如今房价高攀不下，租房现象越来越普遍，预计至2023年，房屋租赁总面积将达到83.82亿，租赁人口达到2.48亿人。巨大的租赁市场催生出二房东这一群体，他们出于盈利的目的，把他人房屋整套、长期地租下来，简单装修、隔断后再转租给其他人，赚其中的差价。但作为二房东，若不知转租中的风险，处理不当，可能会落得“赔了夫人又折兵”的下场。 
       究竟是什么让二房东面临“赔了夫人又折兵”的风险呢？ 
       首先我们来看看房屋在什么情况下可以转租。承租期间，承租人原则上不可以转租。但如果双方事先有约定的，承租人可以转租；若无约定，根据《合同法》相关规定，承租人要转租房屋，必须经过出租人同意，没有经过出租人同意转租的，为违法转租，是无效的。 
       现实中由此引发的纠纷不少，如吴某转租纠纷案中，吴某租了一套两室一厅的房子，后因房租涨价有点吃不消，就邀请一个朋友一起合租分摊房租，虽然朋友没有和房东再签订一份租房合同，但房东一直都是知道的。没想到朋友养的狗把房子的壁纸和沙发损坏，赶巧又被房东看到了，房东以吴某未经其同意转租房屋为由，要求吴某搬离并赔偿损失。这种情况下，吴某能怎么办？除非吴某可以证明房东对自己转租房屋的事实知情且默认，否则吴某未经房东同意而转租属于非法转租，房东可以解除合同，要求吴某和朋友搬出房屋。且吴某朋友的小狗损坏的沙发和壁纸给房东造成的损失，房东可以要求吴某及其朋友承担赔偿责任。 
       现实中还会存在这样的情况：承租人转租第三人时，未取得出租人的同意，但出租人知道转租事实，想着租金每期都在按期支付，对自己也没什么损失，就一直没有提出异议。但后又以转租未经自己同意，要求承租人承担责任。正如上述案例中的吴某，是否只剩搬走这一选择。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。也就说如果吴某能够证明，房东在朋友搬进来的6个月内是知道且没有提出反对的，那就默认房东是同意吴某的转租行为，房东就不能再要求吴某和朋友搬出房屋，因为租房合同依旧有效，但吴某和朋友仍要对房东的沙发和墙纸承担赔偿责任。 
       若二房东已获得转租同意，在签订转租合同时，为获得更多的利益，签超过与原出租人签订的租期。这种做法可取吗？答案是否定的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。 
       2014年昆明市中级人民法院遇到过此类案件：李某某与出租人签订《租房协议》，约定由李某某承租老昆石路××号场地进行餐饮经营，后又与董某某签订《转让协议》，将上述租赁场所转租给董某某经营，合同载明“转租期限为2010年4月13日至2015年9月30日止（原李某某与出租方的租期为2009年10月1日至2012年9月30日止）”。其后租期到期，李某某未与出租人达成续约协议，出租人要求收回商铺，故导致转租协议无法继续履行，给董某某造成损失。这里双方签订的《转租协议》自2012年9月30日之后的部分应为无效，导致合同目的无法实现，李某某应承担缔约过失责任。最终，李某某要返还无效租期内已交付的租金并支付相应利息，且赔偿因此给董某某造成的经济损失。 
       以为二房东是一个躺着赚钱的行当，仿佛只要踏入这个领域，就能抵达财富的彼岸。其实并不然，若不防范转租风险，在法律的边缘疯狂试探，赚钱不成还造成更大损失！