最高法判定：商品房烂尾情况下解除购房合同后银行贷款应由出卖人承担，购房人无需承担还款责任！
导读：购买商品往后，开发商未按照约定期限交付房屋，购房者可以行使解除权解除与开发商签订的《商品房预售合同》，那么在按揭贷款买房情况下，与银行签署的借款合同、抵押合同如何处理，贷款如何偿还，最高人民法院（2019）最高法民再245号案例给出了答案，并且245号案例被很多法院在审理类似案件时予以引用！

（2019）最高法民再245号案件，历经一审、二审改判、再审撤销，系由最高法院审判委员会讨论决定，并于2021年1月7日公开发布，具有很强的指导性和典型性。

【245号案件裁判要旨】
本案中，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还银行，购房者等三人不负有返还义务。

案例索引

（2019）最高法民再245号，王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书
案件当事人

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王忠诚、王琪博、王琪宝。
被申请人（一审原告、二审上诉人)：中国建设银行股份有限公司青海省分行。
一审第三人、二审被上诉人：青海越州房地产开发有限公司。

最高院判决理由：
最高法院认为，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。
▍关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题
《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
▍关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题
案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。
▍关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题
本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。
但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
综上，建行青海分行请求王忠诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王忠诚等三人承担。王忠诚等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。来源：最高法

此份判决的重要性：
这份判决作出于2020年12月3日，它并不是一份普通的判决：
（1）它由最高审判机关即最高法院作出，并非某家不知名地方法院的即兴之作；
（2）它是再审判决书，之前已经过了一审、二审，一审青海西宁中院认为应由开发商返还贷款，二审青海高院改判认为应由购房人返还贷款，再审一锤定音，维持一审判决；
（3）它由最高法院审判委员会讨论作出，只有重大疑难复杂案件才需要经过审判委员会讨论，由此可见245号判决的分量；
（4）它还被评选为最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例。

245号判决示范效应：
245号判决作出后，认为应由开发商而非购房人向银行返还贷款，从某种程度上说几成司法定论，245号判决正持续引发示范效应。
以“（2019）最高法民再245号”为关键词进行全文检索，有40多篇判决书，可以看到在当事人援引245号判决的场合，法院几乎全部支持购房人的主张，判决开发商直接向银行返还贷款，说理表述上多来源于245号判决。
例如：
(2021）粤09民终1377号民事判决认为，虽然朱冠旭是按揭贷款合同的相对方，但朱冠旭对商品房买卖合同与按揭贷款合同被解除均不存在过错，在朱冠旭未取得商铺却又支付了首期款的情况下，再要求朱冠旭继续偿还剩余的贷款及利息，无疑是不合理地加重了朱冠旭的负担，必然导致各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，朱冠旭依法不负有返还剩余贷款本金及利息的义务。
(2021）闽0825民初2917号民事判决认为，工行连城支行主张曹薇与建铭公司共同返还结欠的购房贷款本息。因建铭公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用曹薇支付的首付款及工行连城支行按揭贷款，工行连城支行依据贷款合同的约定既享有抵押权，又同时享有对曹薇的债权，曹薇未取得房屋，却支付了首付款，又需要偿还按揭贷款，明显不合理地加重了曹薇负担，各方权利义务失衡，有违公平原则，工行连城支行要求曹薇与建铭公司共同返还结欠的购房贷款本息，本院不予支持。
(2022）辽12民终192号民事判决认为，本案案情与最高人民法院（2019）最高法民再245号案类似，按照同案同判的原则，一审法院判决王兴旺不承担还款责任并无不当，本院对中国银行的上诉请求不予支持。
(2021）川01民终12655号民事判决认为，最高人民法院（2019）最高法民再245号案件，经过最高人民法院审判委员会讨论决定，其考虑了按揭贷款商业模式的各种权利义务关系，如何公允、正确评价借款合同权利义务、如何理解“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定内容。一审判决的论证与结论和最高人民法院（2019）最高法民再245号判决逻辑一致，招商银行的类似上诉理由，可以通过最高人民法院（2019）最高法民再245号判决的说理予以回应。
(2022）辽01民终2965号民事判决，裁判日期：2022.06.13。银行上诉提出，上诉人与被上诉人签订的《个人购房借款担保合同》第三十五条35.4项约定：“本合同项下债权债务及抵押权不因借款人签署的商品房买卖合同或销售协议的终止/解除而终止/解除”，上述约定并未违反法律禁止性规定，双方互负义务并做了字体加粗提示的情况下，上述约定条款合法有效，即使两名被上诉人之间的《商品房买卖合同》解除，三方之间签订的《个人购房借款担保合同》也并不因此解除，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定仅是操作指引性的规定，如果仅以司法解释中的非强制性规定就认定此合同条款无效而解除合同，则会使已经形成的法律关系处于不确定状态，从而违反了民事法律的精神与原则。一审、二审均认定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之规定，现案涉《商品房买卖合同》及《个人房产抵押贷款合同》均已解除，故依法应由被上诉人辽宁京丰置业有限公司向上诉人返还购房贷款并向被上诉人陈诗佳返还购房款的本金及利息。
(2022）吉02民终539号民事判决，裁判日期：2022.05.31。法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，案涉商品房买卖合同及借款合同依法解除后，桥山公司作为出卖人应将购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人中国银行永吉支行和买受人侯立森。故侯立森主张桥山公司向其返还已向中国银行永吉支行偿还的贷款本息及相关利息损失，具有事实及法律依据，本院予以支持。
(2022）湘0304民初967号，裁判日期：2022.05.09。建设银行湘潭分行陈述，如法院判决解除《个人住房（商业用房）借款合同》，请求法院判决相关当事人归还第三人剩余贷款本息。法院认为，关于后续贷款本息，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即买受人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。本案中，《个人住房（商业用房）借款合同》的解除系开发商宝安鸿基房地产公司违约导致《商品房买卖合同》解除，田玉怀向建设银行湘潭分行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商宝安鸿基房地产公司承担。为了减少不必要的重复、繁琐和当事人的诉累，田玉怀请求由贷款的实际收取方即开发商宝安鸿基房地产公司直接将购房贷款返还建设银行湘潭分行，并无不妥。
(2021）辽0202民初3370号，裁判日期：2021.12.28。法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。该司法解释规定了商品房买卖合同、商品房担保贷款合同解除后购房贷款本息的返还义务主体系出卖人。现案涉商品房买卖合同、商品房担保贷款合同均已被解除，原告银行向被告购房人主张偿还贷款合同解除前的欠款与上述法律规定相矛盾，其主张无法律依据，本院不予支持。

对烂尾楼购房人的风险提示：
1、选择解除购房合同还是继续履行，并不是一个容易抉择的问题。即便按照245号判决所确立的对购房人最有利的意见，解除购房合同后，开发商有无能力返还首付款存在疑问，购房人选择解除合同可能意味着既拿不回首付款又失去对房屋建成的期待。
2、解除合同涉及开发商和银行等多个主体利益，对于一般购房人来说，时间、金钱、停贷可能产生的征信不良记录等诉讼成本不得不考虑。
3、如果不解除合同，就需要充分考虑商品房是否有交付的可能性、继续偿还的贷款将来可能会变成损失，毕竟如果解除合同后，开发商虽然可能无能力返还首付款，但至少及时防治继续偿还贷款的损失。
4、商品房烂尾不仅是法律问题，更是经济和金融问题，不要指望通过政府解决，因为政府不是接盘侠，不是主导方，解决问题主要还是要依靠市场的力量，所以，政府的职责，是在其中引导和推动，破除各种障碍，积极促成盘活烂尾楼。