律师随笔
租赁房屋，如果装修则产生的费用由谁承担
作者：崔新江 律师 时间：2017年04月28日
租房子的时候，很多人会遇到房屋装修问题。在租来的房子里搞装修，可能改变房屋原有结构，甚至破坏房体。一些装修材料无法与房屋分离，租赁期届满，这些带不走的东西怎么办？装修房子发生的费用又该由谁承担？在租房合同无效、提前解除、租期届满等情况下，法律分别是如何规定的？
一、合同无效，装饰、装修费用谁出。
《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，装修租来的房屋，应当取得房东的同意。
在租赁合同无效的情况下，如果装饰、装修房屋是经房东同意后进行的，对于未与房屋形成附合的装饰、装修，例如空调等可以拆下来并且不会损害房屋的电器，如果房东同意，可以折价归房东所有；如果房东不同意折价购买，可由房客拆除并恢复原状。对于已经和房屋形成附合的装饰、装修，例如已经装修好的门、窗等，如果房东同意利用，可折价归房东所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担产生的费用。
如果房客未经房东同意装饰、装修或者扩建了房屋，发生的费用由房客负担，且房东有权要求房客恢复原状或者赔偿损失。
一般情况下，因为房东对于房屋的情况更为了解，也负有更大的注意义务，如果因为房屋本身原因导致合同无效，对于装修损失，房东过错较大，应当承担更多的责任。
二、租赁合同解除，根据违约责任确定费用承担。
房屋租赁合同有效，但在租赁期中，因各种原因导致合同提前解除，此时，装修产生的费用该怎么算？
房客经房东同意装饰、装修房屋，租赁期内因房东违约导致合同解除的，房东应赔偿剩余租赁期内装饰、装修残值损失，即房屋剩下的装饰、装修的价值。
因房客违约导致合同解除的，房东无需赔偿房客装饰、装修损失。当然，如果房客的装饰、装修价值较大，且房东同意继续利用的，应予以适当补偿。
双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰、装修残值损失由双方根据各自的过错承担责任。
因不可归责于双方的事由导致合同解除的，如地震、海啸等不可抗力，剩余租赁期内的装饰、装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
如果房客未经房东同意装饰、装修或者扩建房屋，发生的费用由房客负担，房东有权请求房客恢复原状或者赔偿损失。
三、租赁合同期间届满，装饰、装修费用如何确定。
现实中，租赁合同期间届满包括两种情况，一种是常见的正常履行期届满，另外一种是合同无效，但是约定的履行期间届满。
在一般的房屋租赁合同中，房客经房东同意装饰、装修，租赁期间届满时，除有特别约定以外，房东收回租赁房屋，不承担补偿房客附合装饰、装修费用的责任，而房客按照现状交回房屋，也不承担恢复原状的义务。
如果房客未经房东同意装饰、装修或者扩建房屋，发生的费用由房客负担，房东有权请求房客恢复原状或者赔偿损失。
上述文章内容来源于河南法制报。
一、合同无效，装饰、装修费用谁出。
《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，装修租来的房屋，应当取得房东的同意。
在租赁合同无效的情况下，如果装饰、装修房屋是经房东同意后进行的，对于未与房屋形成附合的装饰、装修，例如空调等可以拆下来并且不会损害房屋的电器，如果房东同意，可以折价归房东所有；如果房东不同意折价购买，可由房客拆除并恢复原状。对于已经和房屋形成附合的装饰、装修，例如已经装修好的门、窗等，如果房东同意利用，可折价归房东所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担产生的费用。
如果房客未经房东同意装饰、装修或者扩建了房屋，发生的费用由房客负担，且房东有权要求房客恢复原状或者赔偿损失。
一般情况下，因为房东对于房屋的情况更为了解，也负有更大的注意义务，如果因为房屋本身原因导致合同无效，对于装修损失，房东过错较大，应当承担更多的责任。
二、租赁合同解除，根据违约责任确定费用承担。
房屋租赁合同有效，但在租赁期中，因各种原因导致合同提前解除，此时，装修产生的费用该怎么算？
房客经房东同意装饰、装修房屋，租赁期内因房东违约导致合同解除的，房东应赔偿剩余租赁期内装饰、装修残值损失，即房屋剩下的装饰、装修的价值。
因房客违约导致合同解除的，房东无需赔偿房客装饰、装修损失。当然，如果房客的装饰、装修价值较大，且房东同意继续利用的，应予以适当补偿。
双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰、装修残值损失由双方根据各自的过错承担责任。
因不可归责于双方的事由导致合同解除的，如地震、海啸等不可抗力，剩余租赁期内的装饰、装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
如果房客未经房东同意装饰、装修或者扩建房屋，发生的费用由房客负担，房东有权请求房客恢复原状或者赔偿损失。
三、租赁合同期间届满，装饰、装修费用如何确定。
现实中，租赁合同期间届满包括两种情况，一种是常见的正常履行期届满，另外一种是合同无效，但是约定的履行期间届满。
在一般的房屋租赁合同中，房客经房东同意装饰、装修，租赁期间届满时，除有特别约定以外，房东收回租赁房屋，不承担补偿房客附合装饰、装修费用的责任，而房客按照现状交回房屋，也不承担恢复原状的义务。
如果房客未经房东同意装饰、装修或者扩建房屋，发生的费用由房客负担，房东有权请求房客恢复原状或者赔偿损失。
上述文章内容来源于河南法制报。
