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律师随笔

农村宅基地房屋到底能不能买?法律后果到底怎么样?

作者:郭永康律师  时间:2018年06月12日
【最高人民法院民一庭意见】
合同无效后,若一方当事人对合同无效存在过错,且对方当事人因此遭受损失的,过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿,所赔偿的损失限于信赖利益(包括直接损失和间接损失),不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。认定损失赔偿数额时,应根据案件具体情形判断吝项损失应否全额赔偿;若受害人也存在过错的,受害人应根据自己的过错程度承担相应的责任。
【案情简介】2007年4月1日,王某与某村村民委员会(以下简称村委)签订了《砖厂承包合同书》,约定村委将村里一窑厂承包给王某,承包期限为5年,窑厂所需土源由村委提供,用地手续由村委负责办理。每年的承包费2万元整,第一年的承包费在签合同时预交,第2年至第5年的承包费须在本年的4月1日前一次性交齐。该合同后附有一图纸,明确了窑厂取土的具体位置。该合同签订当日,王某向村委预交第一年的承包费2万元整。合同签订后,王某开始修建砖窑,并购买了相关设备。后村委向当地土地矿产管理局申请办理用地手续时被告知,约定取土之土地为耕地,并在基本农田保护区内,故村委的申请未被批准。双方因此发生纠纷,王某遂向法院提起诉讼,要求村委返还承包费2万元,并赔偿损失80万元,具体包括:(1)修建砖窑的费用5万元;(2)因提供不出成品砖,需要向第三方支付的违约金3万元;(3)购买制砖设备费用22万元;(4)承包期内砖厂可得的经营利润50万元。诉讼中,一审法院委托当地物价局对涉案砖厂经营收入进行资产价值认定,该局认定涉案砖厂在正常情况下,扣除所有费用每年经营利润为8万元。
【法院裁判情况】一审法院认为:
王某和村委约定取土之土地为耕地,且属于基本农田保护区,依据《土地管理法》第36条以及《基本农田保护条例》第17条规定,关于取土之地点的约定应为无效。因该条款为涉案合同的核心条款,该条款无效导致整个合同的目的无法实现。故整个合同亦无效。对合同无效,双方均存在过错,但村委作为集体土地的管理者。理应清楚土地性质,故其对合同无效存在主要过错.应承担70%的责任。依据《合同法》第58条规定,一审法院认定村委应将2万元承包费退还王某,同时按照70%的比例向王某赔偿损失,具休包括修建砖窑的费用5万元、购买设备的费用22万元、向第三方支付的违约金3万元、物价局认定的5年的预期经营利润40万元。据此,一审法院判决:《砖厂承包合同书》无效,村委应返还王某承包费2万元,并向王某赔偿损失49万元[(5+3+22+40) x70%=49]    村委不服一审判决,就损失赔偿数额提起上诉。
 二审法院认为:涉案合同违反法律、法规强制性规定,应为无效。村委对合同无效存在主要过错,依据《合同法》第58条规定,应赔偿由此给对方造成的损失。物价局认定的预期经营利润40万元属于合同履行后可得利益,不属于应予赔偿的范围。所购买设备不专属于涉案合同,仍可继续使用,不应全额赔偿,王某也已另行与第三方签订了承包合同,但合同无效的确导致了设备在一定期间内的闲置,故酌定折旧费5万元。一审法院关于损失赔偿数额的认定有所不当,应予纠正。王某对合同无效也存在过错,对自己所受损失应自行承担30%的责任。据此,二审法院维持了一审判决关于合同无效及返还2万元承包费的认定,改判村委应向王某赔偿损失9. 1万元〔(5十3+5) x70%二9.1]
【主要观点及理由】本案的争议焦点是:合同被认定无效后,《合同法》第58条规定的“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的范围如何界定?《合同法》对此没有更为详细的规定,审判实践中对此问题的认定也不统一,本案一、二审判决在认定上的差异也反映了目前存在的两种主要观点:
第一种观点认为,合同无效后,有过错一方应当赔偿对方因此受到的所有损失,包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益
第二种观点认为,合同无效后,有过错一方赔偿对方损失是基于缔约过失责任,赔偿的范围限于“信赖利益”,不包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益,并且适用过失相抵规则。
经研究,我们同意第二种观点,具体理由如下:(一)合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任 合同无效后,依据《合同法》第58条和第59条的规定,产生三种法律后果:(I)返还财产或折价补偿;(2)赔偿损失;(3)取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。关于“返还财产或折价补偿”的性质,一般认为是基于物上请求权或不当得利请求权,本案中村委应返还王某已支付的2万元承包费即属于此;关于“收归国家所有或者返还集体、第三人”的性质,一般认为是基于行政责任或侵权责任;关于赔偿损失的性质,学理上一般认为是缔约过失责任。缔约过失责任以先合同义务为前提,所谓先合同义务,是指当事人为缔约而接触磋商之时,基于诚实信用原则而产生的协力、告知、阐明、保护、照顾、保密等义务。违反先合同义务,给对方造成损害的,则构成“缔约上过失”,发生“缔约过失责任”。

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