律师随笔
唯一住房能否被申请强制执行？
作者：石文辉 律师 时间：2018年08月09日
在司法实践中，执行“老赖”常常以法院不能强制执行其唯一住房为由而拒绝执行。那么，唯一住房能否被申请强制执行？接下来，通过律师实务案例以及最新法律规定进行讲解。
【基本案情】
执行异议人：赵某（硕士、工程造价师）
申请执行人：刘某
赵某于2006年4月购买一套住房，因其配偶在婚姻关系存续期间与刘某产生债务，法院判决赵某承担连带责任。该房产于2010年5月18日被法院查封。经查明赵某自2009年2月开始将该房屋出租给某公司，每年签订一次租赁合同。另查，2010年，赵某借款给其弟弟5万元，未归还。
赵某诉称：该房产用于出租是因为为躲避债主讨债只好带着孩子回老家居住，现在孩子已到上学年龄，且房屋租期已到，现在正准备回去居住。因此，作为异议人的唯一住房，请求法院停止对该房产的拍卖。
【法院裁判】
驳回异议人赵某的异议请求。
【律师解答】
本案中，异议房并非异议人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定，对被执行人及其所扶养的家属生活所必需的居住房屋，不得拍卖。该规定的立法宗旨是为了保障被执行人的基本居住问题，防止强制执行损害公民的基本生存权。本案赵某异议房产从2009年2月一直用于出租，并未实际居住，直到法院要拍卖房产才停止出租。综合考量该异议房屋的使用情况，以及异议人赵某的财产状况、职业背景。赵某有能力通过诸如租赁等其他方式解决基本居住问题，拍卖异议房产不影响赵某及其抚养家属的基本生存权，故法院拍卖赵某主张的唯一住房，于法有据。
问：唯一住房到底能否被申请强制执行？
对于被申请执行人的唯一住房与其为生活所必需的居住房屋有很大的区别，只有一套并不是生活所必需的住房。原则上对于生活所必需的住屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定，法院不得拍卖、变卖、抵债。但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条的规定，符合下列条件时，法院可以对“为生活所必需的居住房屋”进行拍卖、变卖或抵债。具体如下：
1、对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。这里说的扶养指的是特定亲属间一方须对他方承担生活供养责任的法律关系。
2、转移房产：执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。
3、申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
【相关法条】
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第6条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第20条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
【基本案情】
执行异议人：赵某（硕士、工程造价师）
申请执行人：刘某
赵某于2006年4月购买一套住房，因其配偶在婚姻关系存续期间与刘某产生债务，法院判决赵某承担连带责任。该房产于2010年5月18日被法院查封。经查明赵某自2009年2月开始将该房屋出租给某公司，每年签订一次租赁合同。另查，2010年，赵某借款给其弟弟5万元，未归还。
赵某诉称：该房产用于出租是因为为躲避债主讨债只好带着孩子回老家居住，现在孩子已到上学年龄，且房屋租期已到，现在正准备回去居住。因此，作为异议人的唯一住房，请求法院停止对该房产的拍卖。
【法院裁判】
驳回异议人赵某的异议请求。
【律师解答】
本案中，异议房并非异议人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定，对被执行人及其所扶养的家属生活所必需的居住房屋，不得拍卖。该规定的立法宗旨是为了保障被执行人的基本居住问题，防止强制执行损害公民的基本生存权。本案赵某异议房产从2009年2月一直用于出租，并未实际居住，直到法院要拍卖房产才停止出租。综合考量该异议房屋的使用情况，以及异议人赵某的财产状况、职业背景。赵某有能力通过诸如租赁等其他方式解决基本居住问题，拍卖异议房产不影响赵某及其抚养家属的基本生存权，故法院拍卖赵某主张的唯一住房，于法有据。
问：唯一住房到底能否被申请强制执行？
对于被申请执行人的唯一住房与其为生活所必需的居住房屋有很大的区别，只有一套并不是生活所必需的住房。原则上对于生活所必需的住屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定，法院不得拍卖、变卖、抵债。但是根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条的规定，符合下列条件时，法院可以对“为生活所必需的居住房屋”进行拍卖、变卖或抵债。具体如下：
1、对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的。这里说的扶养指的是特定亲属间一方须对他方承担生活供养责任的法律关系。
2、转移房产：执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的。
3、申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
【相关法条】
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第6条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第20条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
