揭露小产权房的圈钱套路，二审改判！胡钦律师团队成功代理上诉人（一审原告）
审理法院：南宁市中级人民法院，案号：2019桂01民终2735号
关键词：小产权房，农村集体用地，三产用地，租赁，房屋买卖，消防

“地铁旺铺、即买即收租”、“低于市价70%的不动产、你心动了吗”.这样的小产权房广告用语在各地都很常见。
所谓的小产权房，是农村集体土地上建设的房屋，又称“乡产权房”。对比市面上开发商正规销售的“商品房”，小产权房不是法律概念，他们之间存在以下几个显著的不同特征：
       1、商品房的土地是国家所有，经房地产开发商缴纳土地出让金后就可以获得“国有土地使用权”，住宅性质的土地使用权有70年。小产权房的土地是村集体所有，不可自由买卖，只能本村的集体成员使用，每个村成员以户为单位都可分配到一块用于居住的宅基地，简称“一户一宅”。 
       2、商品房购买时签订的《购房合同》是必须在当地的“不动产登记中心”进行备案登记。小产权房的《购房合同》只能买卖双方个人持有，没有任何行政部门可以进行合同备案登记。 
       3、商品房可以向银行贷款，进行抵押登记。小产权房不可向银行贷款，也不可进行抵押登记。 
       4、商品房可以自由买卖，可以拿到属于业主个人的《不动产权证》，并且在当地的不动产登记中心有登记备案。小产权房不允许买卖，其中部分房屋也有相应的建设规划许可证，但拿不到属于农户个人的《不动产权证》，而且没有任何行政部门可以进行登记备案。 
       5、购买商品房需要缴纳契税，小产权房无需缴纳契税。 
       6、小产权房无法办理户籍迁移，户主的孩子无法享受相应地段的学区教育。商品房交房后可以办理户籍迁移，户主的孩子落户成功后可以享受相应地段的学区教育。

【案情介绍】 
       2017年9月13日，原告陈某与被告公司签订一份《XX大厦房屋使用权转让合同》，将某农村集体用地上的一套房屋出租给原告陈某，租期25年。合同签订后，原告陈某才真正了解到小产权房的弊端，刚刚购买时贪图便宜，没想到和商品房有那么大的区别。于是原告陈某与公司协商，要求公司退回当初的购房款。 
       在双方协商不下后，原告陈某将被告公司起诉至法院，要求解除合同，并要求公司退回当初缴纳的购房款。 
       一审法院认为：合同签订的内容是“使用权转让”，也就是租赁合同，并非“所有权转让”的房屋买卖合同。小产权房虽然不可“自由买卖”，但是可以“自由租赁”。所以法院驳回原告陈某的诉讼请求。原告陈某上诉。

【二审律师诉讼策略】
二审中，胡钦律师团队作为陈某的代理人，对一审判决中不公平的内容提出以下几点意见： 
       1、虽然合同属于“租赁”，是有效的，但是法律规定最长的租赁期限是20年，超过的5年是无效的。 
       2、合同中有约定：被告公司如果逾期90天交房，原告陈某是有权解除合同的。现在被告公司因为资金短缺，涉案房屋处于烂尾状态，根本无法竣工验收。在原告陈某起诉之日，被告公司已经逾期90天以上未能交房，合同目的无法时效，所以原告陈某有权单方解除合同。

【法院判决结果-上诉人陈某胜诉】
最后，在胡钦律师团队据理力争的努力下，二审法官采纳了律师的代理意见，二审法院改判： 
       1、解除《XX大厦房屋使用权转让合同》； 
       2、被告公司（被上诉人）向原告陈某（上诉人）全额退回购房款。
真正做到了“让每一个老百姓感受到公平正义”。

【律师点评】 
       由于小产权房禁止“自由买卖”，因此开发商的套路就是采用“租赁”的模式进行交易，约定出租的时间长达几十年，并且需要支付高额的“租金”，而这“租金”其实就是特殊意义的“购房款”。生活中一般的租房只需要预先缴纳几个月的租金而已，所以这类小产权房的“租赁合同”并非正常的“租赁”，而是变相的“买卖合同”。