费附加(营业税税额的3%)、地方教育附加(营业税税额的2%)、房产税(租金收入的4%)、个人所得税(租金收入的2%)，印花税和土地使用税免征。
对于“郑漂一族”来说，这不啻于一个晴天霹雳。因为最新出台的河南省房屋租赁管理办法规定：房屋出租必须登记备案，并缴纳营业税、房产税、个人所得税、手续费、土地收益金等一系列税费。
这也许就意味着你的房租要涨了。
一、房屋租赁的定义
该《办法》最显眼的地方是对房屋租赁的概念重新进行了定义。之前相关法律对房屋租赁的解释以产权来界定，是房屋所有权人作为出租人将其 房屋对外出租，由承租人向出租人交付租金；《办法》对该概念进行了延伸，拥有所有权、合法使用权或者管理权的自然人、法人或其他组织，都可以把房子对外出租。
同时，该《办法》明确了管理范围，即适用于河南省城市、镇规划区范围内的房屋租赁及其相关监督管理活动。
二、如何界定“群租”
房租越来越高，几个人寻求合租成为很多年轻人租房的选择，以此减轻房租负担，也就是人们常说的“群租”，在北京、上海等城市，对“群租”都有明确的要求。
对此，此次郑州市出台的房屋租赁联合管理实施方案对“群租”有了界定范围，一是集中出租房屋供他人居住,出租房屋达到15间或居住使用人达到30人以上；二是出租居住房屋人均居住面积低于5平方米，每个房间居住人数超过2人。对于出租房屋达15间或者居住使用人在30人以上的，出租房屋者，需要到公安部门签订出租房屋治安协议。
此外，只要不违反这些规定的，郑州允许“合租”。
三、五类房屋不得出租
当前，房屋租赁特别是农村集体土地上的房屋租赁基本上没有纳入政府管理，城市房屋出租存在出租房屋不安全、消防措施不完善、治安混乱等问题，由 “群租”、“住改商”、危险房屋出租等造成火灾致人伤亡、房屋倒塌事件时有发生。从源头规范租赁市场秩序。《办法》第十条规定，有下列五项情形之一的房 屋，不得出租：(一)属于违法建筑的；(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；(三)经鉴定为危险房屋的；(四)违反规定改变房屋使用性质或者用 途的；(五)有法律、法规和规章规定禁止出租的其他情形的。
四、《河南省房屋租赁管理办法》是如何规定课税
根据税法规定，房屋出租需要缴税。
1，是房产税，按照月租金的12%征收;
2，是营业税，按照月租金的5%征收，加上城建税和教育费附加，合计在5.5%左右;
3，是土地使用税，郑州市对城市建成区划分了5个地段，按面积计征;
4，是印花税。2012年以前，郑州市按照综合税率5%进行征收。郑州市根据实际情况，经与相关部门协调，对个人出租房屋的，月租金在3万元以下的，按照月租金的4%征收。
凡是出租房屋的单位和个人，应以真实有效的房屋租赁合同或协议记载的房产租金收入为计税依据。对于已经办理税务登记的个人出租房屋纳税人，个人或者个体工商户的月营业额在3万元以下的免征营业税。
个人出租住宅用于居住，月租未达到3万元起征点的，营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、印花税和土地使用税，全部免征，只针对房产税，按照租金收入的4%进行征税。举例来说，房屋月租金1000元的话，需要缴税40元;如果超过3万元，则需要缴纳营业税(月租金的1.5%)、城建税(营业税数额的7%、5%、1%)、教育费附加(营业税税额的3%)、地方教育附加(营业税税额的2%)、房产税(租金收入的4%)、个人所得税(租金收入的2%)，印花税和土地使用税免征。
