律师随笔
分析买房人限购下合同的效力及如何解除？
作者：郭亚全 律师 时间：2017年09月18日
2016年全国房价飙升，房屋买卖热潮居高不下，各地政府为了有效调控，纷纷出台相关的限购政策，近几个月以来房价涨幅虽有稍许放缓，但依然占据高位。房屋买卖过程中各种纠纷也纷至沓来，最近笔者接触处理了一起买房人限购下房屋买卖协议解除纠纷的案件，深感很多当事人在房屋买卖中因法律意识的欠缺而肆意签字最后迫使自己陷入被动局面。这里笔者专章梳理分析买房人限购条件下房屋买卖协议的效力及解除责任问题，望对读者有所启迪。
一、限购下房屋买卖协议效力问题
很多人都会认为，如果一个人在购买房屋的时候是被限购的，那么他签署的买卖协议就是无效的。其实这个观点是错误的，被限购人员所签署的房屋买卖协议并非无效。限购属于政策性文件，不具有法律或法规的性子，且购房资质仅为合同履行中的部分要件，与合同效力无关。据此，限购并不必然导致房屋买卖合同无效，此时的房屋买卖协议应该是成立、有效的，只是基于买房人限购的原因而无法继续履行。此时房屋买卖协议是可以解除的，但是至于解除协议后买卖双方要承担什么样的责任就需要结合限购政策出台的时间、房屋买卖协议签署的时间和双方当事人对买房人限购问题是否知晓等因素来综合判断。
二、房屋买卖协议解除的责任承担
在买房人限购的情况下，双方所签署的房屋买卖协议是可以解除的，但是解除房屋买卖协议后各方是不是要承担相应责任则可以从以下几个方面分析：
1、协议订立后限购政策出台
住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，司法实践中一般是予以支持的。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。
2、协议订立前限购政策出台
如果协议订立之前限购政策已经出台，即在买卖双方签署协议时已经存在或双方或一方已经知道限购问题的存在，而依然签订无法履行的房屋买卖合同。此时需要根据各方过错综合判定责任承担。若住房限购政策实施后，因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的，司法实践中是予以支持的。如果双方签署协议前均已知晓买房人限购的问题，仍然签署无法履行的房屋买卖合同的，此时的责任承担没有固定标准，法院有自由裁量权，根据事实情况综合判定。
3、限购下中介（居间方）责任问题
中介作为居间方，其职责是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。若因限购政策的出台而导致已经签署的房屋买卖协议无法履行，此时房屋买卖居间协议必然也无法履行，而这又不可归责于任何一方，所以双方的居间协议可以解除，且彼此均无需承担任何的违约责任。若因中介错误引导或者审查而致使限购人员签署房屋买卖协议和居间协议，此时居间协议可以解除，协议上有约定违约责任的，中介理应基于自身过错而向买房人承担违约责任。现实是中介所提供的居间协议本身就不会保函这些条款，完全是对中介自身有利，此时笔者就提醒各位有意购房者是不是能够自行选择中介协议板式，而非一味迁就采用中介提供的模板。若因中介与买房人恶意串通而签署相应的房屋买卖协议与居间协议，此时需要法院根据事实情况自由裁量彼此责任的大小。
三、房屋买卖协议解约定金的适用
定金大家都不陌生，在房屋买卖中必然会用到，关于限购条件下房屋买卖协议解除时定金的适用问题，很多人只是了解但并不透彻，笔者觉得有必要为大家详细分析一下：
解约定金，是指当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金。解约定金是以一方解除合同为适用条件。解约定金的实质在于给予合同当事人于放弃或者加倍返还定金等条件下以单方面解除合同的权利。合同中约定了解约定金的，当事人以承担定金损失为代价要求解除合同的，对该合同不能强制实际履行。在一方以放弃定金而解除合同时，另一方当事人如果申请人民法院强制实际履行合同的，人民法院应当予以驳回。
此外，定金合同是实践合同，所谓实践合同是指以实际交付为准。即协议上约定定金为10万元，但是你只实际交付了5万元定金后就解除合同了，此时定金的数额应该是5万元，而非协议上约定的10万元。卖房人作为非违约方可主张扣除5万元定金不予返还，买房人作为非违约方可主张双倍返还定金共计10万元。
综上内容只是笔者结合自身实际办案经验及相关研究而做的粗略分析，可能存在些许偏差，如有不甚周全之处，还望见谅。同时，对于各位想要深入了解或咨询的问题，欢迎各位朋友致电或微信
一、限购下房屋买卖协议效力问题
很多人都会认为，如果一个人在购买房屋的时候是被限购的，那么他签署的买卖协议就是无效的。其实这个观点是错误的，被限购人员所签署的房屋买卖协议并非无效。限购属于政策性文件，不具有法律或法规的性子，且购房资质仅为合同履行中的部分要件，与合同效力无关。据此，限购并不必然导致房屋买卖合同无效，此时的房屋买卖协议应该是成立、有效的，只是基于买房人限购的原因而无法继续履行。此时房屋买卖协议是可以解除的，但是至于解除协议后买卖双方要承担什么样的责任就需要结合限购政策出台的时间、房屋买卖协议签署的时间和双方当事人对买房人限购问题是否知晓等因素来综合判断。
二、房屋买卖协议解除的责任承担
在买房人限购的情况下，双方所签署的房屋买卖协议是可以解除的，但是解除房屋买卖协议后各方是不是要承担相应责任则可以从以下几个方面分析：
1、协议订立后限购政策出台
住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，司法实践中一般是予以支持的。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。
房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。
2、协议订立前限购政策出台
如果协议订立之前限购政策已经出台，即在买卖双方签署协议时已经存在或双方或一方已经知道限购问题的存在，而依然签订无法履行的房屋买卖合同。此时需要根据各方过错综合判定责任承担。若住房限购政策实施后，因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，另一方当事人请求解除或撤销合同，并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的，司法实践中是予以支持的。如果双方签署协议前均已知晓买房人限购的问题，仍然签署无法履行的房屋买卖合同的，此时的责任承担没有固定标准，法院有自由裁量权，根据事实情况综合判定。
3、限购下中介（居间方）责任问题
中介作为居间方，其职责是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。若因限购政策的出台而导致已经签署的房屋买卖协议无法履行，此时房屋买卖居间协议必然也无法履行，而这又不可归责于任何一方，所以双方的居间协议可以解除，且彼此均无需承担任何的违约责任。若因中介错误引导或者审查而致使限购人员签署房屋买卖协议和居间协议，此时居间协议可以解除，协议上有约定违约责任的，中介理应基于自身过错而向买房人承担违约责任。现实是中介所提供的居间协议本身就不会保函这些条款，完全是对中介自身有利，此时笔者就提醒各位有意购房者是不是能够自行选择中介协议板式，而非一味迁就采用中介提供的模板。若因中介与买房人恶意串通而签署相应的房屋买卖协议与居间协议，此时需要法院根据事实情况自由裁量彼此责任的大小。
三、房屋买卖协议解约定金的适用
定金大家都不陌生，在房屋买卖中必然会用到，关于限购条件下房屋买卖协议解除时定金的适用问题，很多人只是了解但并不透彻，笔者觉得有必要为大家详细分析一下：
解约定金，是指当事人在合同中约定的以承受定金罚则作为保留合同解除权的代价的定金。解约定金是以一方解除合同为适用条件。解约定金的实质在于给予合同当事人于放弃或者加倍返还定金等条件下以单方面解除合同的权利。合同中约定了解约定金的，当事人以承担定金损失为代价要求解除合同的，对该合同不能强制实际履行。在一方以放弃定金而解除合同时，另一方当事人如果申请人民法院强制实际履行合同的，人民法院应当予以驳回。
此外，定金合同是实践合同，所谓实践合同是指以实际交付为准。即协议上约定定金为10万元，但是你只实际交付了5万元定金后就解除合同了，此时定金的数额应该是5万元，而非协议上约定的10万元。卖房人作为非违约方可主张扣除5万元定金不予返还，买房人作为非违约方可主张双倍返还定金共计10万元。
综上内容只是笔者结合自身实际办案经验及相关研究而做的粗略分析，可能存在些许偏差，如有不甚周全之处，还望见谅。同时，对于各位想要深入了解或咨询的问题，欢迎各位朋友致电或微信
