成功案例
代理房产案为委托人成功取得房产
作者：石文辉 律师 时间：2019年01月21日
时间：2019年1月20日；团队：北京盈科（海口）律师事务所-盈辉律师团队；团队负责人：石文辉律师。
申请人：某开发商
被申请人：张某
被申请人的委托代理人：北京盈科（海口）律师事务所-盈辉律师团队石文辉律师；
受理单位：海南仲裁委员会
代理阶段：仲裁
（为保护委托人的隐私，当事人及相关信息已做修改。）
一、基本案情
2013年，开发商与张某签订《商品房买卖合同》，合同约定张某以总价款50万元购买开发商处房产，付款方式为：买受人在签署合同当日支付购房款人民币47万元，余款5%于交房前付清。《商品房买卖合同》办理备案后，张某支付47万元，5%的余款未付。
2018年8月，开发商向张某发送《催款告知函》，要求张某交清余款。张某并未受到开发商发送的《催款告知函》。
2018年9月，开发商向海南省仲裁委员会申请仲裁，要求解除与张某签订《商品房买卖合同》，认为张某拒不履行合同的主要义务的违约行为已经导致双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现。
张某接收到仲裁委员会应仲裁通知书后，遂委托北京盈科（海口）律师事务所石文辉律师代理本案，维护自身的合法权益。
审理中，张某向开发商账户转付购房余款3万元。
二、代理意见（节选）
团队接受委托以后，多次与委托人沟通案情，向委托人收集涉案的相关证据，例如《商品房买卖合同》、银行转账凭证、住户情况登记表等，多次与仲裁庭讨论案件情况，前往房屋所在地的不动产登记中心查询房屋的备案状态，团队多次研究案件情况，制定办案思路，进行头脑风暴、模拟庭审，认为本案的焦点在于委托人张某已经履行了合同的全部义务，开发商应继续履行合同，并向委托人张某交付房屋。开发商趁海南房价上涨之势提出解除买卖合同，有违诚实信用原则。代理意见如下：
（一）委托人已履行了合同的全部义务，开发商应当继续履行合同。
委托人张某早已支付了购房款的95%，已经履行了合同的主要义务，根据合同法的规定，委托人张某没有解除权。委托人张某收到仲裁委员会的通知后，积极主动支付剩余5%的尾款，已经履行了合同的全部义务，委托人张某不存在恶意拖欠或拒不履行合同义务的行为，开发商应当继续履行买卖合同。
（二）开发商趁海南房价上涨之势提出解除买卖合同，有违诚实信用原则。
开发商违反法律的强制性规定，也没有向委托人张某交付房屋钥匙，委托人张某更没有使用该购买的房屋，应视为房屋未交付，此时委托人张某支付剩余尾款不构成违约。而开发商的目的是将房屋卖出，在房屋已经出卖且已备案登记的情况下，以未支付少额购房款为由解除买卖合同，是趁海南房价上涨之势，通过解除合同获得更多利益，其行为违反了《民法通则》第七条及《合同法》第六条中的诚实信用原则，开发商应当继续履行买卖合同，按法律规定向委托人张某送达《入住通知书》、住宅质量保证书和住宅使用说明书等资料，并向委托人张某交付房屋。
三、代理结果
最终，海南省仲裁委员会采纳了我方的代理意见，不予支持开发商的申请解除《商品房买卖合同》的理由，如下：
申请人开发商与被申请人张某签订《商品房买卖合同》，合同中约定购房款金额为50万元。合同签订后至被申请人张某向申请人开发商共计支付购房款47万元，该金额所占总房款比例约为95%。仲裁中，被申请人张某向申请人开发商的银行账户转付剩余房款，现已履行完毕全部付款义务。此种情形并不符合《合同法》第九十四条之规定，申请人开发商以被申请人张某违约行为导致合同目的无法实现，严重损害申请人合法权益等理由申请解除合同的主张，不予支持开发商的请求。
【相关法条】
1、《合同法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
2、《民法通则》
第七条 民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。
申请人：某开发商
被申请人：张某
被申请人的委托代理人：北京盈科（海口）律师事务所-盈辉律师团队石文辉律师；
受理单位：海南仲裁委员会
代理阶段：仲裁
（为保护委托人的隐私，当事人及相关信息已做修改。）
一、基本案情
2013年，开发商与张某签订《商品房买卖合同》，合同约定张某以总价款50万元购买开发商处房产，付款方式为：买受人在签署合同当日支付购房款人民币47万元，余款5%于交房前付清。《商品房买卖合同》办理备案后，张某支付47万元，5%的余款未付。
2018年8月，开发商向张某发送《催款告知函》，要求张某交清余款。张某并未受到开发商发送的《催款告知函》。
2018年9月，开发商向海南省仲裁委员会申请仲裁，要求解除与张某签订《商品房买卖合同》，认为张某拒不履行合同的主要义务的违约行为已经导致双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现。
张某接收到仲裁委员会应仲裁通知书后，遂委托北京盈科（海口）律师事务所石文辉律师代理本案，维护自身的合法权益。
审理中，张某向开发商账户转付购房余款3万元。
二、代理意见（节选）
团队接受委托以后，多次与委托人沟通案情，向委托人收集涉案的相关证据，例如《商品房买卖合同》、银行转账凭证、住户情况登记表等，多次与仲裁庭讨论案件情况，前往房屋所在地的不动产登记中心查询房屋的备案状态，团队多次研究案件情况，制定办案思路，进行头脑风暴、模拟庭审，认为本案的焦点在于委托人张某已经履行了合同的全部义务，开发商应继续履行合同，并向委托人张某交付房屋。开发商趁海南房价上涨之势提出解除买卖合同，有违诚实信用原则。代理意见如下：
（一）委托人已履行了合同的全部义务，开发商应当继续履行合同。
委托人张某早已支付了购房款的95%，已经履行了合同的主要义务，根据合同法的规定，委托人张某没有解除权。委托人张某收到仲裁委员会的通知后，积极主动支付剩余5%的尾款，已经履行了合同的全部义务，委托人张某不存在恶意拖欠或拒不履行合同义务的行为，开发商应当继续履行买卖合同。
（二）开发商趁海南房价上涨之势提出解除买卖合同，有违诚实信用原则。
开发商违反法律的强制性规定，也没有向委托人张某交付房屋钥匙，委托人张某更没有使用该购买的房屋，应视为房屋未交付，此时委托人张某支付剩余尾款不构成违约。而开发商的目的是将房屋卖出，在房屋已经出卖且已备案登记的情况下，以未支付少额购房款为由解除买卖合同，是趁海南房价上涨之势，通过解除合同获得更多利益，其行为违反了《民法通则》第七条及《合同法》第六条中的诚实信用原则，开发商应当继续履行买卖合同，按法律规定向委托人张某送达《入住通知书》、住宅质量保证书和住宅使用说明书等资料，并向委托人张某交付房屋。
三、代理结果
最终，海南省仲裁委员会采纳了我方的代理意见，不予支持开发商的申请解除《商品房买卖合同》的理由，如下：
申请人开发商与被申请人张某签订《商品房买卖合同》，合同中约定购房款金额为50万元。合同签订后至被申请人张某向申请人开发商共计支付购房款47万元，该金额所占总房款比例约为95%。仲裁中，被申请人张某向申请人开发商的银行账户转付剩余房款，现已履行完毕全部付款义务。此种情形并不符合《合同法》第九十四条之规定，申请人开发商以被申请人张某违约行为导致合同目的无法实现，严重损害申请人合法权益等理由申请解除合同的主张，不予支持开发商的请求。
【相关法条】
1、《合同法》
第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
2、《民法通则》
第七条 民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。
