洛阳市西工区肖某与某小区物业公司物业纠纷调解案【检索主题词】人民调解;物业纠纷;洛阳市西工区;社区人民调解委员会;拖欠物业费
【矛盾纠纷受理时间】2020-2-20
【矛盾纠纷类型】物业纠纷
【案情简介】
肖某是洛阳市西工区某老旧小区的业主，在该小区拥有2套房屋，房产证登记的总面积为68.8平方米。由于该小区已建成20余年，基础设施较为落后，疫情防控期间，小区物业公司为加大对进出人员的管理，在小区大门处新安装了一套门禁设施，要求每户居民在登记居住信息并缴纳2020年物业费后，可免费为每户发放3个门禁卡。2020年2月某日，肖某前往小区物业申请领取门禁卡，物业公司以肖某未缴纳物业费为由拒绝发放。肖某认为物业公司将物业费和门禁卡捆绑的做法不合理，便与物业经理韩某发生争执。韩某认为收取物业费开展物业服务是正常的行为，拒不退让，双方僵持不下。无奈之下，肖某来到社区人民调解委员会（以下简称“调委会”），请求帮助调解其与小区物业公司之间的纠纷。


【调解过程】
在接到肖某的调解申请后，调委会迅速组成调解小组，展开前期的调查工作。调解员了解到，该小区内有一个利用自家住房开设门诊进行腰椎拔罐的中医，平日外来人员进出频繁，车辆乱停乱放，为小区管理带来很大不便。当前正值疫情防控的关键时期。为了规范服务管理，堵塞疫情防控漏洞，物业公司为小区加装门禁，并提前1个月在各单元楼内张贴通知，告知业主需要在3月1日前办理门禁卡。大多数业主已经按照物业公司的要求缴纳了物业费并领取了门禁卡，但小区也有一小部分业主认为物业公司的做法不合理，拒绝将物业费与门禁卡捆绑。物业经理韩某告诉调解员，由于一些业主是租住户，所以需要出示物业缴费单来证明是该小区业主。物业公司也是迫于无奈才将物业费和门禁卡挂钩，以实现物业公司的正常服务管理。
掌握情况后，调解员对案件进行了分析研判。通过分析认为，这起纠纷表面上是门禁卡的发放问题，但实际上涉及到两个法律关系：一是业主未按照《物业服务合同》约定及时足额缴纳物业管理费，涉及合同违约的问题；二是物业公司将小区物业费与门禁卡发放进行捆绑，侵犯业主房屋居住权的问题。在查阅了相关法律条文后，调解员再次找到物业经理韩某并指出，物业公司催缴物业费情有可原，但小区业主有自由出入本小区的权利，利用门禁卡限制业主自由出入小区是违法行为。任何单位和个人不得侵犯私人对其私人财产行使占有、使用、收益、处分的权利。业主“进家门”是行使对房屋所有权和居住权的最基本权利。物业企业以缴纳物业费为条件发放门禁卡的行为，已经侵犯到业主对其所有房屋的占有权与使用权。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”因此，业主可以依法行使排除妨害请求权。在明确的法律条文面前，韩某认识到物业公司存在的错误，表示愿意免费为小区所有业主提供门禁卡，但是希望调解员能帮忙和肖某沟通，督促其及时足额缴纳物业费。调解工作有了初步进展。
为尽快促成问题解决，防止矛盾升级，调解员来到肖某家中，告知肖某物业公司已经做出了退让，愿意免费为所有业主发放门禁卡，但业主在享有相关物业管理服务权利的同时，也要承担按时缴纳物业费用的义务。首先，肖某与小区物业公司签订的《物业服务合同》中明确约定：“乙方（业主）应当在每年12月底前，及时足额缴纳下年度物业管理费用。”根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”其次，根据《物业服务收费管理办法》第十五条第三款规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。”最后，调解员耐心劝解肖某，如果长期拖缴物业费，不仅影响物业公司正常服务活动的开展，还会对个人信用造成影响，并且需要承担相应的法律责任。通过调解员释法明理的分析，肖某明白权利与义务是相对应的，物业不再将门禁卡和物业费用挂钩，自身的合法权利得到了维护，自己也要积极履行缴纳物业费用的义务，更不能触犯法律。最终在调解员调解下，双方达成一致意见。


【调解结果】
在调解员的主持下，双方签订调解协议如下：
1.按照每平方米0.36元的物业收费标准，肖某一次性支付给物业公司2020年物业管理费297元；
2.物业公司免费给肖某发放3个门禁卡，并承诺不再将门禁卡等相关设备与物业费用挂钩。
3.此次纠纷处理后，双方之间不能再因此事有其他纠纷和争议。
至此，纠纷得到解决，双方当事人对结果非常满意。


【案例点评】
本案涉及的物业纠纷问题较为常见。此类纠纷虽看似简单，但处理不好的话，极易引发业主与物业公司的群体性事件，因此需要调解员妥善处理，谨慎对待。在这起案件中，调解员能够快速找准定位，及时查找相关法律条文，迅速从纠纷中梳理出相关法律关系，对双方当事人进行法律知识宣传教育。由于由于调解员调解思路准确，方法得当，一针见血指出问题所在，使双方当事人在明确的法律条文面前，都能真正认识到自身的错误，最终促成纠纷圆满解决。