律师随笔
婚前一方出资，登记在另一方名下的房产，离婚时权属归谁
作者：崔新江 律师 时间：2018年03月27日
关于夫妻一方婚前个人出资或由父母出资，但登记在另一方名下的房产，该房屋在婚后归登记方单独所有，还是归夫妻共同共有？
关于此种情况下房屋产权的归属问题，《婚姻法》对此种情况未作明确规定，《婚姻法解释三》第十条也仅规定了夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可进行协商，若协商不成,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。但对于夫妻一方婚前个人出资或由父母出资，但登记在另一方名下房屋，该房屋在婚后归登记一方单独所有，还是归夫妻共同共有却没有明确规定。
在现实生活中，这种情况时有发生，有人认为房子登记在谁名下就归谁。也有人认为谁出资归谁所有，所以房屋应归出资方所有。在离婚诉讼中，当事人经常对此争议非常大。如果房产归出资人个人所有，那么对登记的一方显然是不公平的，也违反《物权法》规定的登记人为权利人的规定。如果房产单纯归登记人所有，那么出资人或出资人的父母支付房款，却对房屋没有任何权利，对出资人来说显然是不公平的。夫妻双方均是遵循自愿的原则愿结婚的，一般很难认定另一方是为了得到房产假意结婚骗取房产的行为。
一般观点认为：夫妻一方婚前个人出资或由父母出资购买房屋，但登记在另一方名下，从性质上说属于以结婚为条件的附条件赠与，只要双方自愿登记结婚了，该赠与就发生了法律效力。除非出资方明确表示出资购买的房屋归登记方所有，登记在另一方名下的房屋应认定为夫妻共同财产。
所以在这里出资方的证明义务就比较重，其要能够证明是以结婚为目的，比如可以从结婚、购房的时间节点，出资方限购、中介证明等方面进行举证，这是出资方的举证义务。如果出资方能够证实是以结婚为目的，那么法院一般推定为夫妻共同财产，除非登记一方能够证实当事出资方明确表示归登记一方所有，所以，登记一方即存在反向证明义务，即如果其证明不了当时出资方明确表示归登记一方所有，那么其应承担不利的法律后果，即推定为夫妻共同财产。
如果双方婚前都出资了，购买的房屋仅登记在一方名下，那怎么办？本律师认为其与上述一方出资的情况基本相依，未登记一方有义务证明是以结婚为目的的共同购房，达到了这个证明要求，则可推定为夫妻共同财产，否则则可能为其他法律关系了。
广东高院2012年《全省民事审判工作会议纪要》广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）之“（三）关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，离婚时如何处理的问题。65.以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。”
如前所述，婚前共同出资买房，如果房屋登记在双方名下，双方的合法权利都能得到法律的保护。但是，婚前共同出资买房只登记在一方名下，离婚时非登记方就很可能会面临法律风险。因此，为避免日后可能存在的纠纷，婚前共同出资买房时，应当注意以下事项：
一、是非登记方对于该财产的权属应当有清晰的认识。司法经验表明，婚恋中的双方通常都是感情深时恨不得掏心挖肺，感情破裂时就锱铢必较了，这是人之常情。然而，这种”人之常情“在法律中却是不适用的。我国《物权法》不动产的权属采取登记主义。法院对于不动产所有权归属认定以权属证明证书为准，而对涉诉房屋合伙投资事实的认定在现有情况下非常困难。此外，登记方对于所有不动产的处分拥有绝对的自由，非登记方无权干涉。对于这些，非登记方都必须有清晰的认识。
二、是如果共同购房过程中存在赠与、借贷、合伙投资等事实，应当签订书面协议。购房过程中，银行转账记录只能证明金钱来往，而无法证明赠与、借贷、合伙投资等事实。因此，如果双方对于所购房屋权属有约定，应当签订书面协议约定份额，以避免日后产生不必要的争议。
三、是如果非登记方希望自身权益获得法律保障，可以通过在与登记方协商增加自己为共同所有人进行房屋变名登记。通过完善权属登记，无疑是最好、最有效的维护自身权益和避免纠纷的方式。
关于此种情况下房屋产权的归属问题，《婚姻法》对此种情况未作明确规定，《婚姻法解释三》第十条也仅规定了夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可进行协商，若协商不成,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。但对于夫妻一方婚前个人出资或由父母出资，但登记在另一方名下房屋，该房屋在婚后归登记一方单独所有，还是归夫妻共同共有却没有明确规定。
在现实生活中，这种情况时有发生，有人认为房子登记在谁名下就归谁。也有人认为谁出资归谁所有，所以房屋应归出资方所有。在离婚诉讼中，当事人经常对此争议非常大。如果房产归出资人个人所有，那么对登记的一方显然是不公平的，也违反《物权法》规定的登记人为权利人的规定。如果房产单纯归登记人所有，那么出资人或出资人的父母支付房款，却对房屋没有任何权利，对出资人来说显然是不公平的。夫妻双方均是遵循自愿的原则愿结婚的，一般很难认定另一方是为了得到房产假意结婚骗取房产的行为。
一般观点认为：夫妻一方婚前个人出资或由父母出资购买房屋，但登记在另一方名下，从性质上说属于以结婚为条件的附条件赠与，只要双方自愿登记结婚了，该赠与就发生了法律效力。除非出资方明确表示出资购买的房屋归登记方所有，登记在另一方名下的房屋应认定为夫妻共同财产。
所以在这里出资方的证明义务就比较重，其要能够证明是以结婚为目的，比如可以从结婚、购房的时间节点，出资方限购、中介证明等方面进行举证，这是出资方的举证义务。如果出资方能够证实是以结婚为目的，那么法院一般推定为夫妻共同财产，除非登记一方能够证实当事出资方明确表示归登记一方所有，所以，登记一方即存在反向证明义务，即如果其证明不了当时出资方明确表示归登记一方所有，那么其应承担不利的法律后果，即推定为夫妻共同财产。
如果双方婚前都出资了，购买的房屋仅登记在一方名下，那怎么办？本律师认为其与上述一方出资的情况基本相依，未登记一方有义务证明是以结婚为目的的共同购房，达到了这个证明要求，则可推定为夫妻共同财产，否则则可能为其他法律关系了。
广东高院2012年《全省民事审判工作会议纪要》广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）之“（三）关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，离婚时如何处理的问题。65.以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。”
如前所述，婚前共同出资买房，如果房屋登记在双方名下，双方的合法权利都能得到法律的保护。但是，婚前共同出资买房只登记在一方名下，离婚时非登记方就很可能会面临法律风险。因此，为避免日后可能存在的纠纷，婚前共同出资买房时，应当注意以下事项：
一、是非登记方对于该财产的权属应当有清晰的认识。司法经验表明，婚恋中的双方通常都是感情深时恨不得掏心挖肺，感情破裂时就锱铢必较了，这是人之常情。然而，这种”人之常情“在法律中却是不适用的。我国《物权法》不动产的权属采取登记主义。法院对于不动产所有权归属认定以权属证明证书为准，而对涉诉房屋合伙投资事实的认定在现有情况下非常困难。此外，登记方对于所有不动产的处分拥有绝对的自由，非登记方无权干涉。对于这些，非登记方都必须有清晰的认识。
二、是如果共同购房过程中存在赠与、借贷、合伙投资等事实，应当签订书面协议。购房过程中，银行转账记录只能证明金钱来往，而无法证明赠与、借贷、合伙投资等事实。因此，如果双方对于所购房屋权属有约定，应当签订书面协议约定份额，以避免日后产生不必要的争议。
三、是如果非登记方希望自身权益获得法律保障，可以通过在与登记方协商增加自己为共同所有人进行房屋变名登记。通过完善权属登记，无疑是最好、最有效的维护自身权益和避免纠纷的方式。
