律师随笔
房产商逾期办证属违约，赔偿高不高怎么判断？
作者：邓普云 律师 时间：2020年06月04日
【案情简介】
2016年7月，万先生和哥哥一起与某房地产有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》，并支付了首付款，合同对剩下房款的支付方式和金额进行了约定，并约定了逾期支付房款所需要承担的违约责任。同时，该合同也对房屋交付的时间以及逾期办理房地产权证的违约责任进行了约定。
应该说，这是一份双方平等的购房合同。之后，万先生和哥哥也如期支付了剩下的房款。
然而，当万先生们支付完房款，向房产公司提出办理房产证时，房产公司却以各种理由拖延，导致万先生们迟迟拿不到房产证。在多次交涉无果的情况下，万先生们兄弟两人将该房产公司诉至法院，要求该公司根据双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任，并支付逾期办理房地产权证的违约金。而该公司则称，虽然公司存在逾期办证，但并未对万先生们造成什么损失，而且还认为万先生们要求赔偿的违约金过高，请求法院予以调整。
那么，该公司提出“没有造成什么损失”“赔偿违约金过高”等主张是否成立？法院能否为该公司调整逾期办证的违约金？
【律师说法】
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，依法成立的合同，受法律保护。某房地产有限公司与万先生和哥哥签订了《商品房买卖合同》，合同对房屋交付的时间及逾期办理房地产权证的违约责任等均进行了约定，在与法不悖的情形下，该约定应当认定为是有效的。因此，万先生和哥哥有权要求该房地产公司承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》及司法解释规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如果约定的违约金过分高于造成的损失，那么当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，人民法院则应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
如果房地产公司认为违约金约定过高，也有权请求人民法院予以调整。不过，这笔数额最终是否属于“违约金过高”并不是房地产公司说了算，而应当由法院根据案件具体情况，进行衡量后作出公平的裁决。
2016年7月，万先生和哥哥一起与某房地产有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》，并支付了首付款，合同对剩下房款的支付方式和金额进行了约定，并约定了逾期支付房款所需要承担的违约责任。同时，该合同也对房屋交付的时间以及逾期办理房地产权证的违约责任进行了约定。
应该说，这是一份双方平等的购房合同。之后，万先生和哥哥也如期支付了剩下的房款。
然而，当万先生们支付完房款，向房产公司提出办理房产证时，房产公司却以各种理由拖延，导致万先生们迟迟拿不到房产证。在多次交涉无果的情况下，万先生们兄弟两人将该房产公司诉至法院，要求该公司根据双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任，并支付逾期办理房地产权证的违约金。而该公司则称，虽然公司存在逾期办证，但并未对万先生们造成什么损失，而且还认为万先生们要求赔偿的违约金过高，请求法院予以调整。
那么，该公司提出“没有造成什么损失”“赔偿违约金过高”等主张是否成立？法院能否为该公司调整逾期办证的违约金？
【律师说法】
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，依法成立的合同，受法律保护。某房地产有限公司与万先生和哥哥签订了《商品房买卖合同》，合同对房屋交付的时间及逾期办理房地产权证的违约责任等均进行了约定，在与法不悖的情形下，该约定应当认定为是有效的。因此，万先生和哥哥有权要求该房地产公司承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》及司法解释规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如果约定的违约金过分高于造成的损失，那么当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，人民法院则应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
如果房地产公司认为违约金约定过高，也有权请求人民法院予以调整。不过，这笔数额最终是否属于“违约金过高”并不是房地产公司说了算，而应当由法院根据案件具体情况，进行衡量后作出公平的裁决。
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邓普云律师
电话：15927406…
